Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 23 septembre 2025, n° 25/00959

TJ Reims 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Incapacité de paiement du locataire
La cour a jugé que le locataire ne démontrait pas sa capacité à régler sa dette dans des délais raisonnables, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que le locataire devait une somme précise au titre des loyers et charges impayés, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, conformément aux termes du bail.
Accepté
Charge des dépens pour le perdant
La cour a confirmé que le locataire, ayant perdu l'instance, devait supporter l'intégralité des dépens.
Accepté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que le locataire devait verser une somme au titre de l'article 700, en raison de la perte de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 23 sept. 2025, n° 25/00959
Numéro(s) :	25/00959
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. FOYER REMOIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/00959 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBQS

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire agissant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [B] [P] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ni comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 06/02/2024, la SA Plurial Novilia a donné à bail à Monsieur [P] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 423,07 euros outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 03/12/2024 pour un montant en principal de 1399,46 euros.

Par acte d’huissier en date du 15/02/2025, la SA Plurial Novilia, a fait délivrer assignation à Monsieur [B] [P] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu le 06/02/2024 entre la société requérante et Monsieur [F] [B] [P].

— Ordonner par voie de conséquence , l’expulsion de Monsieur [F] [B] [P] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé à [Adresse 3] , avec si besoin est le concours de la force publique.

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 1657,83 euros correspondant aux loyers loyers et charges impayés dus à l’échéance du mois de janvier 2025 pour l’habitation avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA Plurial Novilia a fait valoir que Monsieur [B] [P] [F] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 03/12/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SA Plurial Novilia, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2624,90 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [P] [F] ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 04/12/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 18/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu pour le logement en date du 06/02/2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03/12/2024, pour la somme en principal de 1399,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04/02/2025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Plurial Novilia produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [P] [F] restait devoir la somme de 2624,90 euros à la date du 07/02/2025. Il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur l’expulsion

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a effectué aucun règlement plusieurs mois.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [P] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Absent à l’audience, Monsieur [B] [P] [F] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Monsieur [B] [P] [F] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 04/02/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [P] [F], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 100 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA Plurial Novilia;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06/02/2024 entre la SA Plurial Novilia et Monsieur [B] [P] [F] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2].

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [B] [P] [F] des délais de paiement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [P] [F] et de celle de tous occupants de son chef;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] [F] à verser à la SA Plurial Novilia la somme de 2624,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07/04/2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

CONDAMNE Monsieur [B] [P] [F] à payer à la SA Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 04/02/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SA Plurial Novilia de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Mélanie Fèvre, Magistrate à titre temporaire agissant en qualité de Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge