TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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7ème chambre 1ère section

N° RG 22/14337

N° Portalis 352J-W-B7G-CX7L4

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2024

DEMANDEURS

Madame [K] [Y] épouse [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Monsieur [R] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentés par Maître Geoffrey DONAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1811

DÉFENDERESSES

Société SCCV [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0770

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 1]

[Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L007

Décision du 10 Septembre 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/14337 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7L4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Madame Malika KOURAR, Juge

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

assisté de Madame Ines SOUAMES, Greffier lors des débats et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente, et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 mai 2019, la société civile de construction vente (SCCV) dénommée [Adresse 8], filiale de la société NOVASTRADA, a vendu à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] (ci-après les époux [T]) une maison d’habitation en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 3], constituant le lot n°1 de cet ensemble immobilier.

Selon ce contrat, la date d’achèvement des travaux a été fixée au 3e trimestre 2020, soit au 30 septembre 2020 au plus tard.

Se plaignant d’un retard de livraison, de l’absence de remise des clefs et de réserves non levées, les époux [T] ont, par actes d’huissier en date des 13 et 27 octobre 2022, assigné la SCCV [Adresse 8] devant le Tribunal Judiciaire de PARIS.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 décembre 2023, Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y] demandent au Tribunal de :

« -CONDAMNER la société civile de construction vente dénommée [Adresse 8] d’avoir à procéder à la livraison du bien vendu, à savoir : le lot n°1 situé dans l’ensemble immobilier du [Adresse 3], et ce, au profit de Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], et à leur remettre les clés, et ce, sous une astreinte d’un montant de 500.00€ par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la société civile de construction vente dénommée [Adresse 8] d’avoir à reprendre les 77 défauts, désordres, malfaçons et non-conformités dénoncés par Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], et ce, sous une astreinte d’un montant de 100.00€, par jour et par défaut non repris intégralement, et ce, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la société civile de construction vente dénommée [Adresse 8] à verser à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] les sommes suivantes à parfaire :

-8.280.00€ au titre du préjudice de jouissance pour la période allant du mois d’Octobre 2020 au moins d’aout 2021 (828.00€ x 10 mois) ;

-64.150.00€ au titre du surcoût des loyers payés en pure perte pour la période allant du mois d’aout 2021 au 31 aout 2023 ;

-2.587.00€ mensuelle, et ce, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la remise effective des clés à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T].

-19.886.00€ au titre des intérêts intercalaires et de l’assurance pour la période allant d’Octobre 2020 à Septembre 2022 ;

-20.000.00€ au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNER la société civile de construction vente dénommée [Adresse 8] aux intérêts au taux légal sur lesdites sommes à compter de délivrance de l’assignation au fond.

— Ordonner la déconsignation de la somme de 48 750 euros retenue entre les mains de l’étude H2JUSTICE au profit de Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y] ainsi que la compensation de ce montant avec les sommes dues par la société civile de construction vente dénommée [Adresse 8], en réparation des préjudices subis du fait du retard de livraison imputable au vendeur.

— Ordonner la suspension de l’exécution du contrat de prêt souscrit par Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], auprès du LCL, et ce, jusqu’à l’issue de la procédure engagée à l’encontre du vendeur en l’état futur d’achèvement.

— Suspendre l’obligation de remboursement du capital et des intérêts de Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] au profit de la banque LCL, et ce, à compter de l’assignation, ceci étant précisé que Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] devront uniquement s’acquitter des seules échéances de l’assurance afin de ne pas en perdre le bénéfice,

— Ordonner que le capital emprunté ne produise plus d’intérêts au profit la banque LCL à compter de l’assignation.

— Ordonner que les intérêts soient intégralement suspendus et non exigibles à compter de l’assignation.

Décision du 10 Septembre 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/14337 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7L4

En conséquence :

CONDAMNER le CREDIT LYONNAIS (LCL) à rembourser à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], l’intégralité des intérêts payés depuis la délivrance de l’assignation.

— CONDAMNER la Société civile de construction vente [Adresse 8] à verser à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], la somme de 16.000.00€ au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux dépens ; »

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les clefs de la maison ne leur ont toujours pas été remises : ils expliquent que la venderesse refuse de leur remettre les clés de l’habitation en rétorsion de la consignation du solde du prix à laquelle ils ont procédé le 10 mars 2023 en raison de réserves non levées, alors que cette consignation est prévue par les dispositions d’ordre public de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation.

S’agissant du retard de livraison, ils contestent les causes de suspension de délai invoquées par le vendeur, qui a manqué à son obligation contractuelle de bonne foi :

* ils n’ont jamais été destinataires des justificatifs de ces causes ; le vendeur a constamment repoussé la date de livraison malgré ses multiples courriers d’annonce en ce sens ;

* la société STELLA PARK, maître d’œuvre d’exécution, est une société de « paille » détenue par Monsieur [G], Président – actionnaire de la SCCV [Adresse 8] ; Monsieur [P], signataire des attestations hors d’eau hors d’air, est en réalité un salarié de NOVASTRADA, à savoir le Directeur de la construction ;

* le vendeur n’a pas créé les conditions favorables au respect du délai de livraison en omettant de s’assurer que toutes les conditions sont réunies afin que la livraison intervienne dans les délais prévus, en faisant en sorte que les travaux soient parfaitement coordonnés et surveillés et qu’ils se déroulent conforment aux plannings de chantier et dans les règles de l’art ;

* la mauvaise foi du vendeur doit conduire à paralyser la clause du contrat selon laquelle la justification des circonstances valant causes légitimes de report de délai de livraison sera rapportée par la venderesse à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ;

* sur les intempéries, le vendeur leur avait expressément indiqué par courrier que l’activité du chantier n’avait pas été impactée par la météo, ce qui constitue un aveu extrajudiciaire ; les jours d’intempéries antérieurs à la signature de l’acte authentique ne peuvent proroger le délai de livraison ; aucune impossibilité de poursuivre le chantier au sens de L. 5424-8 du Code du Travail et de la réglementation n’est démontrée, alors que l’attestation du maître d’œuvre ne peut pallier cette absence de démonstration ; l’attestation du maître d’œuvre produite en défense ne démontre pas que le chantier a effectivement été interrompu en raison des intempéries ;

*sur la défaillance et la liquidation judiciaire de la société DOMABETON, le vendeur ne démontre pas les difficultés que cette société aurait pu rencontrer dans la réalisation des ouvrages et qui pourraient constituer une cause exceptionnelle et légitime de retard ; les travaux ont été réalisés par des sous-traitants, de sorte que ce ne sont pas les difficultés financières de la société DOMABETON qui ont pu être la cause effective du retard des travaux ; la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant, requise par le contrat, n’est pas versée aux débats ; le placement en procédure collective intervenu postérieurement au délai de livraison prévu contractuellement ne peut justifier le retard ; le vendeur ne saurait invoquer tout report du délai de livraison si, en réalité, le contrat de travaux régularisé avec la société DOMABETON ne prévoyait pas un délai de livraison impératif et des pénalités de retard visant à s’assurer du respect de la date de réception des ouvrages ; le quantum de jours retenu en défense est erroné puisque entre le 10 juin 2021 et le 15 novembre 2021, il n’y a que 110 jours ouvrés ; la SCCV [Adresse 8] ajoute donc 48 jours car celle-ci inclut les week-ends et jours fériés ;

*sur la défaillance de la société SUPREME FRANCE, aucun justificatif n’est produit, et il n’est pas démontré que cette défaillance a effectivement eu une influence sur l’avancée du chantier ; le quantum allégué est erroné puisque entre le 15 octobre 2021 et le 23 décembre 2021, il n’y a que 48 jours ouvrés ; la SCCV [Adresse 8] a ajouté 21 jours correspondant à des week-ends et des jours fériés ; la période du 15 octobre 2021 au 15 novembre 2021 est déjà incluse dans la période des 158 jours comprise entre le 10 juin et le 15 novembre 2021 que le vendeur entend invoquer au titre des conséquences de la défaillance de la société DOMABETON ;

*sur les défaillances des sociétés ELECTROTEC92 et AMBM, aucun justificatif n’est produit, et il n’est pas démontré que ces défaillances ont effectivement eu une influence sur l’avancée du chantier ;

* sur les conséquences des mesures de lutte contre la propagation de l’épidémie de COVID-19, s’il est exact que les ordonnances des 25 mars et 31 mai 2020 ont bien suspendu l’application des clauses pénales et des pénalités de retard, elles n’ont pas suspendu les obligations contractuelles de livraison ; la SCCV [Adresse 8] ne justifie d’aucun retard pendant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 ; la venderesse les a elle-même avertis que le chantier n’avait pas été interrompu pendant cette période ; elle a continué à émettre des appels de fonds pendant celle-ci ; au moment de la survenance de l’épidémie, le chantier aurait dû se trouver au stade du « hors d’eau/hors d’air » alors qu’il n’était qu’au stade de l’achèvement des fondations, de sorte que le retard est antérieur à cette période ; 11 jours d’intempéries pendant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 ont été comptabilisés deux fois comme jours de retard pendant cette période ; le contrat ne prévoit pas que la durée de la période juridiquement protégée puise être doublée ; la venderesse n’a jamais apporté aux acquéreurs la preuve que la survenance du COVID 19 ait eu pour conséquences de retarder le chantier par l’envoi d’une lettre du maître d’œuvre, en dépit des stipulations contractuelles.

Sur le refus de livrer le bien et de remettre les clefs, les époux [T] exposent que l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation leur permettait de consigner une partie du prix de vente en présence de non-conformités, ce qu’ils ont fait le 10 mars 2023. Ils estiment que les non-conformités visées par ce texte peuvent porter sur des désordres ou malfaçons. Ils affirment que la venderesse a refusé de lever les réserves restantes et constatées par huissier de justice, de sorte qu’ils étaient fondés à consigner le solde du prix de vente. Ils en déduisent que le refus de leur remettre les clefs et de leur livrer le bien de la SCCV [Adresse 8] est abusif et infondé.

Pour ces mêmes raisons, ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts de la venderesse au titre de la procédure abusive, ajoutant que par ordonnance de référé du 22 Août 2023, le Président du tribunal judiciaire de CRETEIL a autorisé d’autres acquéreurs du même programme immobilier à consigner le solde des travaux en raison des non-conformités constatées.

Les époux [T] sollicitent, au visa des articles 1610 du code civil et L.131-1, L.131-2 et L.131-3 du code des procédure civiles d’exécution, la levée sous astreinte de 77 réserves défauts, désordres, malfaçons et non-conformités, qui ont été constatées par un huissier de justice lors de la livraison avortée du 17 mars 2023 et auxquels il n’a pas encore été remédié.

En réparation des manquements de la SCCV [Adresse 8], les époux [T] sollicitent en outre des dommages intérêts sur le fondement des articles 1231-1, 1604, 1610 et 1611 du code civil et se plaignent :

— d’un préjudice matériel , constitué par :

* la perte de jouissance de la différence de 36m² de surface entre leur logement actuel et celle de la maison litigieuse, pendant 10 mois, d’octobre 2020 à août 2021 ;

* la location temporaire d’un autre bien immobilier depuis le mois d’août 2021 jusqu’à la remise effective des clefs ;

* les intérêts intercalaires de leur prêt ;

— un préjudice moral, constitué par l’attente et l’angoisse provoquées par les reports successifs et le retard de la livraison.

Enfin, ils sollicitent la suspension du contrat de prêt en application de l’article L. 312-19 devenu L.313-44 du code de la consommation. Ils demandent que cette suspension prenne effet à la date de l’assignation et sollicitent en conséquence le remboursement de tous les intérêts qu’ils ont payés depuis cette date.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la SCCV [Adresse 8] demande au Tribunal de :

« – DÉBOUTER Monsieur [R] [T] et Mme [K] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

— DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de sa demande présentée à titre subsidiaire tendant à voire condamnée la SCCV [Adresse 8] aux intérêts non perçus durant la période de suspension du contrat de prêt,

— RAPPELER que toute compensation entre la consignation prévue par l’article R261-14 du CCH et la sanction éventuelle liée à un retard de délivrance est illicite.

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] et Mme [K] [Y] à payer la totalité du solde du prix de vente, soit 48 750 euros,

Partant,

— ORDONNER à la SELARL H2 JUSTICE, commissaire de justice, sis [Adresse 2], de déconsigner la somme de 48 750 euros au profit de la SCCV [Adresse 8].

Subsidiairement sur ce point :

— ORDONNER à la SELARL H2 JUSTICE, commissaire de justice, sis [Adresse 2], de déconsigner partiellement, à hauteur de la somme de 38 750 euros au profit de la SCCV [Adresse 8]

— SURSOIR au surplus de déconsignation portant sur 10 000 euros, en l’attente de la tenue d’une expertise judicaire portant sur la valorisation pécuniaire des points figurant au constat d’huissier du 26 septembre 2023

— DESIGNER un expert judiciaire à cette fin de valorisation, aux frais de M. Et Mme [T],

— SURSOIR à la remise des clefs pour le bon déroulement de l’expertise,

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] et Mme [K] [Y] à lui verser une somme de 15.000 € à la SCCV VILLA DES ROSES pour exécution déloyale du contrat,

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] et Mme [K] [Y] à lui verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement, dans le cas ou par impossible la SCCV [Adresse 8] devait être condamnée :

SURSOIRE à l’exécution provisoire (sic) »

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le délai de livraison n’a pu être tenu en raison des causes légitimes de suspension de délai prévues contractuellement :

— sur les intempéries, elles sont à la fois prévues au contrat et à l’article 10.1.1.1 de la norme Afnor n°NF P 03-001 de décembre 2000 ; le maître d’œuvre d’exécution, la société STELLA PARK, a établi une attestation décomptant 124 jours d’intempéries entre le 25 janvier 2019 et le 31 décembre 2020, ainsi que des relevés météorologiques ;

— sur la défaillance de la société DOMABETON, celle-ci n’a pas respecté ses plannings ; elle indique avoir fait état de ces difficultés aux acquéreurs ; ces défaillances ont été constatées par constats d’huissier du 10 juin 2021 ; cette société a été placée en liquidation judiciaire le 25 août 2021 avec une date de cessation des paiements fixée au 26 février 2020 ; elle a dû réadjuger les marchés de la société DOMABETON, le dernier de ces marchés ayant été réadjugé le 15 novembre 2021, soit une suspension légitime de 158 jours entre le 10 juin et le 15 novembre 2021 ;

— sur la défaillance de la société SUPREME FRANCE, à qui elle a réadjugé le lot Gros œuvre suite à la défaillance de la société DOMABETON, elle explique avoir été contrainte de mettre un terme à son marché le 15 octobre 2021 sur proposition du pilote Ordonnancement, pilotage, coopération (OPC) et à faire appel à l’entreprise IMT HABITAT le 23 décembre 2021, soit une suspension légitime de 69 jours entre le 15 octobre 2021 et le 23 décembre 2021 ;

— sur l’épidémie de COVID-19, elle soutient que l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 a reporté l’obligation de livraison d’une durée de 104 jours ;

— le retard ne lui est pas imputable en ce que les difficultés résultent du fait des entreprises sur le chantier, ce que démontrent les comptes rendus de chantier, et qu’elle a tout mis en œuvre pour y remédier, notamment en recrutant un pilote OPC et en changeant de maître d’œuvre ;

— elle se prévaut in fine de 455 jours de retard, qu’il convient de doubler en application du contrat, soit un total 910 jours de suspension légitime : elle considère qu’elle avait donc jusqu’au 29 mars 2023 pour livrer le bien.

En outre, la SCCV [Adresse 8] ajoute que les époux [T] ont abusivement consigné le solde du prix de 5% d’un montant de 48.750 euros entre les mains d’un huissier de justice. Elle explique que les acquéreurs se sont rendus dans l’immeuble le 10 mars 2023 en son absence, accompagnés par un expert, qui a relevé non-contradictoirement 78 réserves. Elle ajoute que suite à deux rendez-vous de livraison des 17 mars et 20 avril 2023, les époux [T] se sont plaints de 166 réserves par courrier du 04 mai 2023 alors que leur propre expert n’en avait noté que 78 lors de la visite initiale. Elle indique que cette liste de 166 points a été passée en revue de façon contradictoire le 26 septembre 2023 en présence des huissiers de chacune des parties : il a résulté de cette réunion qu’il n’en existait en réalité qu’une dizaine, afférente pour la majorité à de simples finitions. Elle affirme que les acquéreurs ont refusé les rendez-vous proposés pour lever les réserves et le versement du solde. Elle soutient en outre que le faible nombre de réserves non levées et leur caractère mineur ne justifient pas la rétention de 5 % du prix de vente, qui est disproportionnée. Elle considère qu’ils cherchent à obtenir la compensation illicite de ce montant avec les sommes dues par la société civile de construction vente dénommée [Adresse 8], en réparation des préjudices prétendument subis du fait du retard de livraison, ce qui constitue un abus de droit et un dévoiement de la consignation prévue par l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, qui ne peut en aucun cas être utilisée pour sanctionner un retard de délivrance.

Elle demande ainsi le paiement du solde du prix, ainsi que des dommages et intérêts d’un montant de 15.000 euros compte tenu du retard de paiement qui l’empêche de payer ses entreprises.

Subsidiairement, elle demande au tribunal de refuser toute déconsignation en faveur des consorts [T], et d’ordonner la déconsignation partielle de 38.750 euros à son profit, tout en ordonnant un sursis à statuer pour le surplus de 10.000 euros en l’attente de la tenue d’une expertise judiciaire portant sur la valorisation pécuniaire des points figurant au constat d’huissier contradictoire du 26 septembre 2023. Elle souhaite qu’il soit sursis à la remise des clefs pour le bon déroulement de l’expertise, les demandeurs ne pouvant s’installer dans les lieux ni en modifier l’état le temps des opérations.

La SCCV [Adresse 8] conteste en outre les demandes dommages et intérêts réclamés par les époux [T] en raison du retard subi, faute de démonstration du retard et de lien de causalité des préjudices invoqués avec celui-ci. Elle conteste également les préjudices allégués:

— ils ne peuvent prétendre cumuler un préjudice de jouissance fondé sur un différentiel de superficie entre leur bien précédent et leur bien nouveau, avec leurs demandes d’indemnisation des chefs de retard ;

— elle n’est par ailleurs pas responsable de la superficie de leur précédent bien ;

— le remboursement des échéances du prêt en principal n’ont débuté qu’en septembre 2022 ;

— ils ne pourraient donc pas prétendre aux remboursements des loyers exposés avant le début de remboursement du prêt, c’est-à-dire septembre 2022.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 28 septembre 2023, la société CREDIT LYONNAIS demande au Tribunal de :

« Constater que le CREDIT LYONNAIS s’en rapporte à justice sur la demande de suspension du prêt immobilier souscrit par les époux [T],

Débouter les époux [T] de leur demande de remboursement des intérêts réglés depuis la délivrance de l’assignation.

— Dans l’hypothèse où la livraison du bien immobilier serait intervenue :

Débouter les époux [T] de leur demande de suspension du prêt immobilier,

— Dans l’hypothèse où le Tribunal devait retenir un retard de livraison fautif du fait de manquements reprochés à la société [Adresse 8] :

Condamner la société [Adresse 8] à payer au CREDIT LYONNAIS les intérêts non perçus durant la période de suspension du contrat de prêt,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer au CREDIT LYONNAIS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner tout succombant en tous les dépens que Maître Frédéric LEVADE, membre de l’Association d’Avocats NMCG AVOCATS ASSOCIES, A.A.R.P.I, Avocat à la Cour, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Au soutien de ses prétentions, elle s’en remet à la décision à intervenir au titre de la suspension du contrat de prêt en l’absence de livraison du bien immobilier financé par le prêt. Elle indique qu’en cas de suspension du prêt, elle est fondée à être indemnisée du préjudice causé par les manquements de la SCCV [Adresse 8].

Elle s’oppose en outre au remboursement des intérêts réclamé par les époux [T] au titre de la suspension du prêt à la date de l’assignation : selon elle, il ne se déduit ni de l’article L.313-44 du code de la consommation, ni de la jurisprudence produite que la suspension emporte le remboursement des intérêts payés préalablement à la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juin 2024 et mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de “dire et juger” et “juger que” ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Sur la demande de reprise des défauts, désordres, malfaçons et non-conformités

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, dont l’application est d’ordre public, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, pour solliciter la reprise des 77 défauts, désordres, malfaçons et non-conformités qu’ils dénoncent, les époux [T] produisent :

— un rapport d’expertise privé réalisé le 10 mars 2023 par le cabinet S EXPERTISES, en présence des époux [T] et de Monsieur [Z] [H], responsable programme junior auprès de la SCCV [Adresse 8], faisant état de 92 réserves ;

— un procès-verbal de constat d’huissier du 17 mars 2023, réalisé en présence des époux [T] et de Monsieur [Z] [H], faisant état de nombreuses réserves non numérotées, accompagnées de photographies. Il était noté en fin de constat : « il est indiqué à Monsieur [H] [Z] que les 5 % correspondant au solde ont été consignés. Une attestation de consignation lui est présentée. Elle est annexée en fin d’acte. Le procès-verbal de livraison qu’il a en sa possession ne prévoit pas la possibilité pour les clients de procéder à cette consignation. Par conséquent, il contacte son responsable par téléphone lequel lui ordonne ne pas remplir le procès-verbal de livraison, de ne pas donner les clefs du logement aux consorts [T] et de se retirer. Par conséquence, la livraison n’est pas effectuée, aucun procès-verbal n’est signé et aucune clé n’est remise. »

— une lettre de la SCCV [Adresse 8] en date du 13 avril 2023 adressée aux époux [T] dans laquelle elle conteste la consignation du solde du prix en raison du caractère usuel et réparable des réserves et malfaçons constatées. Est joint à ce courrier une liste de 91 réserves dont seules une partie sont mentionnées comme ayant été levées ;

— un constat d’huissier du 20 avril 2023 réalisé en présence des époux [T] et d’un dénommé Monsieur [N] [W], œuvrant selon le commissaire de justice pour la SCCV [Adresse 8], en vue d’un rendez-vous de livraison prévu par lettre du 13 avril 2023 ; selon le constat, Monsieur [N] [W] a refusé de procéder à la livraison, a soutenu que les réserves ne privaient pas le bien de sa destination, et a interrompu le rendez-vous suite aux interrogations des époux [T] sur la levée des réserves et leur rappel concernant la consignation du solde du prix ;

— un constat d’huissier du même jour réalisé par le commissaire de justice diligenté par la SCCV [Adresse 8] mentionnant que Monsieur [W] a contesté la position des époux [T] et les a invités à quitter les lieux ; le commissaire de justice indique avoir parcouru la maison avec Monsieur [W] seul ; le constat mentionne « Monsieur [W] m’a remis le rapport de réserves dressé par la requérante lors la première visite, listant 97 réserves, que j’annexe aux présentes. Monsieur [W] m’a déclaré qu’il ne contestait pas cette liste. La maison est à l’état neuf. » Il a constaté, en sus de la liste de réserve qui lui a été remise, divers désordres ;

— une lettre recommandée des époux [T] à la SCCV [Adresse 8] en date du 04 mai 2023 faisant état de 166 réserves dont :

—  61 réserves, non conformités et /ou « travaux modificatifs acquéreurs » (TMA) non-exécutés que Madame et Monsieur [T] disent avoir identifiés lors des visites des 10 mars 2023 et 17 mars 2023 qui ne figurent pas dans le tableau de réserves initial ;

—  19 non-conformités au contrat ;

—  15 réserves identifiées lors d’une visite de pré-livraison du 28 septembre 2022;

—  35 de ces 166 réserves qui seraient levées, selon la venderesse.

— un constat d’huissier du 26 septembre 2023, réalisé en présence de l’ensemble des parties et de leurs avocats, mentionnant plusieurs réserves non levées, reprenant la numérotation d’une liste annexée au présent procès-verbal.

La SCCV [Adresse 8] produit quant à elle un constat d’huissier du même jour, le 26 septembre 2023, également réalisé en présence l’ensemble des parties et de leurs avocats, reprenant la même numérotation de réserves sur la base des mêmes listes de réserves levées, levées et refusées ; ces listes sont identiques au constat d’huissier produit par les époux [T] et figurent en annexe.

Le constat produit par la SCCV [Adresse 8] mentionne en entête : « Les réserves que ne sont pas mentionnées dans l’encart des réserves levées sont traitées. Seules les réserves non traitées, partiellement traitées, ou non vérifables sont mentionnées. (sic) » Cette ventilation des réserves levées et non levées est confirmée par les annotations figurant sur les listes des réserves annexées aux deux constats d’huissier.

Il résulte de la lecture de ces deux constats, dont les conclusions sont concordantes, que :

Les réserves n°2 (domotique non posée), 5 (pièces noires de protection des battants de fenêtres toujours en place), 6 (il manque des caches gonds sur plusieurs fenêtres), 15 (défauts d’aspérité, reprises de béton et trous sur le mur du garage), 23 (défauts d’aspérité et trous sur le mur du sous-sol/cave), 26 (imperfections de peinture de la porte du garage), 29 (fissure sur la porte de la cave), 30 (manque de mousse expansive, et trous dans les murs de la cave), 46 (interrupteurs non identiques), 53 (marches non nettoyées et dont la peinture est à reprendre), 55 (3 prises non clipsées et câble à nu), 58 (la prise sous visiophone fait disjoncter l’électricité), 67 (porte fenêtre en PVC non conforme à la notice), 69 (manque d’environ 2cm de plinthe pour faire la jointure avec l’angle d’une porte-fenêtre), 70 (manquent les caches sur le coffrage du volet roulant de la porte fenêtre à deux battants), 76 (défauts d’aspérité et de finitions de la sous face de l’escalier), 82 (attente de prise électrique encore en place, non prévue à la notice), 88 (légers défauts d’aspérité à droite du cadre de la porte), 90 (absence de joint en partie basse du tablier), 93(champlat/baguette de finition de la fenêtre gauche décollé), 99 (imperfections de peinture sur les fenêtres), 102 (raccord de joints de plinthes grossiers), 103 (cache gauche du coffrage du volet roulant non fixé), 120 (joint manquant à l’angle du WC), 121 (manque de peinture de finition à l’angle gauche de la porte du WC), 135 (impact non traité), 146 (hauteur de plafond non conforme à la notice dans la mezzanine), 150 (absence de haies), 154 (présence d’un fourreau électrique au niveau d’une lame de la terrasse), 155 (clou dans une lame de la terrasse), 159 (enduit de couleur noire sur le projeté, sur la façade côté droit), et la réserve non numérotée ni listée relative à la buanderie (à la présence d’une évacuation du lave-linge située dans le meuble évier dans la buanderie, empêchant l’installation d’une machine à laver) n’étaient pas levées ;

Les réserves n°7 (fonctionnement de la porte du garage), 9 (raccordement de la fibre), 12 et 13 (voyants lumineux du disjoncteur), 61 (thermostat non testé) n’ont pu être vérifiées ;

La réserve n°14 (caches de prises amovibles), ne constitue manifestement pas un désordre.

Le tribunal relève également que selon les constats d’huissier, 5 réserves, identifiées par les numéros 8, 59, 94, 157 et 165, ont été explicitement refusées par la SCCV [Adresse 8]. Il convient d’en vérifier la matérialité.

S’agissant de la réserve n°8, la liste jointe aux deux constats indique : « -n°8 : Rehausser porte de garage de 3-4cm / Réserve / Refusée par promoteur / Observation : impossibilité technique ». Les deux constats d’huissier mentionnent que la porte de garage est jugée trop basse par les acquéreurs, et que le représentant du promoteur leur oppose une impossibilité technique en raison de l’évacuation de gaz qui est présente au-dessus de la porte de garage.

Le tribunal relève que les acquéreurs n’expliquent aucunement dans leurs conclusions en quoi la porte du garage serait trop basse, alors que la charge de la preuve du désordre faisant l’objet de la réserve leur incombe.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de levée de réserve.

S’agissant de la réserve n°59, la liste jointe aux deux constats indique : « n°59 Aération sur le coffre volet roulant non efficace (à vérifier également dans autres pièces) / Non conformité notice / Refusée par promoteur / Observation : l’aération sur coffre roulant est correctement installée »

Le contenu des constats d’huissier ne fait aucune mention ni description de la réserve n°59. Les acquéreurs n’apportent aucune explication dans leurs conclusions.

En l’absence de tout élément ou explication permettant au tribunal d’appréhender la réserve dénoncée, la demande de levée de celle-ci sera rejetée.

S’agissant de la réserve n°94, la liste jointe aux constats mentionne : « n°94 : 3 lames de parquet sont de la mauvaise couleur / Non-conformité notice / Refusée par promoteur / Observation : les lames de parquet sont de la même référence que l’ensemble du logement”

Les deux constats d’huissier indiquent que la réserve porte sur trois lames de couleurs différentes qui n’ont pas été changées, et que la SCCV [Adresse 8] reconnaît une différence de teinte mais que les lames sont de la même référence que les autres.

La circonstance que les lames de parquet proviennent du même lot ne justifie pas la différence de teinte entre celles-ci. La SCCV [Adresse 8] sera condamnée à lever cette réserve.

S’agissant de la réserve n°157, la liste jointe aux constats mentionne : « n°157 : Les jardinières ne sont pas conformes aux prévisions du contrat / Non conformité notice / Refusée par promoteur / Observation : Prévu au TMA (Plan joint annexe 2) »

Le contenu des constats d’huissier ne fait aucune mention ni description de la réserve n°157. Les acquéreurs n’apportent aucune explication dans leurs conclusions.

En l’absence de tout élément ou explication permettant au tribunal d’appréhender la réserve dénoncée, la demande de levée de celle-ci sera rejetée.

S’agissant de la réserve n°165, la liste jointe aux constats mentionne « n°165 : Les piliers qui supportent le portillon ne sont pas de la même hauteur (droite plus haut que gauche) / Réserve / Refusée par promoteur / Observation : les piliers font partie des parties communes »

Les deux constats indiquent que la réserve concerne les piliers du portillon et que la SCCV [Adresse 8] déclare que ce point relève des parties communes, l’obligeant à refuser toute intervention.

Les photographies jointes au constat ne permettent pas de se rendre compte de la différence de hauteur alléguée. Par ailleurs, les acquéreurs n’apportent pas d’explication sur cette réserve, et ne contestent pas l’affirmation de la SCCV [Adresse 8] selon laquelle cette réserve concernait des parties communes.

En conséquence, cette demande de levée de la réserve sera rejetée.

Il résulte de ces éléments que la matérialité des réserves non levées relevées par les constats d’huissier sont établies.

Si les époux [T] réclament la reprise de « 77 défauts, désordres, malfaçons et non-conformités », ils ne produisent aucun élément probant venant contredire les deux procès-verbaux d’huissier de justice du 26 septembre 2023, qui mentionnent les seules réserves évoquées ci-dessus comme non levées.

S’ils affirment que « 39 défauts (réserves) et non conformités identifiés comme levés par le promoteur ne l’étaient en réalité pas », ils n’apportent aucun élément probant en ce sens, en dehors d’une liste qu’ils ont eux-mêmes réalisés unilatéralement et qui n’est pas de nature à contredire la levée des réserves attestée par les constats d’huissier susmentionnés.

Ils ne démontrent pas non plus que les désordres faisant l’objet des réserves non vérifiées existent réellement, alors que la charge de la preuve de la matérialité des désordres faisant l’objet des réserves invoquées leur incombe.

Ils n’évoquent spécifiquement dans leurs conclusions que deux réserves, un velux non adapté et un garde corps non fixé, qui causeraient des problèmes de sécurité. Seulement, aucune de ces deux réserves ne sont matérialisés par les constats d’huissier, alors que les réserves non mentionnées par ceux-ci sont considérées comme levées.

Le tribunal retiendra donc que seules les réserves non levées évoquées dans les constats d’huissier du 26 septembre 2023 doivent faire l’objet d’une reprise par la SCCV [Adresse 8].

Celle-ci ne donne aucune explication sur l’absence de levée de ces réserves, alors qu’il lui appartient, en application de la garantie des vices apparents prévus à l’article 1642-1, de procéder à leur reprise. Elle sera donc condamnée à y procéder sous astreinte.

En conclusion, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à lever les réserves n°2, 5, 6, 7, 15, 23, 26, 29, 30, 46, 53, 55, 58 67, 69, 70, 76, 82, 88, 90, 93, 94, 99, 102, 103,120, 121, 135,146, 150, 154, 155, 159, et la réserve non numérotée relative à la buanderie, figurant dans les constats d’huissier du 26 septembre 2023, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois.

Sur les demandes de déconsignation, de paiement du solde du prix et de dommages et intérêts formées par la venderesse

L’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

— soit par versements périodiques constants ;

— soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

Il est acquis que la consignation prévue par ce texte n’est pas subordonnée à la condition que le défaut invoqué ait un caractère substantiel. En revanche, la consignation n’est possible qu’en présence de non-conformités au contrat de vente, à l’exclusion des malfaçons.

En l’espèce, plusieurs réserves non levées par la SCCV [Adresse 8] portent sur des non conformités au contrat, à savoir les réserves n°2, 6, 30, 67, 70, 82, 146 et 150. Ces non-conformités justifient la consignation du solde du prix par les époux [T]. Le solde du prix sera exigible lorsque la SCCV [Adresse 8] aura entrepris la levée des réserves en question.

En conséquence, il sera ordonné à la SELARL H2 JUSTICE, commissaire de justice, sis [Adresse 2], de verser la somme de 48.750 euros consignée entre ses mains au profit de la SCCV [Adresse 8], à compter de la levée des réserves n°2, 6, 30, 67, 70, 82, 146 et 150 figurant dans les constats d’huissier du 26 septembre 2023. La levée des réserves sera dûment constatée par tout commissaire de justice.

Par ailleurs, la consignation de l’article R.261-14 précité n’est pas subordonnée au caractère substantiel des non-conformités alléguées. Au surplus, compte tenu du nombre et de la nature des réserves restant à lever, la consignation intervenue n’apparaît aucunement disproportionnée ni abusive. L’argumentation de la SCCV [Adresse 8] à ce titre est donc inopérante.

La demande de dommages et intérêts de la SCCV [Adresse 8] à ce titre sera donc rejetée.

En conclusion, il sera ordonné à la SELARL H2 JUSTICE, commissaire de justice, sis [Adresse 2], de verser la somme de 48.750 euros consignée entre ses mains au profit de la SCCV [Adresse 8], à compter de la levée des réserves n°2, 6, 30, 67, 70, 82, 146 et 150 figurant dans les constats d’huissier du 26 septembre 2023, qui sera dûment constatée par tout commissaire de justice.

La demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat formée par la SCCV [Adresse 8] sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts en réparation du retard

Sur l’existence du retard de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1356 du code civil dispose que les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition.

Néanmoins, ils ne peuvent contredire les présomptions irréfragables établies par la loi, ni modifier la foi attachée à l’aveu ou au serment. Ils ne peuvent davantage établir au profit de l’une des parties une présomption irréfragable.

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période dispose que « Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. »

En l’espèce, les époux [T] demandent réparation d’un retard sur la base de la date de livraison prévue à l’acte de vente, soit le 1er octobre 2020.

La SCCV [Adresse 8] se prévaut de diverses causes de suspension de délai prévues à l’acte authentique de vente, qui stipule :

« Délai – Livraison

Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 3e trimestre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes

de report de délai de livraison les événements suivants :

— intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente cause produira quand même tous ses effets)

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant)

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR […]

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du Maître d’œuvre.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. »

S’agissant des intempéries, la SCCV [Adresse 8] produit une attestation établie par le maître d’œuvre, la société STELLA PARK, qui consiste en un tableau recensant les intempéries du 25 janvier 2019, ainsi que les relevés météorologiques du mois de janvier 2019 au mois de décembre 2020, pour un total de 124 jours d’intempéries entre le 25 janvier 2019 et le 31 décembre 2020.

Comme le font justement valoir les époux [T], il convient de prendre en compte les seuls jours postérieurs à la conclusion du contrat, intervenue le 19 mai 2019. Selon l’attestation et les relevés produits, 99 jours d’intempéries se sont produits entre le 20 mai 2019 et le 31 décembre 2020.

En revanche, la contestation selon laquelle aucune impossibilité de poursuivre le chantier au sens de L. 5424-8 du Code du Travail et de la réglementation n’est démontrée est inopérante, en ce que les parties ont contractuellement choisi de s’en remettre à une lettre du maître d’œuvre pour rapporter la preuve des intempéries. Cette attestation du maître d’œuvre, dont la précision est renforcée par les relevés météorologiques produits, est versée aux débats et suffit à démontrer l’existence des intempéries.

De même, la circonstance que la société STELLA PARK partage le même représentant que la SCCV [Adresse 8] n’est pas de nature à écarter l’application de la clause stipulant les causes légitimes de suspension de délai de livraison.

Néanmoins, les acquéreurs produisent un courrier en date du 25 septembre 2020 que la SCCV [Adresse 8] leur a adressé, qui, après avoir rappelé l’existence d’une clause stipulant les causes légitimes des suspension de délai de livraison dans l’acte de vente, mentionne : « ce sont 92 jours d’intempéries, entre le 25 janvier 2019 et le 28 février 2020 qui pourrait (sic) conduire à une impossibilité technique à poursuivre les travaux. Cependant, l’activité n’ayant pas été impacté suite à la météo, nous ne comptabiliserons pas ces jours dans la suspension de délai ».

Ce courrier constitue sans ambiguïté une renonciation expresse de la SCCV [Adresse 8] au bénéfice de la clause de suspension de délai pour les 92 jours d’intempérie mentionnés. Il convient donc de déduire ces 92 jours d’intempéries des 99 jours retenus précédemment.

En conséquence, le tribunal retiendra 07 jours de retard liés aux intempéries.

S’agissant de la défaillance de la société DOMABETON, la SCCV [Adresse 8] ne produit aucune lettre du maître d’œuvre faisant état de la défaillance de cette société et de l’impact de celle-ci sur l’activité du chantier. Ni sa déclaration de créance envers le liquidateur de la société DOMABETON, ni les comptes-rendu de chantier produits, ni la lettre de mise en demeure de reprendre diverses malfaçons et de respecter les délais convenus que la SCCV [Adresse 8] à adresser à la société DOMABETON ne correspondent à une lettre du maître d’œuvre en ce sens. Cette cause de suspension ne sera donc pas prise en compte.

