TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JANVIER 2026

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N° RG 25/00385 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFUA

Minute 26-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 16 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 21 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM LE FOYER REMOIS agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne-Laure LE FLOHIC avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e CHALOT avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2022, la société anonyme Le Foyer Rémois a consenti à Monsieur [L] [H] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3].

A la suite de son entrée dans les lieux, le locataire s’est plaint de divers désagréments et notamment de l’absence de chauffage dans le logement, qu’il considère être en lien avec les différents dégâts des eaux en provenance d’un logement voisin situé au 4ème étage de l’immeuble.

Par courrier en date du 3 mai 2023, le locataire a mis le Foyer Rémois en demeure de réaliser des travaux, soulignant l’insalubrité de son logement. Il a ensuite réitéré, par de nombreux échanges courriels adressés au bailleur, son mécontentement dans le règlement de cette situation.

Aux termes de son acte introductif d’instance en date du 5 août 2025, Le Foyer Rémois a fait assigner à comparaître Monsieur [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, et sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— d’ordonner à Monsieur [H] de laisser pénétrer le bailleur et toute personne désignée par lui dans les locaux pour procéder aux opérations de constats, mesures, établissement des devis et le cas échéant, travaux de réfection ;

— à défaut de pouvoir pénétrer dans les lieux après information du locataire dans un délai de 48 heures, d’être autorisé à pénétrer dans les lieux, ainsi que tout collaborateur désigné par lui, avec le concours d’un serrurier et de la force publique aux fins de procéder aux constatations des dégradations et de procéder aux réparations nécessaires ;

— d’enjoindre à Monsieur [L] [H] de communiquer sa déclaration de sinistre à l’assureur relative au dégât des eaux et tout document y afférent ;

— de condamner Monsieur [L] [H] à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de visite proposée par Le Foyer Rémois en cas de refus persistant de sa part ;

— de condamner Monsieur [L] [H] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur soutient que la présence de désordres dans l’appartement tels que communiqués par le locataire impose de pouvoir l’autoriser à pénétrer dans les lieux afin de procéder aux constats, évaluations et reprises nécessaires. Il estime comme essentielle à ces opérations la transmission, par le locataire, d’une déclaration de sinistre auprès de son assureur, outre la communication d’une copie du constat de dégât des eaux réalisé avec le voisin que le locataire prétend être à l’origine des dégâts des eaux. Il soutient que la résistance du locataire à laisser pénétrer le bailleur ou tout prestataire désigné par lui, impose de pouvoir passer outre son refus. Il fait état de l’obligation contractuelle du locataire de laisser pénétrer toute personne désignée par le bailleur au titre de la visite préventive annuelle, intervention ayant par nature, vocation à anticiper toute difficulté. Le bailleur fait état de multiples et vaines prises d’attache auprès du locataire. Il rappelle l’envoi, par le locataire, de courriels discourtois et réitérés, aboutissant à un dépôt de plainte le 20 juin 2024. Le bailleur fait enfin valoir qu’il est essentiel de pouvoir constater, sur site, les dégâts allégués, des photographies ne pouvant suffire, cela afin d’être éclairé d’une part sur l’état du logement, d’autre part, lui permettre d’assurer la sécurité du locataire.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 octobre 2025, au cours de laquelle elle a été renvoyée à la demande du défendeur en raison de l’instruction en cours de sa demande d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 21 novembre 2025, Le Foyer Rémois, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif.

Monsieur [L] [H], représenté également par son conseil, s’en rapporte et s’oppose à la demande d’article 700 qu’il estime ne pas être justifiée à ce stade de la procédure.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans les lieux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, l’article IV du bail signé par les parties 24 février 2022 prévoit que le locataire sera prévenu par notification du bailleur remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception lorsqu’un trouble de jouissance prolongé doit résulter de la réalisation de grosses réparations, tous travaux de transformation, de surélévation ou d’aménagement quelles qu’en soient les causes, le tout sans indemnité ni diminution de loyer.

Il est acquis du bailleur comme du locataire et tels que relatés par leurs échanges respectifs, qu’un dégât des eaux entraînant des conséquences éventuelles sur le logement du locataire est intervenu au niveau du 4ème étage.

Le bailleur justifie avoir informé et proposé différentes dates au locataire (notamment 29/08/2022, 14 et 18/09/2022, 4/10/2023, 7/08/2024, 29/08/2024) afin de pouvoir pénétrer dans les lieux et le cas échéant, constater et effectuer les éventuels travaux nécessaires à sa charge. Le locataire ne rapporte pas la preuve d’avoir laissé le bailleur pénétrer dans les lieux conformément à ses obligations, bien qu’il fasse toujours état de sollicitations écrites pour intervention du bailleur au titre des ses obligations de mises à disposition d’un logement décent.

