Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 5 février 2026, n° 25/01352

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Texte intégral
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- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Sur la demande adverse au titre des « pénalités »
- Motifs de la décision
- 1-1 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat d...
- Motifs de la décision
- 1-2 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [M]
- Motifs de la décision
- 1-3 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la SAS...
- Motifs de la décision
- 2- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Foncia [Localité 3...
- Motifs de la décision
- 3- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Paris 5 février 2026

Arguments

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Rejeté
Qualité à agir du président du conseil syndical
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir en justice contre l'ancien syndic, car l'action est réservée au président du conseil syndical.
Rejeté
Absence de syndic en exercice
La cour a confirmé que la demande de pénalités était irrecevable car la SAS Foncia n'était plus le syndic au moment de l'assignation.
Rejeté
Manquements contractuels de l'ancien syndic
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts était irrecevable car elle ne relevait pas de la compétence du président du tribunal dans le cadre de la procédure accélérée.
Rejeté
Frais de justice engagés
La cour a débouté le syndicat de sa demande de remboursement des frais de justice, considérant qu'il avait perdu le procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 5 févr. 2026, n° 25/01352
Numéro(s) :	25/01352
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Céline DILMANDidier SITBON
Cabinet(s) :	ELTEA AVOCATS
Parties :	son syndic en exercice, SAS, Le Syndicat des Copropriétaires du [ Adresse 1 ] c/ La SAS FONCIA [ Localité 3 ] RIVE DROITE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SITBON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DILMAN, M^e SITBON

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Janvier 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCELERÉE AU FOND

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Madame [B] [M], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Canopée Gestion, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Maître Céline DILMAN de la SAS ELTEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R012

DÉFENDEUR

La SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2472

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 5 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [M] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par la SAS Foncia [Localité 3] rive droite ès qualités de syndic jusqu’à la désignation de la SAS Canopée Gestion par l’assemblée générale du 15 décembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2025, Mme [B] [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] ont fait assigner la SAS Foncia [Localité 3] rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement d’une somme de 39.585 euros au titre des pénalités de retard prévues par les dispositions de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.

Après deux renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 09 décembre 2025, lors de laquelle Mme [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] ont formé oralement leurs demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2025, demandant au président du tribunal judiciaire, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des décrets n° 2019-503 du 23 mai 2019 et 2020-1229 du 7 octobre 2020, de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

RECEVOIR Madame [B] [M] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] en leurs présentes demandes et les déclarer bien fondées ;

Y faisant droit,

CONSTATER que la société Foncia [Localité 3] Rive droite n’a pas donné suite aux 26 lettres recommandées avec AR qui lui ont été adressées le 25 juillet 2022 par Madame [B] [M], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical, dans le délai d’un mois suivant leur réception ;

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

JUGER que Madame [B] [M], agissant en qualité de Présidente du Conseil syndical, est fondée à réclamer la condamnation de la société Foncia [Localité 3] Rive droite à lui régler la somme de 15 euros par document et par jour de retard par application des décrets n° 2019-503 du 23 mai 2019 et 2020-1229 du 7 octobre 2020

Par conséquent,

CONDAMNER la société Foncia [Localité 3] Rive droite à payer la somme de 39.585 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1]

CONSTATER que la société Foncia [Localité 3] Rive droite a commis des manquements fautifs à son contrat de syndic engageant sa responsabilité ;

CONDAMNER la société Foncia [Localité 3] Rive droite à payer la somme de 17.402,05 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1]

CONDAMNER la société Foncia [Localité 3] Rive droite à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Foncia [Localité 3] Rive droite aux entiers dépens.

Représentée, la SAS Foncia [Localité 3] rive droite a repris les termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 08 décembre 2025 demandant au président du tribunal judiciaire, au visa des articles 9, 32, 122 et 202 du code de procédure civile, 18 VIII, 18-2 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 2 du décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, 1er du Protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme, 1103, 1104, 1231-5, 1240, 1991 et 1992 du code civil, 514-1 du code de procédure civile, de :

Sur la demande adverse au titre des « pénalités »

• Prononcer l’irrecevabilité de l’action et des demandes adverses de condamnation de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE à payer la somme de 39.585€, au titre de prétendues « pénalités » visées à l’article 21 alinéa 7 de la Loi du 10 juillet 1965, Mme [B] [M] ne justifiant pas de sa qualité invoquée de « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] n’ayant pas qualité à agir en application de l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965.

• Débouter Mme [B] [M] « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, de toutes leurs actions, demandes, fins et conclusions visant à la condamnation en justice de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE, ancien syndic, en paiement de « pénalités » au visa de l’article 21 alinéa 7 de la Loi du 10 juillet 1965, inapplicable en l’espèce.

• Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE à payer la somme de 39.585€ à titre de pénalités.

• Juger, à titre très subsidiaire, que les pénalités qui seraient éventuellement allouées ne sauraient excéder la somme de 2325€, et les Réduire à ce montant, à savoir 15€ par jour de retard sur 155 jours (entre le 4 septembre 2022, un mois après la réception de l’AR, et le 6 janvier 2023).

• Juger, à titre très subsidiaire, que les pénalités qui seraient éventuellement allouées ne sauraient excéder la somme de 2000€, et les Réduire à ce montant, dans la mesure où non seulement l’engagement a été exécuté, mais qu’en outre, il n’existe pas un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant sollicité des pénalités réclamées de 39.585€ et l’enjeu du litige, et qu’il existe, au contraire, une disproportion manifeste entre les pénalités réclamées et le bénéfice attendu de la communication des éléments sollicités, au visa de l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme. 18 Sur les autres demandes adverses qui étaient initialement « subsidiaires » dans l’assignation

• Débouter Mme [B] [M] « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, qui ne rapportent pas la preuve cumulative d’une faute, d’un préjudice, mal fondé et injustifié tant dans son principe que dans son quantum, et d’un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes leurs demandes, fins et conclusions subsidiaires visant à la condamnation de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE à payer une somme totale de 17.402,05€.

• Débouter ainsi Mme [B] [M] « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, de toutes leurs demandes, fins et conclusions visant à la condamnation de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE à restituer des honoraires de 7.402,05€ qui étaient dus jusqu’au terme du contrat et alors que les demandeurs n’ont pas respecté le terme contractuel au 31 mars 2023 et ne justifient pas du respect de la procédure de révocation et du bien fondé et d’une légitimité d’une révocation avant terme.

Dans tous les cas

• Débouter, dans tous les cas, Mme [B] [M] « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, de

toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE

• Ecarter l’exécution provisoire, non compatible avec la nature de l’affaire, si par extraordinaire des condamnations étaient prononcées à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE.

• Condamner in solidum Mme [B] [M] « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, à payer à la SAS FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE la somme de 3000€ à titre de dommages intérêts.

• Condamner in solidum Mme [B] [M] « Présidente du Conseil syndical » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du CPC.

Elle a en outre soulevé oralement une fin de non-recevoir tenant à l’irrecevabilité des demandes de pénalités formées à son encontre, au motif que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet au président du conseil syndical d’agir qu’à l’encontre du syndic en exercice.

À l’issue des débats, lors desquels la présidente a demandé les observations des parties sur la recevabilité des demandes indemnitaires formées devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la décision a été mise en délibéré au 05 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur les fins de non-recevoir

1-1 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

La société Foncia [Localité 3] rive droite soutient que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] n’a pas qualité à agir en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui donne qualité au président du conseil syndical pour saisir le président du tribunal judiciaire afin de voir condamner le syndic à régler des pénalités de retard.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

En vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir étant irrecevable.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Cette action est donc attribuée au seul président du conseil syndical, investi du pouvoir d’intenter une action au profit du syndicat contre le syndic, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ne pourra qu’être déclaré irrecevable en sa demande.

1-2 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [M]

La SAS Foncia [Localité 3] rive droite expose que les pièces produites, à savoir un mail du 31 janvier 2017, un « compte rendu du conseil syndical » non daté et non signé, le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2024 mentionnant juste l’élection des membres du conseil syndical, mais pas celle de Mme [B] [M] en qualité de présidente du conseil syndical et les «attestations » de 4 membres du conseil syndical indiquant que Mme [M] aurait été « réélue Présidente du conseil syndical » le 7 janvier 2025, non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ne démontrent pas la qualité de présidente du conseil syndical de celle-ci de sorte qu’elle n’est pas recevable à agir au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [B] [M] fait valoir qu’elle a été élue présidente du conseil syndical par décision unanime des conseillers syndicaux le 28 janvier 2017 ; que la société Foncia ne peut prétendre l’ignorer puisqu’elle en a immédiatement été informée par email et en a expressément pris acte ; qu’elle a ensuite été systématiquement réélue en tant que conseillère syndicale par l’assemblée générale de copropriété et présidente du conseil syndical, la dernière réélection ayant eu lieu le 07 janvier 2025,

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

soit 22 jours avant la délivrance de l’assignation ; que l’ensemble des comptes-rendus établis par le conseil syndical la mentionne d’ailleurs expressément en qualité de présidente ; que son action est par conséquent recevable.

Sur ce,

L’article 21 de la loi prévoit, en son alinéa 10, que le conseil syndical élit son président parmi ses membres, sans plus de précision.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 décembre 2024 indique, dans sa résolution n°10 relative à l’élection des membres du conseil syndical, que :

« sont actuellement membres du conseil syndical : (…) Madame [M] [B]-[X] (Président) ».

Mme [B] [M] est élue en qualité de membre du conseil syndical, au même titre que Mme [S] [H], Mme [K] [U], Mme [O] [L], M. [I] [T], M. [A] [F], M. [R] [V], M. [D] [Q], M. [P] [Y], Mme [J] [C], M. [W] [G] et Mme [E] [Z].

La résolution n°15 autorise en outre le syndic et « la présidente du conseil syndical » à agir à l’encontre du cabinet Foncia au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Si elle ne précise pas l’identité de la présidente du conseil syndical, la lecture combinée de cette décision avec la résolution n°10 confirme qu’il s’agit bien de Mme [B] [M] et non de M. [X] [M], dont le prénom est manifestement reporté par erreur.

La demanderesse verse en outre les attestations de M. [F], Mme [U], Mme [L] et M. [T] certifiant que Mme [B] [M] a été réélue présidente du conseil syndical lors de sa première réunion annuelle du 07 janvier 2025.

Selon l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Ces dispositions ne sont toutefois pas prescrites à peine de nullité, et en présence d’une attestation non conforme, le juge apprécie souverainement si elle présente des garanties suffisantes pour emporter une conviction.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

Les attestations produites en l’espèce par Mme [M] sont toutes signées de leurs auteurs et accompagnées d’un document officiel justifiant de leur identité.

Il n’est en outre ni excipé ni démontré que l’absence de rédaction manuscrite et des mentions prescrites par l’article 202 fasse grief au syndicat des copropriétaires.

La circonstance que seuls quatre membres aient témoigné du maintien en fonction de Mme [M] à la présidence du conseil syndical à la suite de sa première annuelle n’est enfin pas de nature à remettre en cause la véracité de leurs propos.

Au regard de ces éléments, il est suffisamment démontré que celle-ci avait la qualité de présidente du conseil syndical lors de l’introduction de la présente instance.

La fin de non-recevoir soulevée par SAS Foncia [Localité 3] rive droite sera en conséquence rejetée.

1-3 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la SAS Foncia [Localité 3] Rive droite

La SAS Foncia [Localité 3] rive droite expose que l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 n’est applicable que si le syndic est toujours en place ; que c’est en effet l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prend le relais sur la question de la transmission de pièces entre l’ancien et le nouveau syndic ; que son mandat est en l’espèce expiré depuis le 31 mars 2023 ; que toute action dirigée à son encontre en 2025 sur le fondement de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 est donc irrecevable.

Mme [B] [M] oppose qu’aucune disposition ne subordonne la recevabilité de l’action à la condition que le syndic soit encore en exercice au moment de sa mise en œuvre ; que le texte se limite en effet à prévoir que, lorsque le syndic est encore en fonction, l’indemnité forfaitaire au titre des pénalités de retard doit être déduite de sa rémunération lors de l’établissement des comptes définitifs à arrêter ; que c’est d’ailleurs ce qu’elle avait expressément demandé à la SAS Foncia [Localité 3] rive droite de faire, alors qu’elle exerçait encore les fonctions de syndic de l’immeuble ; que cette dernière n’a donné aucune suite à cette demande puisqu’elle a prélevé l’intégralité de ses honoraires malgré le fait qu’elle n’a pas exercé son mandat jusqu’à son terme ; que c’est précisément pour pallier ce type de situation que l’article 21, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 permet la saisine du président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour accorder la pénalité forfaitaire au syndicat ; que ce mécanisme s’applique indépendamment de la poursuite ou non du mandat du syndic.

Sur ce,

La recevabilité de la demande s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

En vertu de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il doit remettre, dans un délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés contenus dans l’extranet, et cela dans un format téléchargeable et imprimable. Dans un délai de 3 mois suivant la fin de ses fonctions, il doit également communiquer à son successeur l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture

Le même texte prévoit qu’à défaut de satisfaire à ces obligations, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut, après mise en demeure restée infructueuse, demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé d’ordonner sous astreinte la remise de ces pièces, informations et documents dématérialisés ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure adressée à l’ancien syndic, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités de 15 euros par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. À défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces dispositions que l’article 18-2 précité s’applique en cas de changement de syndic et permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical de saisir le juge des référés pour ordonner la remise des documents en possession de l’ancien syndic sous astreinte, tandis que l’article 21 permet, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, de faire condamner le syndic en exercice au paiement de pénalités s’il ne communique pas dans le délai d’un mois les documents sollicités par le conseil syndical.

Alors que la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire est une voie rapide et dérogatoire au droit commun, le législateur a manifestement entendu circonscrire l’action attribuée au seul président du conseil syndical par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 à la sanction de la défaillance du syndic en exercice, à l’encontre duquel le syndicat des copropriétaires est empêché d’agir puisqu’il lui est contractuellement lié par un mandat incluant sa représentation en justice.

Il est en l’espèce établi que la SAS Foncia [Localité 3] rive droite n’était plus le syndic de l’immeuble lors de la délivrance de l’assignation puisque l’assemblée générale des copropriétaires 15 décembre 2022 avait désigné la SAS Canopée Gestion en ses lieu et place.

La demande dirigée contre cette dernière au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sera par conséquent déclarée irrecevable.

1-4 Sur fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le moyen tiré du défaut de pouvoir juridictionnel de la juridiction, elle-même tenue de vérifier la régularité de sa saisine, constitue une fin de non-recevoir.

Devant le tribunal judiciaire, le président est compétent en matière de procédure accélérée au fond chaque fois qu’il est prévu (L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire).

Selon l’article 839 du code de procédure civile, « lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis contient plusieurs dispositions qui attribuent des pouvoirs particuliers au président du tribunal judiciaire dans le cadre du fonctionnement des copropriétés.

Ainsi, la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, en son article 203, a instauré une sanction pécuniaire en cas de défaut de transmission par le syndic des pièces par le conseil syndical et l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, tout en réaffirmant le principe de la sanction pécuniaire, précise que ces pénalités seront déduites de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et qu’à défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, article 21 alinéa 7).

Outre les pénalités de retard réclamées à la SAS Foncia [Localité 3] rive droite au visa de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires demande en l’espèce sa condamnation au paiement d’une indemnité de 17.402,05 euros, soit 7.402,05 euros correspondant à un trop perçu sur rémunération et 10.000 euros en réparation de son préjudice.

Il fait notamment valoir que le syndic a manqué à son obligation contractuelle de conserver les documents relatifs à la gestion de l’immeuble, de les mettre à disposition des copropriétaires via un accès en ligne sécurisé et de les communiquer au conseil syndical à première

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

demande ; que compte tenu de cette carence, son mandat n’a pas été renouvelé lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 ; que la SAS Foncia [Localité 3] rive droite n’a plus réalisé de prestation pour son compte à compter de cette date alors même que son mandat n’arrivait à terme que le 30 mars 2023 ; qu’elle a pourtant prélevé l’intégralité de sa rémunération annuelle ; que son inertie fautive a contraint le syndicat des copropriétaires à multiplier les démarches pour récupérer les documents nécessaires à l’administration de l’immeuble et assurer la gestion de la copropriété.

La compétence dérogatoire du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, est toutefois strictement encadrée par la loi. Les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui donnent pas le pouvoir d’apprécier les éventuels manquements contractuels de la SAS Foncia [Localité 3] rive droite vis-à-vis du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 1231-1 du code civil.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour statuer sur cette demande indemnitaire sera par conséquent admise et celle-ci déclarée irrecevable.

2- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Foncia [Localité 3] rive droite

Au visa de l’article 1240 du code civil, la SAS Foncia [Localité 3] rive droite sollicite la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts en faisant valoir qu’ils ont engagé la procédure avec une légèreté blâmable et la volonté de réaliser une juteuse opération financière en se cachant derrière l’apparence de vouloir faire respecter la loi du 10 juillet 1965 ; que ce faisant, ils portent atteinte à sa réputation commerciale.

Mme [M] et le syndicat des copropriétaires ne répondent pas sur ce point.

Sur ce,

Alors que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil nécessite la démonstration d’une faute et d’un préjudice en résultant, la SAS Foncia [Localité 3] rive droite ne justifie en l’espèce pas d’autre préjudice que celui d’avoir dû exposer des frais à l’occasion de la présente procédure, lesquels relèvent des frais irrépétibles.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 57 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le président du conseil syndical exerce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, la procédure judiciaire prévue au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64W2

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, il sera également condamné à verser à la SAS Foncia [Localité 3] rive droite la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond, par un jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique :

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] et Mme [B] [M] irrecevables en leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] irrecevable en sa demande subsidiaire de dommages et intérêts.

DEBOUTE la SAS Foncia [Localité 3] rive droite de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la SAS Foncia [Localité 3] rive droite la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026.

La Greffière La Présidente