TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/01142 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FB55

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 10] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 17 janvier 2023 la société anonyme d’HLM PLURIAL NOVILIA1 (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à M. [V] [J] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 499,39 euros, outre 223,05 euros de provisions pour charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2023, la même société d’HLM, a donné à bail un box numéro 43, situé [Adresse 4], moyennant un loyer révisable de 39,72 euros.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 2 774,17 euros.

Ce commandement signifié le 4 septembre 2024 étant resté infructueux, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner M. [V] [J] le 11 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 17 janvier 2023 et 8 juin 2023 par application de la clause résolutoire, l’expulsion de M. [V] [J] et de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un décompte en date du 22 mai 2025, s’élève désormais à la somme de 4 953,67 euros

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que M. [V] [J] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

M. [V] [J] est présent à l’audience et sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, il estime pouvoir bénéficier des délais de paiement dans la mesure où il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire est salarié par intérim et perçoit un salaire d’environ 1 600 euros mensuellement.et sa concubine touche environ 900,00 euros de l’ARE. Le couple s’est engagé à reprendre les paiements à partir du mois de mars 2025 qui permettrait d’envisager une demande de FSL.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 4 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige stipule que : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les deux baux en date du 17 janvier 2023 et du 8 juin 2023 ont été donnés en location par le même bailleur et il ressort des débats et des éléments de la procédure que les deux baux sont dépendants l’un de l’autre par l’intention des parties de soumettre le bail relatif à l’emplacement de stationnement (box) aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si le bail d’habitation laisse bien un délai de deux mois pour payer la dette après signification du commandement de payer, ce n’est pas le cas de la location d’emplacement de stationnement, qui prévoit un délai d’un mois.

Dans la mesure où il s’agit d’un bail accessoire du logement principal, les dispositions d’ordre public de l’article 24 lui sont également applicables.

Il convient ainsi de retenir le délai conventionnel de deux mois tant pour le bail d’habitation que pour le bail de location d’emplacement de stationnement, en tant qu’accessoire du logement.

En l’espèce, il est constant que les deux baux conclus le 17 janvier 2023 et le 8 juin 2023 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 4 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 774,17 euros s’agissant du logement à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement (box).

Il est tout aussi constant que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois ; aucun versement libératoire n’a pu être justifié ou soutenu.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et les deux baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 novembre 2024.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de M. [V] [J] au paiement de la somme de 4 953,67 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 4 953,67 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [V] [J] ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’il explique, entre-autre, par une période financière difficile suite à une perte d’emploi.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de PLURIAL NOVILIA et M. [V] [J] sera condamné au paiement de la somme de 4 953,67 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 mai 2025.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, M. [V] [J] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, auxquels le bailleur s’est opposé.

1- Sur la capacité de paiement

Au soutien de sa demande d’échelonnement de sa dette, M. [V] [J] fait valoir être en capacité de rembourser sa dette locative et ce, compte tenu d’une situation convenable. Ce dernier occupe actuellement un emploi intérimaire depuis février 2025 et déclare percevoir un salaire entre 1 500,00 et 3 000,00 euros mensuellement.

Cependant, quant à l’opportunité de l’octroi d’un délais de paiement, elle est particulièrement délicate à apprécier au regard notamment du salaire déclaré par M. [V] [J] et du montant élevé de la dette locative.

Il ressort de l’absence de production des bulletins de salaire et du contrat de travail de M. [V] [J], le tribunal est dans l’ignorance de la situation financière de M. [V] [J] et ne peut, dans ces conditions, déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette locative.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 5 novembre 2024, M. [V] cause un préjudice à PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [J] supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2023 entre PLURIAL NOVILIA et M. [V] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2023 entre PLURIAL NOVILIA et M. [V] [J] concernant le Box n° 43 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par M. [V] [J] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [V] [J] du local d’habitation situé [Adresse 7] et du box n° 43 situé [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [V] [J] à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 4 953,67 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 22 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [J] à payer à PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la société PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

La greffière Le juge