Il en va de même pour la défaillance des sociétés SUPREME France, ELECTROTEC92 et AMBM : aucune lettre du maître d’œuvre n’étant produite, cette cause de suspension ne sera pas non plus prise en compte.

S’agissant de l’épidémie de COVID-19, il résulte de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 que ce texte a seulement suspendu les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance. En conséquence, le délai de livraison de l’immeuble n’a pas été prorogé de 104 jours par l’ordonnance précitée.

Par ailleurs, la SCCV [Adresse 8] ne démontre absolument pas en quoi l’épidémie de COVID-19 a effectivement impacté le chantier, et ne produit aucune pièce en ce sens. Elle n’allègue pas non plus qu’il s’agirait d’une injonction administrative au sens de la clause stipulant les causes légitimes de suspension de délai de livraison. Ainsi, aucune suspension de délai ne sera retenue à ce titre.

En définitive, 7 jours de retard seront retenus, qu’il convient de doubler en application de la clause précitée, pour un total de 14 jours de retard.

Il n’y a pas lieu de « paralyser » la clause stipulant les causes de suspension du délai de livraison au titre de la mauvaise foi de la SCCV [Adresse 8], qui a au contraire choisi de renoncer à certains jours d’intempéries en raison de l’absence d’impact sur l’activité du chantier, de sorte qu’aucune mauvaise foi n’est caractérisée.

Ainsi, il sera considéré que l’immeuble devait être livré le 15 octobre 2020 au plus tard (1er octobre 2020 + 14 jours).

Si la SCCV [Adresse 8] fait valoir que l’absence de livraison du bien résulte du refus abusif de payer le solde du prix et sa consignation abusive, il résulte de ce qui précède que les époux [T] pouvaient valablement consigner cette somme en raison des réserves formulées et établies ci-avant. Au surplus, rien n’empêchait la SCCV [Adresse 8] de remettre les clefs aux époux [T] malgré la consignation du solde du prix.

L’immeuble n’est toujours pas livré à la date du jugement, l’existence du retard de livraison est établie. Il convient de statuer sur les éventuels préjudices causés par ce retard.

Décision du 10 Septembre 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/14337 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7L4

2) Sur le préjudice de jouissance

Les époux [T] se plaignent d’abord d’une perte de surface de 36m2 par rapport au logement qu’ils occupaient au moment de la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, et ce jusqu’à leur départ de leur ancien logement pour une location en août 2021, soit pendant 10 mois. Ils revendiquent un préjudice de jouissance de 8.280 euros sur la base d’un préjudice mensuel de 828 euros par mois, calculé selon un prix du m² à [Localité 7] de 23 euros/mois (23 euros x 36m² =828 euros) .

La privation injustifiée du bien acquis pendant la période considérée a causé un préjudice certain aux époux [T]. Le préjudice qui en découle ne se réduit toutefois pas à la seule perte de surface considérée en fonction de sa valeur financière, mais par les tracas et inconvénients causés par une surface plus petite.

Le tribunal considère que, compte tenu de la période concernée, le préjudice de jouissance causé par la privation injustifiée de l’immeuble pendant cette période et les inconvénients provoqués par le maintien dans leur ancien logement peut justement être évalué à la somme de 5.000 euros.

La SCCV [Adresse 8] sera donc condamnée à payer aux époux [T] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

3) Sur le remboursement des loyers

Les époux [T] réclament ensuite le remboursement des loyers qu’ils ont dû payer en l’absence de livraison du bien. Ils produisent un contrat de bail d’habitation signé le 19 juillet 2021 pour une maison située [Adresse 6] ainsi qu’une quittance de loyer pour un montant mensuel hors charges de 2.500 euros. Ce contrat mentionne en outre 1.650 euros de frais d’agence.

Ainsi, ils sollicitent :

—  64.150 euros du 1er août 2021 au 31 août 2023 (2.500 euros par mois x 25 mois + 1.650 euros de frais d’agence)

—  2.587 euros par mois [loyer réhaussé à compter du 1er septembre 2023] jusqu’à la remise des clefs.

Les loyers payés par les époux [T] sont directement imputables au retard de livraison de l’immeuble. La SCCV [Adresse 8] sera donc condamnée à les indemniser des sommes engagées au titre des loyers et frais qu’ils n’auraient pas dû payer si l’immeuble avait été livré à temps, soit la somme de 64.150 euros.

En outre, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 2.587 euros par mois à compter du 1er septembre 2023, et ce jusqu’à la remise effective des clefs du bien situé [Adresse 3].

En conclusion, la SCCV [Adresse 8] sera donc condamnée à payer aux époux [T] la somme de 64.150 euros au titre des loyers payés entre le 1er août 2021 et le 31 août 2023.

La SCCV [Adresse 8] sera également condamnée à payer aux époux [T] la somme de 2.587 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la remise des clefs du bien situé [Adresse 3].

4) Sur les intérêts intercalaires

Les époux [T] demandent l’indemnisation des intérêts intercalaires échus sur les fonds débloqués jusqu’à leur emménagement, du mois d’octobre 2020 jusqu’au mois de septembre 2022, période à laquelle ils ont conclu un avenant avec leur banque.

Ils produisent les appels de fond correspondant à leur prêt ainsi qu’un tableau d’amortissement selon lequel ils ont payé :

-3.171 euros entre octobre 2020 et mai 2021 ;

-13.311 euros entre mai 2021 et août 2022 ;

-3.404 euros de frais assurance

Soit un total de 16.482 euros.

La SCCV [Adresse 8] ne conteste pas ce calcul et ne remet pas en cause les pièces versées aux débats par les acquéreurs.

Ces intérêts intercalaires et frais d’assurance sont directement imputables au retard de livraison, puisque les intérêts échus sur les fonds débloqués jusqu’à leur emménagement aurait dû cesser à la livraison du bien, prévue en octobre 2020.

En conséquence, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 16.482 euros au titre des intérêts intercalaires et des frais d’assurance entre le mois d’octobre 2020 et le mois d’août 2022.

5) Sur le préjudice moral

L’important retard de livraison de l’immeuble, aggravé par le refus infondé de la SCCV [Adresse 8] de remettre les clefs aux époux [T], leur a incontestablement causé des tracas, des inquiétudes et des angoisses légitimes qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10.000 euros.

En conséquence, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 10.000 euros ensemble, et non à chacun d’eux, au titre de leur préjudice moral.

Sur la demande de livraison et de remise des clefs sous astreinte

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le délai de livraison a été dépassé.

En dehors de la consignation du solde du prix de vente par les acquéreurs, la SCCV [Adresse 8] n’oppose aucune circonstance faisant obstacle à la remise des clefs aux époux [T], alors qu’il résulte de ce qui précède que les acquéreurs étaient fondés à procéder à cette consignation.

Il convient donc d’ordonner à la SCCV [Adresse 8] de livrer le lot n°1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et d’en remettre les clefs aux époux [T], dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois.

Sur les demandes de déconsignation et de compensation formées par les acquéreurs

Si les époux [T] réclament la déconsignation du solde du prix à leur profit et sa compensation avec les condamnations ci-dessus prononcées, il est rappelé que ces condamnations portent sur la réparation des préjudices causée par la réparation des préjudices causés par le retard de livraison. Il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation de ces condamnations indemnitaires avec le solde du prix du vente, la consignation de celui-ci ayant pour seule vocation de permettre la levée des défauts de conformité.

En conséquence, les demandes de déconsignation du solde du prix de vente et de compensation formées par les époux [T] seront rejetées.

Sur les demandes de suspension du prêt et de remboursement des intérêts

Aux termes de l’article L.313-44 du code de la consommation, lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de livraison de l’immeuble dont la construction a été financée par le contrat de prêt conclu entre les époux [T] et la société LE CREDIT LYONNAIS, il y a lieu d’en suspendre l’exécution en application du texte précité, étant rappelé que la société LE CREDIT LYONNAIS ne s’oppose pas à cette suspension.

Les époux [T] pourront poursuivre le paiement des échéances de l’assurance du prêt pour continuer à en bénéficier, conformément à leur demande.

En revanche, il ne résulte pas de l’article L.313-44 du code de la consommation que la suspension prévue par ce texte doive intervenir avec effet rétroactif, à la date de l’assignation. La suspension prendra donc effet à compter du jugement.

Partant, les demandes de voir ordonner que le capital emprunté ne produise plus d’intérêts au profit la société LE CREDIT LYONNAIS à compter de l’assignation, de voir ordonner que les intérêts soient intégralement suspendus et non exigibles à compter de l’assignation, et de remboursement de l’intégralité des intérêts payés depuis la délivrance de l’assignation seront rejetées.

Enfin, il résulte de ce qui précède que la SCCV [Adresse 8] est responsable du retard de livraison de l’immeuble. La suspension du prêt lui est donc imputable, et constitue indéniablement un préjudice pour la banque. Elle sera ainsi condamnée à payer à la société LE CREDIT LYONNAIS les intérêts du prêt immobilier conclu entre elle et les époux [T] jusqu’à la livraison de l’immeuble.

En conclusion, le tribunal :

— suspendra, à compter du jugement, l’obligation de remboursement du capital et des intérêts du contrat de prêt conclu entre les époux [T] et la banque LCL, étant précisé que Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] devront uniquement s’acquitter des seules échéances de l’assurance afin de ne pas en perdre le bénéfice ;

— rejettera les demandes de voir ordonner que le capital emprunté ne produise plus d’intérêts au profit la banque LCL à compter de l’assignation, de voir ordonner que les intérêts soient intégralement suspendus et non exigibles à compter de l’assignation, et de remboursement de l’intégralité des intérêts payés depuis la délivrance de l’assignation seront rejetées ;

— condamnera la SCCV [Adresse 8] à payer à la société LE CREDIT LYONNAIS les intérêts du prêt immobilier conclu entre elle et les époux [T] pendant la suspension du contrat de prêt, jusqu’à la livraison effective de l’immeuble.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement au profit de la l’Association d’Avocats NMCG AVOCATS ASSOCIES, A.A.R.P.I, avocat.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à payer la somme de 6.000 euros aux époux [T] et la somme de 2.000 euros à la société LE CREDIT LYONNAIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit, et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à lever les réserves n°2, 5, 6, 7, 15, 23, 26, 29, 30, 46, 53, 55, 58 67, 69, 70, 76, 82, 88, 90, 93, 94, 99, 102, 103,120, 121, 135,146, 150, 154, 155, 159, et la réserve non numérotée ni listée relative à la buanderie, affectant le lot n°1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] figurant dans les constats d’huissier du 26 septembre 2023, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

DIT que passé ce délai, la SCCV [Adresse 8] sera redevable envers Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un quatre mois ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à procéder à la livraison du lot n°1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et à remettre les clefs de celui-ci à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement ;

DIT que passé ce délai, la SCCV [Adresse 8] sera redevable envers Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois ;

ORDONNE à la SELARL H2 JUSTICE, commissaire de justice, sis [Adresse 2], de verser la somme de 48.750 euros consignée entre ses mains au profit de la SCCV [Adresse 8], à compter de la levée des réserves n°2, 6, 30, 67, 70, 82, 146 et 150 figurant aux constats d’huissier du 26 septembre 2023, qui sera dûment constatée par tout commissaire de justice ;

CONDAMNE la SCCV VILLA DES ROSES à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], la somme de 64.150 euros au titre des loyers payés entre le 1er août 2021 et le 31 août 2023 ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer aux époux [T] la somme de 2.587 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la remise des clefs du lot n°1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] la somme de 16.482 euros au titre des intérêts intercalaires et des frais d’assurance entre le mois d’octobre 2020 et le mois d’août 2022 ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] la somme de 10.000 euros au titre leur préjudice moral ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat formée par la SCCV [Adresse 8] ;

REJETTE les demandes de déconsignation du solde du prix de vente et de compensation formées par Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] ;

SUSPEND, à compter du jugement, l’obligation de remboursement du capital et des intérêts du contrat de prêt conclu entre Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T], et la société LE CREDIT LYONNAIS, étant précisé que Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] devront uniquement s’acquitter des seules échéances de l’assurance afin de ne pas en perdre le bénéfice ;

REJETTE les demandes de Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] de voir ordonner que le capital emprunté ne produise plus d’intérêts au profit la société LE CREDIT LYONNAIS à compter de l’assignation, de voir ordonner que les intérêts soient intégralement suspendus et non exigibles à compter de l’assignation, et de remboursement de l’intégralité des intérêts payés depuis la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer à la société LE CREDIT LYONNAIS les intérêts du prêt immobilier conclu entre elle et Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] pendant la suspension du contrat de prêt jusqu’à la livraison de l’immeuble ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] aux dépens, avec droit de recouvrement au profit de la l’Association d’Avocats NMCG AVOCATS ASSOCIES, A.A.R.P.I, avocat ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer la somme de 6.000 euros à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [Y], épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer la somme de 2.000 euros à la société LE CREDIT LYONNAIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2024

Le Greffier Le Président