TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00112 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TJL

MINUTE N°2025/ 612

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 novembre 2025

[U] [S]

c/

[W] [N]

Copie exécutoire délivrée à

Maître Nora ANNOVAZZI

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [N]

née le 30 Mai 1951 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

absente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et mise en délibéré au 21 octobre 2025 ; à cette date le délibéré a été prorogé au 18 novembre 2025 et l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 14 mai 2022, Monsieur [U] [S] a donné à bail à Madame [W] [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour un loyer mensuel 355 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [U] [S], selon acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024 a fait signifier à Madame [W] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 963 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [S] a assigné Madame [W] [N] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [W] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [W] [N] au paiement de la somme de 1300.10 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges arrêtée fin février 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation;

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience, lequel indique que la locataire rencontre des soucis de santé, qu’elle a été victime d’abus sur son compte bancaire, qu’elle aurait repris le paiement des loyers depuis deux mois, qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux et qu’une mesure d’accompagnement est en cours.

Par ordonnance en date du 24 juin 2025, la juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin que Monsieur [U] [S] produise le contrat de bail, un décompte précis des sommes dues par la locataire, le commandement de payer visant la clause résolutoire et que les parties fassent valoir leurs observations sur ce point.

A l’audience du 5 août 2025, Madame [W] [N] expose qu’elle a réglé la dette locative, et après renvoi l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 septembre lors de laquelle Monsieur [U] [S], représenté par son conseil confirme que la locataire a réglé les arriérés de loyers mais qu’il maintient ses demandes d’expulsion et de voir condamner Madame [W] [N] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [N] est non comparante.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogée au 18 novembre 2025, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 27 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [U] [S] apparaît recevable.

2°) Sur la demande de constat de la résiliation du bail:

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le bail conclu le 14 mai 2022, contient une clause résolutoire prévoyant un délai deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 5 décembre 2024 pour la somme en principal de 963 €.

Conformément au décompte produit, et aux dispositions susvisées ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025.

Toutefois l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le constat de la résiliation du bail n’est pas contesté par la locataire, qui fait valoir avoir réglé la somme de 1655.10 euros avant l’audience ce qui est confirmé par le bailleur.

La locataire doit donc être considéré comme en mesure d’apurer sa dette. En considération du paiement régulier des échéances courantes, la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire doit être prononcée. En effet, l’exclusion du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire au profit d’un locataire ayant fait l’effort d’apurer la totalité de sa dette entraînerait à son détriment des effets disproportionnés alors que le droit du propriétaire de percevoir les loyers a été respecté. Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire à compter de la date du commandement de payer et jusqu’au 2 septembre 2025 et constate qu’à cette date, en l’absence d’information précise sur la date exacte du paiement de la dette, la totalité de la dette a été réglée nonobstant le paiement des échéances courantes.

Dès lors, l’acquisition des effets de la clause résolutoire n’est pas constatée et la demande d’expulsion sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [N] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions de la clause résolutoire pour non-paiement de loyers ont été réunies à la date du 6 février 2025 ;

SUSPENDONS rétroactivement la réalisation et les effets de la clause résolutoire au paiement par Madame [W] [N] de la somme de 1655.10 euros le 2 septembre 2025 ;

CONSTATONS qu’à cette date, la somme a été réglée à Monsieur [U] [S] et qu’en conséquence la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ;

REJETTONS les demandes de Monsieur [U] [S] tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail ou à faire prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [W] [N] les lieux loués, ainsi qu’obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [S] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,