TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04001 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JPVN

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2026

[B] [N]

[F] [N]

C/

[J] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M. [B] [N]

Mme [F] [N]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [B] [N]

Mme [F] [N]

M. [J] [T]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [N]

né le 23 Mai 1950 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par son épouse, Madame [F] [N], régulièrement munie d’un pouvoir

Madame [F] [W], épouse [N]

née le 18 Décembre 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [T]

né le 19 Décembre 1995 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2025

Date des débats : 18 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 23 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2022, Mme [F] [W] épouse [N] a donné à bail à M. [J] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 460 euros hors charges.

Par actes extrajudiciaires du 24 février 2025, M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] ont fait délivrer au locataire un commandement, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 25 février 2025, d’avoir à payer la somme en principal de 3 974,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2025, terme de février 2025 inclus ainsi qu’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Selon procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 14 avril 2025, l’occupation des lieux a été constatée.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 16 septembre 2025, M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] ont fait assigner M. [J] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 7], au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 7 974,36 euros au titre des loyers, taxes d’ordures ménagères et frais de procédure impayés au 10 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 18 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [B] [N], représenté par son épouse dûment munie d’un pouvoir et Mme [F] [W] épouse [N], comparante en personne, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8 426,74 euros au 18 novembre 2025. Ils soutiennent que le locataire est parti mais qu’il a laissé ses effets personnels et meubles dans le logement.

M. [J] [T], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] au soutien de leur demande en paiement produisent notamment aux débats :

– le contrat de bail du 24 mai 2022 ;

– le commandement de payer du 24 février 2025, portant sur la somme en principal de 3 974,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2025, terme de février 2025 inclus ;

– les avis de taxes foncières au titre des années 2023 et 2025 ;

– un décompte locatif actualisé à la date de l’audience, portant sur la période de juin 2024 à novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 8 426,74 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [J] [T] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 1 052,75 euros, correspondant à « facture Huissier n° 82229 » mise au débit du compte locatif doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que M. [J] [T] est débiteur d’une somme s’élevant à 7 373,99 euros (calculé comme suit : 8 426,74 euros – 1 052,75 euros) au titre des loyers et charges réelles récupérables (relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) impayés au 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [J] [T] sera condamné à payer à Mme [F] [W] épouse [N] la somme de 7 373,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 357,66 euros à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Les demandes formulées par M. [B] [N] seront rejetées, ce dernier n’étant pas -juridiquement – bailleur dès lors qu’il n’a pas signé le contrat de location.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [J] [T], par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 et portant sur la somme en principal de 3 974,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Ce commandement ayant laissé au locataire un délai de 2 mois pour apurer sa dette, au lieu du délai de 6 semaines prévu par les dispositions légales précitées, ce délai de 2 mois plus favorable au locataire a lieu à s’appliquer.

Toutefois, le commandement de payer est demeuré infructueux, dans la mesure où la dette locative visée n’a pas été régularisée dans le délai de 2 mois.

En effet, bien qu’il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, la somme de 956 euros a été réglée, sans que l’on ne puisse être certain qu’elle l’ait bien été dans le délai de 2 mois (faute de mention des dates de paiement), ce règlement ne permet pas de toute façon d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [J] [T], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 24 avril 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [J] [T] cause un préjudice à Mme [F] [W] épouse [N] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 24 avril 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [T], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à Mme [F] [W] épouse [N] la somme de 7 373,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 357,66 euros à compter du 15 septembre 2025 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 24 mai 2022 entre d’une part, Mme [F] [W] épouse [N] et d’autre part, M. [J] [T] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8], à la date du 24 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [J] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 24 avril 2025 ;

DIT que M. [J] [T] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [F] [W] épouse [N] à faire expulser M. [J] [T] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à Mme [F] [W] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 24 avril 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DÉBOUTE M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] ;

CONDAMNE M. [J] [T] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à M. [B] [N] et Mme [F] [W] épouse [N] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION