JUGEMENT N°

ROLE N° RG 24/02716 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E35P

Nature affaire : 63B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O], [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Arthur DEHAN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de REIMS

Madame [E] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Arthur DEHAN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de REIMS

bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle totale partielle n°

par décision du

DÉFENDEUR :

S.C.P. [K] [Y], [I] [A], [F] [W] E-GE, [P] [C], NOTAIRES ASSOCIES immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° [N° SIREN/SIRET 5],

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Jessica RONDOT de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me Céline LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 25 Novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 06 Février 2026.

— titre exécutoire à M^es Maître [T] [R] de la SELAS [12] Maître [N] RONDOT de la SELARL [15]

— expédition à

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 6 septembre 2013, Monsieur [D] [U] a donné à bail à construction à la SARL [U] [L] un immeuble non bâti situé à [Adresse 11], ce pour une durée de 30 ans.

Aux termes de cet acte le preneur, la SARL [U] [L], a pris l’engagement d’édifier sur le terrain précité, à ses frais, des constructions conformes à l’accord entre les parties.

Le montant des constructions, lesquelles ont été achevées le 23 mai 2015, figure pour leur prix de revient à l’actif du bilan 2015 de la SARL [U] [L] à la rubrique « immobilisations, constructions sur sol d’autrui » pour la somme de 1.342.385 euros.

Par acte reçu le 24 septembre 2020 par Maître [V] [S], notaire au sein de l’étude notariale SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], Monsieur [D] [U] a cédé à la SARL [U] [L] le sol du terrain situé à COURMAS, lieudit [Adresse 13], cadastré section C n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], ce moyennant un prix de vente de 15.000 euros.

L’acte ainsi reçu rappelle que la SARL [U] [L] était titulaire d’un bail à construction portant sur le terrain précité consenti par le vendeur pour une durée de 30 années à compter du 6 septembre 2013 et précise que le bail ne produit plus effet à compter de la date de cession du terrain.

A la suite de la cession, dans le cadre d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a informé Monsieur [D] [U] que la cession ainsi réalisée s’assimilait, en application des dispositions des articles 33 bis et 33 ter du Code général des impôts, à une résiliation amiable tacite du bail, entraînant l’imposition entre les mains du bailleur de la valeur des constructions édifiées par l’acquéreur et lui revenant à titre de complément de loyer pour un montant équivalent au prix de revient de l’immeuble, soit un revenu foncier imposable de 1.342.365 euros.

Constatant que la somme précitée n’avait pas été déclarée, l’administration fiscale a transmis une proposition de rectification d’un montant total dû de 920.958 euros décomposé comme suit :

—  818.115 euros en droits dus ;

—  44.120 au titre des intérêts de retard ;

—  58.723 euros au titre des majorations.

Dans ce contexte, Monsieur [D] [U] a, par l’intermédiaire de son conseil, suivant lettre du 16 novembre 2023, mis en demeure l’étude notariale d’avoir à prendre ses responsabilités et d’assumer les conséquences financières de la proposition de rectification adressée par l’administration fiscale.

Par lettre du 10 juillet 2024 adressée par l’intermédiaire de son conseil à l’étude notariale, Monsieur [D] [U] a mis en demeure cette dernière d’avoir à lui régler la somme de 920.158 euros.

En l’absence de solution amiable, par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] ont fait assigner la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C] devant le Tribunal judiciaire de Reims en responsabilité professionnelle et indemnisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 février 2025, Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] sollicitent du Tribunal de céans, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— Condamner la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], notaires associés à leur verser la somme de 920.158 euros, pour mémoire à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2023 ;

— Condamner la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], notaires associés, à leur verser la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025, laSCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C] demande au Tribunal de céans, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— Dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute ;

— Dire et juger que Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué;

— Dire et juger que Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe, ni dans son quantum ;

— Débouter Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] de toutes leurs demandes ;

— Condamner in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jessica RONDOT, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à tout ou partie des demandes dirigées contre elle :

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement ou, à tout le moins, prévoir une mesure de consignation.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 25 novembre 2025.

Ce jour l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la responsabilité de l’étude notariale

Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] sollicitent la condamnation de la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C] à lui payer la somme de 920.158 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut de conseil quant aux incidences fiscales de l’acte de cession qu’elle a rédigé.

Le notaire, en sa qualité de rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties qu’il est tenu d’éclairer, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours, l’information devant être délivrée clairement et précisément.

Ce devoir de conseil s’étend jusqu’aux incidences fiscales de l’acte auquel il est requis de donner la forme authentique.

La preuve du respect de l’obligation de conseil incombe au notaire.

Au cas d’espèce, il est constant que l’acte litigieux, reçu par la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C] comporte une mention expresse, en sa clause « propriété et jouissance » ainsi rédigée : "Précision étant ici faite que l’acquéreur est titulaire d’un bail à construction reçu par Maître [X] [Z], notaire à Reims, Marne le 6 septembre 2013, consenti pour le vendeur pour une durée de 30 années à compter du 6 septembre 2013. De sorte que par l’effet des présentes le bail à construction ne produira pus effet à compter de ce jour ".

L’acte ainsi rédigé ne fait toutefois nullement mention des incidences fiscales d’une cession consentie dans ces conditions et rappelées par l’administration fiscale aux termes de sa proposition de rectification du 12 septembre 2023 produite aux débats.

L’étude notariale ne rapporte par ailleurs pas la preuve, ni même ne soutient, avoir délivré d’une quelconque manière que ce soit l’information relative aux conséquences fiscales encourues au titre de la cession consentie par Monsieur [D] [U] à la SARL [8].

En effet, l’étude notariale fait principalement valoir en défense la présence aux côtés du vendeur de la société [10], experts-comptables, indiquant que cette dernière aurait alerté Monsieur [D] [U] quant aux conséquences fiscales de la cession ainsi consentie, de sorte que ce dernier ne peut prétendre les avoir ignorées.

Toutefois, outre que cette éventuelle présence ne ressort d’aucune des pièces produites aux débats, elle ne dispense en tout état de cause nullement le notaire de l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur lui s’agissant des incidences fiscales des actes qu’il est chargé de rédiger.

Aussi, en s’abstenant d’éclairer Monsieur [D] [U] des incidences fiscales de la cession consentie à la SARL [U] [L], l’étude notariale a commis une faute dont elle doit réparation.

Sur le préjudice

Il résulte de l’article 1240 du code civil que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s’il est établi que, dûment informé ou conseillé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

L’indemnisation du préjudice ainsi subi constitue en l’indemnisation d’une perte de chance d’éviter le paiement d’un impôt.

Il convient ainsi de rechercher si en présence d’un conseil suffisamment éclairé dispensé par le notaire, le client n’aurait pas changé d’avis sur l’opération envisagée ou suivi une autre voie.

L’étude notariale soutient qu’il n’est pas établi que les parties n’auraient pas contracté si elles avaient été informées des conséquences fiscales de la cession, indiquant ainsi que les parties avaient décidé de l’opération à la suite de conseils prodigués par la société [9], experts comptables.

Ces allégations, comme le moyen tiré de ce que les demandeurs ont refusé de procéder à la résolution amiable de la vente, ne sont toutefois étayées par la production d’aucun élément de preuve.

Il convient de plus de rappeler, comme le soutiennent les demandeurs, qu’un bail à construction était alors en cours entre les mêmes parties, et que ces dernières auraient pu bénéficier dans ce cadre d’un dispositif légal favorable s’agissant de l’imposition de la remise des constructions.

Aussi, tenant compte de ces éléments d’une part ainsi que du montant conséquent du redressement opéré d’autre part, il est certain que les parties auraient renoncé à l’opération si elles avaient disposé des conseils du notaire chargé de rédiger l’acte et, par suite, n’auraient pas eu à subir les conséquences fiscales résultant de la rectification adressée le 12 septembre 2023.

L’étude notariale soutient par ailleurs que les époux [U] ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils ont effectivement acquitté les sommes réclamées par l’administration fiscale, de sorte que le préjudice réclamé serait hypothétique. Toutefois, les demandeurs produisent l’avis d’impôt rectifié établi en 2024 au titre des impôts et prélèvements sociaux sur les revenus de 2020, lequel mentionne le montant correspondant exactement à la proposition de rectification leur ayant été adressée le 12 septembre 2023. Aussi, le préjudice subi ne saurait être considéré comme hypothétique.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C][14] sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 920.158 euros au titre du préjudice subi, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige commande de condamner la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], notaires associés, partie succombant à la présente instance, aux entiers dépens.

Il est en outre équitable de la condamner à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’aucun élément tenant aux circonstances du litige ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], notaires associés, à payer à Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] la somme de 920.158 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE laSCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], notaires associés, aux entiers dépens ;

CONDAMNE laSCP [Y] – [A] – LAGACHE-GE – [C], notaires associés, à payer à Monsieur [D] [U] et Madame [E] [L] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 06 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me Céline LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,