Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 16 octobre 2025, n° 25/09109

TJ Paris 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [U] [I] n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes, rendant les charges exigibles.
Accepté
Exigibilité des provisions pour charges
La cour a jugé que les provisions étaient exigibles et que M. [U] [I] devait les régler.
Accepté
Préjudice causé par le défaut de paiement
La cour a reconnu que le défaut de paiement de M. [U] [I] a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé le caractère nécessaire des frais de recouvrement demandés.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que M. [U] [I] devait rembourser les frais irrépétibles au syndicat, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [U] [I] pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, s'élevant à 24 813,87 euros, ainsi que d'autres sommes pour provisions, dommages et intérêts. Les questions juridiques posées concernent la régularité de la demande de paiement et la responsabilité de M. [U] [I] pour ses impayés. Le tribunal a jugé que M. [U] [I] était redevable des charges et a condamné ce dernier à verser 24 267 euros pour les charges échues, 408,95 euros pour les provisions, et 3 000 euros en dommages et intérêts, tout en déboutant le syndicat de sa demande de frais de recouvrement. L'exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 16 oct. 2025, n° 25/09109
Numéro(s) :	25/09109
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie HAMET DE CLOUET
Cabinet(s) :	HAMET & LORGEOUX
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître Nathalie HAMET DE CLOUET

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/09109

N° Portalis 352J-W-B7J-C77SA

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juillet 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic, la société ARTESIA GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1706

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [I]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M^me Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 01er Septembre 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/09109 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77SA

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [I] est propriétaire du lot n°8 dans l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 17 juin 2024, puis par nouvelle lettre recommandée avec avis de réception présentée le 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [U] [I] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner M. [U] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir au visa notamment des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  24 813,87 euros au titre des charges de copropriété, travaux et des frais de recouvrement arrêtés au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2024,

—  408,95 euros au titre des provisions à échoir pour l’année 2025 ;

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [U] [I], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches article 659 CPC, n’a pas constitué avocat.

Lors de l’audience de plaidoiries du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 17 juin 2024, visant la provision impayée du 1er avril 2024 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure M. [U] [I] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 340,80 euros.

Faute pour ce dernier d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant que M. [U] [I] est propriétaire d’un lot n°8 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] ;

— les appels de fonds pour les années 2023 au 30 septembre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales notamment, ceux des assemblées générales des 18 novembre 2021, 17 février 2023, 5 avril 2024 10 juillet 2024 et du 28 février 2025 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2021 à 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, 2025, et 2026 ;

— un extrait de compte individuel de charges arrêté au 1er juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 24 813,87 euros ;

— une lettre recommandée de mise en demeure avec accusé de réception présentée le 25 juin 2024 ainsi qu’une seconde lettre recommandée de mise en demeure avec accusé de réception présentée le 8 avril 2025.

Il résulte de ces éléments que M. [U] [I] est redevable de la somme de 24 267 euros au titre des charges échues au 1er juillet 2025 (3ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er juillet au 30 septembre 2025 inclus), déduction faite des frais de recouvrement.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 20 451, 73 euros, à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 23 646,73 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement de la somme de 408,95 euros, correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice 2025.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Sur ce,

En l’espèce, la somme réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement se décompose comme suit :

—  37, 20 euros de relance les 14 décembre 2023 et 13 mars, 12 juin, 12 septembre et 21 novembre 2024 ;

—  360 euros au titre d’un protocole d’accord le 28 novembre 2024.

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/09109 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77SA

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu le 3 mars 2025 pour la période du 28 février 2025 au 27 août 2026. Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les actes précités facturés au cours des années 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes au titre des frais.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [U] [I] de ses obligations.

Il ressort effectivement des pièces communiquées que M. [U] [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur a contraint le syndicat à voter un premier appel de fonds exceptionnel d’un montant de 21 000 euros, lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2024, pour créer une avance de trésorerie afin de pouvoir diligenter les travaux nécessaires au ravalement de la copropriété, compte tenu de la défaillance de M. [I] à hauteur de 17 000 euros, puis un second appel de fonds exceptionnel de 14 000 euros « dont 2 000 euros du faits des impayés de M. [I] », nécessaire au paiement des factures de travaux supplémentaires liés au ravalement de la façade lors de l’assemblée générale du 28 février 2025, amenant ainsi les autres copropriétaires à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

Par ailleurs, la durée pendant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [U] [I] comme un débiteur de bonne foi.

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/09109 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77SA

A cet égard, il est établi qu’un protocole d’accord a été présenté à M. [U] [I] pour tenter une résolution amiable de ses difficultés de financement sans qu’il n’y donne suite. Il apparait également que M. [U] [I], qui avait saisi la commission de surendettement, a été déclaré irrecevable en l’absence de bonne foi, ainsi qu’il résulte de son courrier adressé à la Banque de France le 20 mai 2024.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [U] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

M. [U] [I], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes :

-24 267 euros au titre des charges échues au 1er juillet 2025 (3ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er juillet au 30 septembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 20 451, 73 euros, à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 23 646,73 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

-408,95 euros au titre des provisions exigibles de l’exercice 2025 ;

-3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes tendant à la condamnation de M. [U] [I] au paiement de sommes 546 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Octobre 2025

La Greffière La Présidente