La visite annuelle préventive à laquelle le locataire a été convié par le bailleur le 7 août 2024 n’a pas non plus permis au bailleur d’accéder au logement afin de lister les éventuels désordres qui nécessiteraient des travaux. Il ressort des échanges courriels produits et notamment celui en date du 11 décembre 2024 que le locataire répond au bailleur « Ah tiens, maintenant il se déplace l’autre guignol ? Il n’était pas trop occupé la dernière fois ? Bien évidemment, c’est un refus, mais si vous le désirez je peux vous fournir les photos, ça devrait parfaitement suffir, inutile de chauffer vos deux neurones inutilement ».

Il est ainsi manifeste que le locataire exprime une opposition de principe à laisser entrer le bailleur dans le logement, en dépit du caractère nécessaire de la visite et au surplus de l’obligation pesant sur tout locataire au titre de l’article 7 de la loi sus mentionnée.

Le dommage imminent qui résulte du défaut de réparation de la fuite d’eau ou ses conséquences et le risque que cela fait courir au locataire de l’appartement quant à la qualité du logement mis à sa disposition et plus largement la sécurité de l’ensemble des appartements de l’immeuble est établi.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Le Foyer Rémois et tous collaborateurs ou entreprises de son choix à pénétrer dans les lieux occupés Monsieur [L] [H], si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, en vue de procéder aux opérations de constat, d’identification, mesures, devis et le cas échéant réparations qui s’imposent, dans les termes du dispositif.

Sur la demande de production des attestations d’assurance et de constat de dégât des eaux

L’article 7 g) a loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Il est par railleurs rappelé ensuite que le manquement à cette obligation peut entraîner la résiliation du contrat de bail par le bailleur.

En l’espèce, l’article VI du contrat de bail rappelle cette obligation au locataire et lui impose de justifier au moins une fois par an, ou à la demande du bailleur, de la preuve d’une attestation de garanties et de paiement des primes ou d’une police d’assurances. Il est également rappelé qu’en cas de sinistre relevant des garanties souscrites par le locataire au titre de son assurance « risques locatifs », celui-ci doit procéder, dans les délais qui lui sont contractuellement impartis, à la déclaration d’usage auprès de son assureur.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du Foyer Rémois, et Monsieur [L] [H] sera condamné à communiquer d’une part l’attestation d’assurance annuelle, notamment 2022-2023-2024-2025 ainsi que la ou les déclarations de sinistre qu’il a effectué au titre des dégâts intervenus dans le logement auprès de son assureur.

Sur la demande d’astreinte de 50 euros pour laisser pénétrer le bailleur et ses interlocuteurs

Concernant la demande d’astreinte, le recours à la force publique constitue une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [H] à laisser pénétrer le bailleur et toute personne désignée par lui dans les lieu.

Aussi, il sera dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [L] [H], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure.

Monsieur [L] [H] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et susceptible de recours, par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS à Monsieur [L] [H] de permettre l’accès au logement qu’il occupe, situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (étage 2, porte 2A) à son bailleur, la société anonyme d’HLM Le Foyer Rémois et toute personne ou entreprise désignée et choisie par cette dernière afin qu’il soit procéder aux constats, relevés, devis et le cas échéant, travaux de réfection du logement ;

A défaut de pouvoir pénétrer ainsi dans les lieux, après une première vaine tentative dont Monsieur [L] [H] aura du être informé 48 heures à l’avance, AUTORISONS la société anonyme d’HLM Le Foyer Rémois, à pénétrer dans le logement occupé par Monsieur [L] [H], situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (étage 2, porte 2A), accompagnée des personnes et entreprises choisies, avec le concours, si besoin d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ni du commissaire de justice instrumentaire, et ce afin d’effectuer les opérations de constats, relevés, devis et le cas échéant réparations et travaux ;

DISONS que le commissaire de justice sur place devra dresser procès-verbal de l’ensemble des opérations ;

DISONS que cette intervention au domicile du locataire devra être réalisée un jour ouvrable entre 8 heures et 21 heures et pourra être réalisée avec le concours d’un serrurier et le cas échéant la force publique autant qu’il sera utile à la réalisation des travaux indispensables ;

ORDONNONS à Monsieur [L] [H] de délivrer à la société anonyme d’HLM Le Foyer Rémois copie de son attestation d’assurance annuelle 2022-2023-2024-2025 ainsi que la déclaration de sinistre relative aux dégâts des eaux dont il dit avoir subi les conséquences ;

REJETONS la demande d’astreinte formulée par la société anonyme Le Foyer Rémois ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [H] à payer à la société anonyme Le Foyer Rémois la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonannce au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente