TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01471 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKSC

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [W], né le 17 Août 1945 à [Localité 10] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [I], né le 13 Mars 1961 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

en présence d'[J] [M], auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 28 avril 2021, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [K] [I] un appartement à usage d’habitation ainsi que ses annexes situées au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 517,20 € outre 45 € de provision sur charges. Par un contrat du même jour, les parties ont conclu un contrat de bail se rapportant à la location d’un parking avec un loyer inclus dans celui de l’appartement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [W] a fait signifier à Monsieur [K] [I] le 29 juillet 2023 et le 4 juillet 2024, deux commandements de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Monsieur [X] [W] a fait assigner Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 novembre 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [X] [W], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 5 septembre 2024,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I], et de tout occupant de son chef sans délai, sous astreinte non comminatoire de 100 € par jour de retard,

— Juger que cette astreinte commencera à courir deux mois après la signification à intervenir,

— Condamner Monsieur [K] [I] à verser au bailleur à titre d’arriérés de loyer la somme de 4671,20 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [K] [I] à verser les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 5 septembre 2024, subsidiairement à compter du jugement à intervenir, à la somme de 587 €,

— Condamner Monsieur [K] [I] à verser jusqu’à la libération des lieux l’indemnité d’occupation de 587 € par mois,

— Juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et notamment qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de références des loyers et majorée au titre des charges dument justifiées,

— Condamner Monsieur [K] [I] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer s’élevant à la somme de 268,47 € ainsi qu’à verser au bailleur la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A cette audience, Monsieur [X] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il expose que le locataire ne s’acquitte pas de manière régulière du paiement du loyer et de la provision sur charges.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [K] [I] n’était ni présent et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 mai 2025.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 28 avril 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 28 avril 2021 contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 4671,20 euros.

Monsieur [K] [I], sur lequel pèse la charge de la preuve, ne démontre pas s’être acquitté des causes du commandement de payer dans le délai imparti. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

Depuis cette date, Monsieur [K] [I] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper le bien litigieux et ses annexes.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [I], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 587 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] est non comparant, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [X] [W] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 4 juillet 2024 démontrant que Monsieur [K] [I] reste devoir la somme de 4671,20 € terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [K] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [K] [I] au paiement d’une part de la somme de 4671,20 €, terme de juin 2024 inclus (loyers impayés et avances sur charge) et d’autre part au paiement en deniers et quittances du montant du loyer et de la provision sur charges soit la somme mensuelle de 587 € pour la période du 1er juillet 2024 au 4 septembre 2024. La somme de 4671,20 € est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] est non comparant et en l’absence de justificatifs, il ne démontre pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative. Au surplus, il n’est pas justifié d’une reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives soit la somme de 268,47 €.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir Monsieur [X] [W], il convient de lui accorder la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus le 28 avril 2021 entre Monsieur [X] [W] et Monsieur [K] [I] concernant l’appartement, ses annexes et le parking situés au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 et que les contrats se sont donc trouvés résiliés à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [I] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provision sur charges pour le logement et ses annexes, si les baux s’étaient poursuivis entre les parties soit la somme de 587 € ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [X] [W] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 septembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DEBOUTE Monsieur [X] [W] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 4671,20 € (quatre mille six cent soixante et onze euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer en deniers et quittances à Monsieur [X] [W] le montant du loyer et de la provision sur charges soit la somme mensuelle de 587 € (cinq cent quatre-vingt-sept euros) pour la période du 1er juillet 2024 au 4 septembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [X] [W] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives soit la somme de 268,47 € (deux cent soixante huit euros et quarante sept centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à verser à Monsieur [X] [W] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,