Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 8 avril 2025, n° 23/02687

TJ Nice 8 avril 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'intérêt à agir
La cour a jugé que la SASU IMMOGROUP HOLDING ne pouvait pas demander la nullité de la vente car elle n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, entraînant la caducité de la promesse.
Rejeté
Droit à réparation des préjudices
La cour a estimé que la demande de dommages et intérêts était irrecevable car la SASU IMMOGROUP HOLDING n'avait pas démontré d'intérêt à agir dans cette procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 8 avr. 2025, n° 23/02687
Numéro(s) :	23/02687
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène BERLINERFlorian ABASSITJean-Marc SZEPETOWSKIMyriam HOUAM
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIASCP EDEL
Parties :	S.A.S.U. IMMOGROUP HOLDING c/ S.A.R.L. CYRANO FABRON

Texte intégral

Cour d’Appel d'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 08 Avril 2025

MINUTE N°25/236

N° RG 23/02687 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAZZ

Affaire : S.A.S.U. IMMOGROUP HOLDING

C/ S.C. SCOFF

S.A.R.L. CYRANO FABRON

[S] [N]

[F] [J]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Sandra POLET, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. IMMOGROUP HOLDING

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.C. SCOFF

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. CYRANO FABRON

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Me [S] [N]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

Me [F] [J]

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 27 Mars 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 08 Avril 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 08 avril 2025 par Madame Sandra POLET Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse : Maître Jean-marc SZEPETOWSKI

Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

Expédition : M^e Florian ABASSIT

M^e Myriam HOUAM

Le 08/04/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 4 juillet 2023, la SASU IMMOGROUP HOLDING a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice la SCI SCOFF, la SARL CYRANO FABRON, Maître [S] [N], Notaire, et Maître [F] [J], Notaire, aux fins de voir :

dire et juger que la société CYRANO FABRON ne pouvait se prévaloir d’un droit de préemption du local commercial qu’elle exploite, en l’état :de la cession globale du bien par la SCI SCOFF ;de son activité d’enseignement qui n’est pas assimilable à une activité commerciale ou artisanale ;déclarer la vente entre la SCI SCOFF et la société CYRANO FABRON nulle ;dire et juger que Maître [N] et Maître [J], Notaires rédacteurs de l’acte, ont commis une faute qui engage leur responsabilité ;condamner solidairement la SCI SCOFF, la société CYRANO FABRON, Maître [N] ainsi que Maître [J] à verser à la société IMMOGROUP HOLDING la somme de 1.350.000,00 € au titre des préjudices subis ;condamner solidairement la SCI SCOFF, la société CYRANO FABRON, Maître [N] ainsi que Maître [J] à verser à la société IMMOGROUP HOLDING la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions d’incident de la mise en état notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la SARL CYRANO FABRON demande au juge de la mise en état, au visa des articles 122 et 789 6° du code de procédure civile, de :

prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées dans l’assignation suivant exploit d’huissier en date du 4 juillet 2023, par la société Immogroup Holding à la SARL Cyrano Fabron ;condamner la société Immogroup Holding au paiement de la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;réserver les dépens.

La procédure a été fixée à l’audience d’incidents de la mise en état du 14 juin 2024, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, la SARL CYRANO FABRON a maintenu ses demandes.

Maître [S] [N] et Maître [F] [J] ont remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 13 juin 2024, aux termes desquelles ils demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, de :

juger la SASU IMMOGROUP HOLDING dépourvue de qualité et d’intérêt à agir en annulation de la vente en l’état de la caducité de la promesse unilatérale de vente prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mai 2024 et assortie de l’exécution provisoire de plein droit, tant du fait de l’absence de paiement du dépôt de garantie dans les délais qu’en raison de la non réalisation de la condition suspensive, le locataire commercial ayant exercé son droit de préemption ;juger de plus fort l’action en nullité de la vente irrecevable puisque le bien a été vendu au bénéficiaire du droit de préemption depuis lors, vente régulièrement publiée, par application de l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ;en conséquence, déclarer irrecevable la SASU IMMOGROUP HOLDING en son action ;condamner la SASU IMMOGROUP HOLDING ou tout succombant à verser une somme de 4.000 € à verser à chacun des notaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens distraits au profit de Maître Hélène BERLINER.

La SASU IMMOGROUP HOLDING a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 11 décembre 2024, aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa des articles 1240, 1241, 1589 et 1178 alinéa 4 du code civil ; L.145-46 alinéa 6 du code de commerce, de :

dire que la SASU IMMOGROUP HOLDING a qualité et intérêt à agir ;déclarer les demandes formulées par la SASU IMMOGROUP HOLDING recevables ;débouter la SARL CYRANO FABRON de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions;condamner la société CYRANO FABRON à verser à la SASU IMMOGROUP HOLDING la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI SCOFF n’a pas conclu sur l’incident soulevé.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Sur l’intérêt à agir de la SASU IMMOGROUP HOLDING

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ressort des articles 31 et 32 du code de procédure civile, que l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, la SARL CYRANO FABRON expose que la SASU IMMOGROUP HOLDING est dépourvue de tout intérêt à agir en vue de la nullité de l’acte de vente conclu entre la SCI SCOFF et la SARL CYRANO FABRON, compte tenu de la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 17 novembre 2022, faute de réalisation des conditions suspensive et résolutoire.

De la même manière, Maître [N] et Maître [J] relèvent que le dépôt de garantie prévu à l’acte n’a jamais été versé par la SASU IMMOGROUP HOLDING, de sorte que la promesse est caduque depuis le 28 novembre 2022 et que la SASU IMMOGROUP HOLDING est dès lors dépourvue d’intérêt à agir en nullité de la vente. Ils ajoutent par ailleurs que le locataire ayant fait usage de son droit de préemption dans le délai prévu, la condition suspensive ne s’est pas réalisée, entraînant de plus fort la caducité de la promesse.

En réponse, la SASU IMMOGROUP HOLDING indique que malgré la demande de son propre notaire, elle n’a pas été informée de l’exercice par le locataire de son droit de préemption. Elle expose ainsi avoir intérêt à agir au jour de l’assignation dans la mesure où elle n’était pas informée de l’intention de la SARL CYRANO FABRON d’acquérir le bien.

Il ressort des éléments de l’espèce qu’une promesse unilatérale de vente a été signée le 17 novembre 2022 au bénéfice de la SASU IMMOGROUP HOLDING. Cette promesse prévoit expressément en page 10, au paragraphe « INDEMNITE D’OCCUPATION » que « Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 28 novembre 2022, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont ci-dessus mentionnées, la somme de CENT CINQUANTE-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (157 500,00 EUR). Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes ».

Or, il n’est pas contesté que la SASU IMMOGROUP HOLDING n’a jamais effectué ce versement. Elle invoque l’impossibilité pour elle de verser cette somme dans la mesure où elle ignorait si la SARL CYRANO FABRON avait usé de son droit de préemption dans le délai prévu. En effet, il est mentionné en page 3 de la promesse, s’agissant de la purge du droit de préférence du locataire que « Le prix et les conditions convenus dans l’avant-contrat, à l’exception de tout honoraire de négociation, ont été notifiées au locataire par la SAS MECHADIER et associés, commissaire de justice en date du 24 octobre 2022. Cette notification a valu offre de vente au profit du locataire, qui disposait alors d’un délai d’un mois pour faire connaître son acceptation […]. Ledit délai d’un mois n’est pas à ce jour expiré et le PROMETTANT déclare que le locataire n’a pas encore accepté l’offre dans ce délai. En conséquence, les présentes sont soumises à la condition suspensive de la non préemption par le LOCATAIRE ».

Toutefois, ces deux clauses sont totalement distinctes l’une de l’autre. L’acte ne prévoit aucunement que le versement de l’indemnité d’occupation serait conditionné à l’information du bénéficiaire concernant le droit de préemption du preneur. Dès lors, la SASU IMMOGROUP ne peut invoquer cette absence d’information pour expliquer le non versement de la somme qu’elle s’était engagée à payer. Il est expressément indiqué à l’acte que le non versement de la somme entraînerait la caducité de la promesse. Par ailleurs, le juge de la mise en état a déjà constaté cet état de fait par ordonnance du 15 mai 2024 dans une procédure distincte initiée par la SASU IMMOGROUP HOLDING aux fins de réalisation de la vente.

La promesse étant caduque, du fait de l’absence de versement de l’indemnité par la SASU IMMOGROUP HOLDING, celle-ci est déchue du droit de demander la réalisation de la vente, comme stipulée à l’acte. Dès lors, elle ne dispose d’aucun intérêt à agir en vue de la nullité de l’acte de vente conclu entre la SARL CYRANO FABRON et la SCI SCOFF.

Il convient par ailleurs de relever que l’exercice du droit de préemption par la SARL CYRANO FABRON est secondaire en l’espèce, puisque, en tout état de cause, l’absence de versement de l’indemnité d’occupation prévue a entraîné la caducité de la promesse et ce, quelle que soit la volonté d’acquérir de la SARL CYRANO FABRON. Dès lors, l’argument de la SASU IMMOGROUP HOLDING selon lequel elle serait un acquéreur évincé dans le cadre de l’exercice du droit de préemption du preneur, ayant ainsi intérêt à agir en nullité de la vente, est inopérant. Avec ou sans exercice du droit de préemption, la promesse est devenue caduque du fait de la SASU IMMOGROUP HOLDING elle-même, qui n’a jamais versé l’indemnité d’occupation prévue.

En conséquence, l’action initiée par la SASU IMMOGROUP HOLDING aux fins de nullité de la vente et en vue d’obtenir des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, est irrecevable. La SASU IMMOGROUP HOLDING ne démontre en effet aucun intérêt à agir dans le cadre de cette procédure.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du même code.

En l’espèce, la SASU IMMOGROUP HOLDING sera condamnée à payer à la SARL CYRANO FABRON la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à Maître [N] et Maître [J] la somme de 4 000€ (ensemble) au titre de ce même article.

Enfin, la SASU IMMOGROUP HOLDING sera condamnée aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Hélène BERLINER, concernant ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARONS la SASU IMMOGROUP HOLDING irrecevable en ses demandes ;

DECLARONS en conséquence la présente action irrecevable ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING à verser à la SARL CYRANO FABRON la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING à verser à Maître [S] [N] et Maître [F] [J] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande formulée par la SASU IMMOGROUP HOLDING au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING aux dépens ;

AUTORISONS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Hélène BERLINER, avocat, à recouvrer directement contre la SASU IMMOGROUP HOLDING ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT