TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 25/04146 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FILH

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 16 février 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LE FOYER, [X],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par Madame, [G] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Madame, [U], [R],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 juin 2020 à effet du 1er février 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [X] (ci-après dénommée LE FOYER, [X]), a donné à bail à Madame, [U], [R] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 305,70 € outre une provision pour charges d’un montant de 33,97 € par mois.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025 pour un montant en principal de 1046,74 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, LE FOYER, [X] a fait délivrer assignation à Madame, [U], [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location (habitation principale et annexes) consentie à Madame, [U], [R] ;

— en conséquence, voir dire que dans le délai de 2 mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame, [U], [R] devra rendre libre le logement occupé, tant d’elle-même que de tous occupants de son fait ;

— dire et ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la bailleresse sera autorisée à la faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est;

— Condamner Madame, [U], [R] à lui verser la somme de 1436,82 euros pour loyers et charges dus au 31 octobre 2025 ;

— Condamner Madame, [U], [R] à lui verser une indemnité d’occupation égale équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame, [U], [R] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité de 300 € fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de son acte introductif d’instance, LE FOYER, [X] a fait valoir que Madame, [U], [R] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 14 août 2025.

A l’audience du 16 février 2026, LE FOYER, [X], représenté par Madame, [G], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1321,28 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif que la locataire a repris le paiement de ses loyers.

Madame, [U], [R], reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme supplémentaire de 100 € ou 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique travailler comme graveuse en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1600 €.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que Madame, [U], [R], vit avec son fils de 17 ans déscolarisé ; qu’elle a été licenciée pour maladie professionnelle puis a retrouvé avec un salaire moins élevé.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, avancé au 13 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

LE FOYER, [X] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 9 juin 2020 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 14 août 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

La locataire ne s’étant pas acquittée de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 15 octobre 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LE FOYER, [X] produit un décompte démontrant que Madame, [U], [R] restait devoir la somme de 1321.28 euros à la date du 13 février 2026.

La défenderesse, comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame, [U], [R] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur un an.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments du dossier que Madame, [U], [R] perçoit un salaire mensuel de 1680 € outre une prime d’activité de 350 € et une rente maladie professionnelle d’un montant de 100 € par mois.

Il s’en déduit que Madame, [U], [R], qui vit avec son fils âgé de 17 ans, est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte démontre que Madame, [U], [R] a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’elle est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Madame, [U], [R] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame, [U], [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame, [U], [R], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La bailleresse n’étant pas assistée d’un avocat dans le cadre de la présente procédure, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [X] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2020 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [X] et Madame, [U], [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ;

DIT qu’il y a lieu d’accorder à Madame, [U], [R] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame, [U], [R] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [X] la somme de 1321,28 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 13 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame, [U], [R] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 11 versements mensuels de 120 euros et d’un 12e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame, [U], [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [X] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame, [U], [R] soit condamnée à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la bailleresse de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [U], [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge