TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

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N° RG 24/03608 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E6IR

Minute 25-

Jugement du :

26 mai 2025

La présente décision est prononcée le 26 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection , assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 février 2025

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 6] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

Rappel des faits

Par contrat du 30 avril 2012, la société PLURIAL NOVILIA a donné à bail à M. [L] [G] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 7], comprenant une cave, moyennant un loyer mensuel initial de 304,97 euros hors charges.

A la suite d’une série de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 16 août 2024 à M. [L] [G], aux fins d’obtenir paiement de la somme de 508,75 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître M. [L] [G] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] et la cave n°3, avec le concours si besoin de la force publique ;

— la condamnation de M. [L] [G] au paiement :

* de la somme de 668,27 euros due au titre des loyers et charges arriérés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer révisable et des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

* la condamnation de M. [L] [G] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 17 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 877,55 euros

Monsieur [L] [G] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience. Le locataire ne s’étant pas présenté, malgré deux dates de rendez-vous, aucun élément financier ne ressort de l’enquête.

Il en a été donné lecture lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 03 avril 2025 puis prorogée au 26 mai 2025..

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de M. [L] [G] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société PLURIAL NOVILIA.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 février 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 20 août 2024 soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 30 avril 2012 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 508,75 euros. Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

Monsieur [L] [G], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 octobre 2024, soit deux mois après la signification dudit commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [L] [G] est donc occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [L] [G] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société Plurial Novilia produit un décompte démontrant que M. [L] [G] restait devoir la somme de 877,55 euros à la date du 17 janvier 2025.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 508,75 euros à compter du 16 août 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 17 octobre 2024, M. [L] [G] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Le locataire étant non comparant, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette ; Il sera donc fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et M. [L] [G] sera condamné au paiement de la somme de 877,55 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 janvier 2025, après déduction des frais d’envoi recommandé non justifiés et des frais de commandement de payer qui concernent les dépens.

M. [L] [G] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société Plurial Novilia au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société PLURIAL NOVILIA recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2023 entre Monsieur [L] [G] et la société PURIAL NOVILIA concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] et le garage n°3- [Localité 5] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE l’expulsion de M. [L] [G] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 877,55 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 508,75 euros à compter du 16 août 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du 18 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur STEVENIN Laurent, Magistrat exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, et par Madame WILD Nathalie, Greffière.

La greffière

Le juge