REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025
N° RG 24/04006 – N° Portalis La présente décision est prononcée le 03 avril 2025 par sa mise DBZA-W-B7I-E7B2 à disposition au greffe de la juridiction ;
-343M^inute ²⁵- Sous la présidence de Madame Laurence BRAGIGAND, vice- présidente, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction;
Date des débats : 20 janvier 2025 Jugement du : 03 avril 2025
DEMANDEUR :
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPIETAIRES LE
L’ENSEMBLE IMMOBILIER
10-12 rue LANDOUZY
51100 REIMS ayant pour syndic la société Adam Immobilier exerçant sous
l’enseigne ERA Immobilier
représenté par la SELARL GUYOT DE CAMPOS avocat au barreau de REIMS
ET
DÉFENDERESSE :
S.C.I. KRYPTON prise en la personne de sa gérante M^me X Y 11 rue du Barbâtre
51100 REIMS
non comparante ni représentée
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI Krypton est propriétaire du lot n°1 à usage commercial, en rez-de-chaussée, au sein de l’immeuble situé […] […] (Marne).
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 août 2024 reçue le 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à […], représenté par son syndic ERA immobilier, a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure la SCI Krypton de lui payer la somme de 2.715,22 euros au titre des charges de copropriété concernant le lot dont elle est propriétaire au sein de cet immeuble.
Selon exploit d’huissier en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à […] (le syndicat des copropriétaires), agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société Adam Immo exerçant sous l’enseigne ERA Immobilier, a fait assigner la SCI Krypton à comparaître devant le tribunal judiciaire de […] aux fins de condamner la SCI Krypton à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit : la somme de 5.597,66 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 5 novembre 2024, outre intérêts légaux et sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’en rapporte oralement aux termes de son assignation. Il fait valoir, sur le fondement des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que la SCI Krypton est défaillante dans le règlement de ses charges de copropriété. Il rappelle qu’une précédente procédure avait déjà été nécessaire pour que la SCI Krypton règle des arriérés de charges de copropriété, donnant lieu à un jugement rendu par le tribunal de céans le 19 février 2024. Il soutient que ce comportement fautif et caractéristique d’une résistance abusive lui cause un préjudice financier direct et le contraint à devoir systématiquement agir en justice.
La SCI Krypton, assignée à personne morale, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 avril 2025.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
L’article 14-1 de cette loi dispose par ailleurs que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois,
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l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes, La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par
l’assemblée générale.
Aux termes de l’article 14-2 I de ladite loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
En vertu de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats la décision collective de la SCI Krypton de mettre en copropriété l’immeuble situé […] à […], ainsi que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 16 janvier 2020.
Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre 12 mois et que sa date d’arrêté comptable est fixée au 30 juin de chaque année. De même, les appels de provisions sont payables d’avance et exigibles le premier jour de chaque trimestre de l’exercice.
En ce qui concerne les charges échues et celles provisionnelles à échoir, le syndicat des copropriétaires demandeur produit : le PV d’assemblée générale du 26 août 2021 désignant aux fonctions de syndic la société Adam Immo exerçant sous l’enseigne ERA Immobilier et ceux des 8 novembre 2022, 6 novembre 2023 et 17 septembre 2024 le désignant à nouveau et le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des charges arrêtées au 30 juin 2022, ainsi que l’actualisation du budget en cours pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et les modalités d’appel des fonds, ainsi que les résolutions relatives à des travaux ; le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des charges arrêtées au 30 juin 2023, ainsi que l’actualisation du budget en cours pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et les modalités d’appel des fonds, ainsi que les résolutions relatives à des travaux de l’immeuble; le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des charges arrêtées au 30 juin 2024, ainsi que l’actualisation du budget en cours pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et les modalités d’appel des fonds; la situation de compte individuel de charges du 1er juillet 2021 au 23 juillet 2024; la situation de compte individuel de charges du 1er juillet 2024 au 5 novembre 2024.
Le demandeur démontre également avoir mis en demeure la SCI Krypton de payer la somme de 2.715,22 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 août 2024 et reçue le 8 août suivant.
Malgré cette mise en demeure, il est établi par les extraits de compte produits que la SCI Krypton ne s’est pas acquittée de l’intégralité des sommes dues dans le délai de trente jours, de sorte que les autres provisions non encore échues à la date de la mise en demeure, en application des articles 14-1 et 14-2, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.
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Il découle de ces pièces, et après déduction des frais de relance et mise en demeure figurant sur le décompte que la SCI Krypton est redevable de la somme de 5.293,66 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux arrêtés au 5 novembre 2024, incluant l’appel de fonds trimestriel du 1er octobre 2024,
Par conséquent, la SCI Krypton sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.293,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2024, incluant la provision sur charges et l’appel de fonds du 1er octobre 2024.
Au regard de la demande telle qu’elle est formulée par le syndicat des copropriétaires, les intérêts légaux afférents à la somme due en principal courront à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, il ressort du jugement définitif en date du 19 février 2024 rendu par le tribunal de céans que le syndicat des copropriétaires avait déjà dû précédemment agir en justice à l’encontre de la SCI Krypton du fait d’arriérés de charges. Les décomptes des 30 juillet 2024 et 5 novembre 2024 établissent que depuis le règlement de l’arriéré de 9.051,34 euros par la SCI Krypton le 29 novembre 2023 suite à la précédente procédure judiciaire, elle n’a procédé à aucun versement.
Un tel comportement caractérise une mauvaise foi du débiteur, qui génère inévitablement des soucis dans la bonne gestion de l’immeuble pour les autres copropriétaires. Ce préjudice sera réparé à hauteur de 500 euros.
Par conséquent, la SCI Krypton sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCI Krypton, qui succombe dans la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens.
Pour le même motif, elle sera condamnée, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, comprenant les frais de relance et de mise en demeure figurant dans le décompte du 5 novembre 2024.
Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI Krypton à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] a […], represente par son syndic Era Immobilier, la somme de 5.293,66 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux arrêtés au 5 novembre 2024, incluant la provision sur charges et l’appel de fonds du 10 octobre 2024, avec intérêts légaux à compter du 20 novembre 2024,
CONDAMNE la SCI Krypton à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à […], représenté par son syndic Era Immobilier, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI Krypton à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à […], représenté par son syndic Era Immobilier, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE la SCI Krypton aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La juge La greffière the En conséquence la République Française mande et ordonne à tous les Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la
République près les tribunauxjudiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seronegalement requis. Pour Grosse conforme
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Le Directeur de grelle
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