TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 7JUILLET 2025

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N° RG 24/03610 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E6IU

Minute 25-

La présente décision est prononcée le 7 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Clémence GOHIER, greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 7] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

Rappel des faits

Par contrat du 16 septembre 2022, la société PLURIAL NOVILIA a donné à bail à M. [G] [H] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 8], comprenant une cave pour un loyer mensuel initial de 307,61 euros hors charges.

A la suite d’une série de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [G] [H] en date du 4 juin 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2095,32 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître M. [G] [H] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2022 ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [H] des occupants du logement situé [Adresse 4] avec le concours si besoin de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [G] [H] au paiement :

* de la somme de 3 352,58 euros due au titre des loyers et charges arriérés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer révisable et des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

* la condamnation de Monsieur [G] [H] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation ;

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 28 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 573,93 euros

M. [G] [H] n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 03 avril 2025 et prorogée le 26 mai et 7 juillet 2025.

Motifs de la décision

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de M. [G] [H] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société PLURIAL NOVILIA

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 février 2025.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 05 juin 2024 soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 2095,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant le délai conventionnel de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [H] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [H] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé des sommes dues au 28 janvier 2025.

Le locataire étant non comparant, aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette n’est produit. Il sera donc fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA.

En conséquence, M. [G] [H] sera condamné au paiement de la somme de 4 573,93 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 25 octobre 2024.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 05 juin 2024, M. [G] [H] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il sera condamné à verser à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [G] [H] supportera la charge des dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société PLURIAL NOVILIA recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2022 entre Monsieur [G] [H] et la société PURIAL NOVILIA concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 05 août 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE l’expulsion M. [G] [H] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 4 573,93 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 25 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [H] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire  ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur STEVENIN Laurent, Magistrat exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, et par Madame WILD Nathalie, Greffière.

La greffière

Le juge