TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/637

AFFAIRE : N° RG 25/00060 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SKC

Copie à :

Monsieur [B] [O]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Août 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O]

né le 20 Août 1992 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Localité 2]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [E], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 23 Mai 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 01 Août 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 26 octobre 2022 avec effet le 28 octobre 2022 la Société Civile Immobilière FONCIERE RU 01/2008 a donné à bail à Monsieur [B] [O] un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (34), pour un loyer mensuel de 543.85 euros et 65 euros de charges.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement le 26 octobre 2022 afin de bénéficier du dispositif de garantie des loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 13 novembre 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 2 janvier 2025, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ; être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [O]; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 4072.79 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1951.79 € et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience, lequel indique qu’une ASLL prévention des expulsions a été signé le 17 janvier 2025 et qu’une demande de logement social a été déposée.

A l’audience du 23 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE – représentée par son conseil – maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative à la somme 4884.95 € et s’en remet sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [B] [O], présent, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant et indique qu’il a un nouveau travail en CDI et justifie d’un salaire brut de 2761.18 € mensuel.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de la SAS ACTION LOGEMNT SERVICE à agir

Selon les dispositions de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution de bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et partant une augmentation de la dette.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE fournit une quittance subrogative datée du 27 février 2025 faisant apparaître un historique des paiements déjà réalisés par ses soins depuis le mois d’avril 2023 inclus.

Elle apparaît dès lors fondée à agir en justice en lieu et place du bailleur au regard des impayés remboursés à celui-ci et en l’état de la subrogation dans les droits du créancier.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 3 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu 26 octobre 2022 avec effet le 28 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 1951.68 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2024.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et une quittance subrogative en date du 26 mars 2025, démontrant que Monsieur [B] [O] restait devoir la somme de 4884.95 € à cette date.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette et indique qu’il a repris le paiement du loyer.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4884.95 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1951.68 € à compter du commandement de payer (13 novembre 2023), et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu le montant de la dette, de l’absence d’opposition du bailleur et de la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Monsieur [B] [O] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Compte tenu en outre de l’accord du bailleur à l’audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [B] [O] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2022 avec effet le 28 octobre 2022 entre la SCI FONCIERE RU 01/2008 d’une part et Monsieur [B] [O] d’autre part concernant l’appartement meublé situé au [Adresse 4] (34) sont réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4884.95 € (décompte arrêté au 26 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 1951.68 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [B] [O] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le PREMIER AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,