TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/03141 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGKT

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 19 Janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 24 octobre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée la SA PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [I] [O] un logement à usage d’habitation comprenant une cave n°149 sis [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel révisable de 458,17 euros, outre la somme de 139,14 euros à titre de provisions pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3050,35 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [I] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location (habitation principale et annexes) consentie à Monsieur [I] [O] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SA PLURIAL NOVILIA sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin et ;

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 3016,39 euros pour loyers et charges dus au 31 mai 2025 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1e juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [I] [O] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 21 mars 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4487,50 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement mais s’oppose à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif que le dernier règlement de Monsieur [I] [O] remonte au mois de juin 2025.

Monsieur [I] [O], présent, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, tout en réglant l’arriéré locatif chaque mois. Il indique percevoir actuellement la somme de 560 euros par mois au titre d’un contrat engagement jeune et affirme entamer une formation à compter du 1e décembre 2025 pendant laquelle il percevra le SMIC.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire est resté sans ressources depuis mai 2025 suite à la rupture de son contrat d’alternance mais que Monsieur [I] [O] a signé un contrat d’engagement jeune avec la Mission Locale, lui permettant d’avoir droit à une allocation mensuelle de 550 euros et de reprendre progressivement les paiements concernant son logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer rester infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 octobre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 3050,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [O] restait devoir la somme de 4487,50 euros à la date du 19 novembre 2025.

Le défendeur, comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 3050,35 euros à compter du 21 mars 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’examen du relevé de compte montre que le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis le mois de 29 juin 2025.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [I] [O] perçoit 560 euros par mois. Il sera en formation professionnelle à compter du 1e décembre 2025 et percevra le SMIC.

En outre, la SA PLURIAL NOVILIA ne s’est pas formellement opposée à l’octroi de délais de paiement au débiteur.

Compte tenu de la somme due par Monsieur [I] [O] à la SA PLURIAL NOVILIA et de la situation économique du débiteur, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [I] [O] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restante due sera de plein droit exigible.

Monsieur [I] [O] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 20 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [O], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En effet, il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représenté par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [I] [O] sera condamné à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2024 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [I] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [I] [O] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 4487,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 novembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 3050,35 euros à compter du commandement de payer en date du 21 mars 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

AUTORISE Monsieur [I] [O] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 185 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge