TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04038 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DO

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 février 2025

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

DEMANDERESSE

SEM [Localité 8] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Madame [T] [W], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE:

Madame [P] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 18 décembre 2023, la société anonyme d’économie mixte locale [Localité 8] HABITAT (ci-après dénommé [Localité 8] HABITAT), a donné à bail à Mme [C] [P] un logement à usage d’habitation de type 3 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 290,17 euros, outre 152,99 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte d’huissier en date du 20 juin 2024 pour un montant en principal de 2 860,32 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembbre 2024, la société REIMS HABITAT, a fait délivrer assignation à Mme [X] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Mme [X] [P] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, elle devra rendre libre le logement occupé, tant d’elle-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SEM [Localité 8] HABITAT sera autorisée à la faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— La condamner au paiement de :

— la somme de 3 540,77 euros pour loyers et charges dus au 31 octobre 2024 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 8] HABITAT fait valoir que Mme [C] [P] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

A l’audience du 3 février 2025, la société [Localité 8] HABITAT, représentée par Mme [W], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4 560,37 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Mme [C] [P], présente, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 130,00 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2 860,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 août 2024, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 641 et 642 du Code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société [Localité 8] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 4 560,37 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 8] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

D’ailleurs, Mme [C] [P] ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’elle explique, entre-autre, par la traversée d’une période difficile financièrement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société [Localité 8] HABITAT et Mme [C] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 4 560,37 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 29 janvier 2025, après déduction des frais de procédure.

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III- Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Mme [C] [P], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats que Mme [C] [P] perçoit des revenus mensuels de 3 900 euros.

Il s’en déduit que Mme [C] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

Il ressort également de l’examen du relevé de compte que Mme [C] a procédé à plusieurs règlements, notamment un versement de 500,00 euros le 29 janvier 2025.

Elle a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’elle est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Mme [C] [P] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [C] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendrait de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Mme [C] [P], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la Société [Localité 8] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2023 entre la société [Localité 8] HABITAT et Mme [C] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 02 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à la société [Localité 8] HABITAT la somme de 4 560,37 euros ;

AUTORISE Mme [C] [M][U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130,00 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de Mme [C] [P] des locaux situés [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à la société [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;En tout état de cause :

CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffière Le Juge