TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/00993 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBSZ

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER REMOIS agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Madame [Y] [O], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 1er décembre 2011 à effet du 9 septembre 2011, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommée LE FOYER REMOIS), a donné à bail à Madame [Z] [S] un pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 384,12 euros, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024 pour un montant en principal de 1474,15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, LE FOYER [6] a fait délivrer assignation à Madame [Z] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2011 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— Dire Madame [Z] [S] occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement de :

— la somme de 2923,22 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, LE FOYER REMOIS a fait valoir que Madame [Z] [V] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 9 décembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, LE FOYER REMOIS, représenté par Madame [O], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3401,83 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif que la locataire a repris le paiement de ses loyers depuis 2 mois.

Madame [Z] [S], comparante, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle est bénéficiaire du RSA et qu’elle perçoit revenu d’un montant de 1800 €, prestations familiales incluses pour 4 enfants à charge dont 3 majeurs.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que Madame [Z] [S] est sans emploi depuis 2016 et qu’elle est suivie par les services du département. Il ajoute que le logement est dans un état d’incurie important et que la locataire s’est engagée à nettoyer et déblayer son logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

LE FOYER [6] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 1474,15 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LE FOYER [6] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [S] restait devoir la somme de 3401,83 euros à la date du 6 mai 2025.

La défenderesse, comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1474,15 € à compter du 9 décembre 2024, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [Z] [S] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Madame [Z] [S] perçoit des prestations d’un montant total de 1800 euros mensuels. Elle a 4 enfants à charge dont 3 majeurs de 18,20 et 23 ans qui sont en recherche d’emploi et qui sont en mesure de contribuer au paiement du loyer.

Il s’en déduit que Madame [Z] [S] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que Madame [Z] [S] a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’elle est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Madame [Z] [S] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [Z] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [S], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La bailleresse n’étant pas assistée d’un avocat lors de la présente procédure, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2011 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS et Madame [Z] [S] concernant le pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

DIT qu’il y a lieu d’accorder à Madame [Z] [S] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS la somme de 3401,83 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 6 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1474,15 € à compter du commandement de payer en date du 9 décembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [S] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 97 euros et d’un 36e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [S] soit condamnée à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE LA SA [Adresse 5] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet Madame [Z] [S] 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge