République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 25/02443 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDZH

AFFAIRE : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 34 rue de croutelle sis à REIMS, représenté par son syndic en exercice la Société SERGIC/ S.C.I. DE LA LIBERTE

Nature affaire : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 34 rue de croutelle sis à REIMS, représenté par son syndic en exercice la Société SERGIC

39 Cours Jean-Baptiste LANGLET – BP 81

51053 REIMS Cedex

représentée par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

SCI DE LA LIBERTE

14 Rue de la Liberté

51100 REIMS

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 09 Décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 06 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 34 Rue Croutelle à REIMS (51100), est divisé en plusieurs lots de copropriété.

Au sein de cet immeuble, la SCI DE LA LIBERTE est propriétaire de deux lots, à savoir du lot n°47 consistant en un appartement au 3ème étage du bâtiment sur rue et les 40/1000èmes des parties communes générale, ainsi que du lot n°17 consistant en un parking et les 7/1000èmes des parties communes générales.

Suivant jugement, en date du 17 décembre 2013, la Juridiction de proximité de REIMS a condamné la SCI DE LA LIBERTE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, les sommes de 833,75 €, au titre des charges impayées, et 400€uros au titre des frais irrépétibles.

Suivant jugement, en date du 8 mars 2017, le Tribunal d’instance de REIMS a condamné la SCI DE LA LIBERTE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, les sommes suivantes les sommes de 5.099,16 € au titre des charges de copropriété restant dues, 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 700€ au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 16 mai 2022, le Tribunal judiciaire de REIMS a condamné la SCI DE LA LIBERTE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 3.549,39 € correspondant aux charges impayées entre le 1er octobre 2016 et 1e 1er janvier 2022 (y compris l’appel des charges dues pour la période du 1er, janvier 2022 au 31 mars 2022), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, et condamnation aux dépens.

***

Se plaignant du défaut de paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 34, rue de Croutelle à Reims, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SERGIC, a fait assigner la SCI DE LA LIBERTE devant le Tribunal judiciaire de Reims, à qui il demande, de :

— Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 34, rue de Croutelle à Reims recevable et bien fondé en sa demande,

— Condamner la SCI DE LA LIBERTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 34, rue de Croutelle à Reims la somme principale de totale de 19.120 01€, au titre des charges impayées depuis le 1er avril 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner la SCI DE LA LIBERTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 34, rue de Croutelle à Reims la somme de 2.000 € en réparation du préjudice subi par le demandeur du fait de sa résistance abusive,

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI DE LA LIBERTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 34, rue de Croutelle à Reims la somme de 2.000€s au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens comprenant les frais d’exécution éventuels du jugement à intervenir.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation du demandeur pour un exposé détaillé de ses moyens et arguments.

—  2 -

La SCI DE LA LIBERTE n’a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 9 décembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 mars 2026.

Invitée à produire en délibéré un décompte actualisé et un historique de l’arriéré des charges impayées pour la période 2022 – 2025, arrêté au 19 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 34, rue de Croutelle à Reims a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4.377,74€ et produit le décompte sollicité.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les charges de copropriété impayées

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 34, rue de Croutelle à Reims demande au Tribunal de condamner solidairement la SCI DE LA LIBERTE à lui payer la somme de 19.120,01 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er avril 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. […]

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, il est indiqué que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […] Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. […]. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. […] Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que le syndic peut exiger le versement : […]5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que la SCI DE LA LIBERTE est débitrice d’une dette de charges de copropriété d’un montant de 4.377,74 euros arrêtée au 19 janvier 2026.

S’agissant des frais de recouvrement qui sont inclus dans le décompte et dont le paiement est réclamé (commandement, mise en demeure, frais d’avocat), il est rappelé que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne font pas obstacle à l’application des règles de droit commun de procédure civile, qui prévoient que les frais exposés sont soit constitutifs de dépens soit indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En l’espèce, il ressort de l’examen du décompte que ces frais s’élèvent au montant cumulé total de 410,77€, incluant des frais d’huissier et d’avocat.

Ces frais étant compris dans les dépens ou les frais irrépétibles évoqués ci-après, il en résulte que le syndicat demandeur sera débouté de ses prétentions de ce chef.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement la SCI DE LA LIBERTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 34, rue de Croutelle à Reims la somme de 3.966,97€ arrêtées au 19 janvier 2026, avec intérêts légaux à compter 30 juillet 2025, date de l’assignation.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 34, rue de Croutelle à Reims sollicite en outre la condamnation solidaire de la SCI DE LA LIBERTE à l’indemniser à raison de sa résistance abusive.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le comportement des copropriétaires est répétitif depuis 10 ans et injustifié, et qu’il a causé un préjudice financier spécifique.

Au cas d’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que la SCI DE LA LIBERTE méconnaît de manière grave, répétée et systématique son obligation de procéder au règlement des charges de copropriété, nonobstant de multiples condamnations prononcées à son encontre.

Or, il n’est pas contestable que ce défaut de paiement a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’une part en entravant son action, et d’autre part, en imposant au syndicat des copropriétaires dans son ensemble de supporter d’avancer le montant des charges impayées pour éviter l’état de cessation des paiements.

En contemplation de la durée considérée et des montants de charges impayées, il apparaît justifié de retenir ce préjudice spécifique pour la somme de 500€.

Par suite, la SCI DE LA LIBERTE sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires cette somme en réparation de son préjudice financier.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de ce qui précède, il est équitable de de condamner la SCI DE LA LIBERTE, partie succombant largement à la présente instance, à payer au syndicat des copropriétaires sise 34, rue de Croutelle à Reims la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DE LA LIBERTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 34, rue de Croutelle à Reims la somme de la somme de 3.966,97€ arrêtées au 19 janvier 2026, avec intérêts légaux à compter 30 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SCI DE LA LIBERTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 34, rue de Croutelle à Reims la somme de 500€ au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la SCI DE LA LIBERTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 34, rue de Croutelle à Reims la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI DE LA LIBERTE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision revêt l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 06 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.