TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Arthur ANQUETIL

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06411 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IZB

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [I] [A] [O] [T], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [W] [H] [B] épouse [L],

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Arthur ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0156

DÉFENDERESSE

Madame [R] [C] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0406

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06411 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IZB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 1998, Mme [S] a consenti un bail d’habitation à Mr [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, lequel s’élève aujourd’hui à la somme de 576,05 euros.

Mme [S] est décédée le 25 mars 2017, instituant comme légataire universel de sa succession M. [D] [T]. Celui-ci a renoncé purement et simplement à son legs universel le 9 octobre 2017, la succession étant dévolue à ses deux enfants héritiers soit Mme [I] [T] et M. [V] [T]. Ce dernier étant décédé le 25 octobre 2021, sa fille [Z] [L] est demeurée sa seule héritière.

C’est donc aux droits de Mme [S] que Mme [I] [T] et [Z] [L] ont aujourd’hui qualité à agir.

Après le décès de sa première épouse, Mr [J] [Y] s’est remarié le 22 juillet 2018 avec Mme [R] [C] épouse [Y], laquelle est donc devenue cotitulaire du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 janvier 2024, Mr. [J] [Y] a délivré congé du bail suite à une ordonnance de placement sous contrôle judiciaire lui faisant interdiction d’entrer en contact avec son épouse.

Suite à des loyers demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] ont ainsi fait délivrer à Mme [R] [C] épouse [Y], demeurée unique locataire, un commandement de payer la somme principale de 2284,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

Par assignation du 25 juin 2024, les bailleresses ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [C] épouse [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4.588,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et dire que les loyers dus avant la résolution ou résiliation du contrat de bail seront majorés au taux légal en application des clauses pénales,

— une indemnité mensuelle d’occupation majoré de 20% par du montant des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 24 janvier 2025, Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s’élève désormais à 5168,63 euros. Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] s’opposent à tout délai de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire exposant que si des paiements sont intervenus depuis le commandement de payer, ceux-ci sont demeurés partiels.

Mme [R] [C] épouse [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qu’elle sollicite à hauteur de deux ans et conteste le montant de la dette à hauteur de 200 euros. Elle précise s’être trouvée en difficulté suite au départ de son époux et avoir récemment retrouvé un travail.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [C] épouse [Y] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 21 février 2024 et que la somme de 2284,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux dans le délai de 6 semaines.

Les bailleresses sont toutefois bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies au bout du délai de deux mois du commandement demeuré infructueux soit depuis le 22 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort que la locataire perçoit pour tout revenu le RSA. Bien qu’elle soit allocataire d’une allocation logement, sa situation ne lui permet pas de faire face aux échéances de loyer, en témoigne l’augmentation de la dette depuis l’initiation de la procédure judiciaire.

Il ressort du décompte produit par les bailleresses que la locataire a bien repris le paiement intégral du loyer courant un paiement de 592,47 euros étant survenu au 14 janvier 2025.

Cependant, il ressort de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [R] [C] épouse [Y] ne lui permettent pas raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 215 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, compte tenu que ses ressources sont à ce jour presque équivalentes à ses charges.

Ainsi, si des délais de paiement seront accordés à Mme [R] [C] épouse [Y], les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus pendant le cours de ces délais de paiement, et il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Les délais de paiement accordés, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, Mme [R] [C] épouse [Y] leur devait la somme de 5168,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [C] épouse [Y] conteste ce montant à hauteur de 200 euros. Elle justifie notamment de plusieurs virements à l’été 2025 lesquels n’ont pas été pris en compte dans le décompte des bailleresses. Ainsi la dette sera rectifiée à hauteur de la somme réclamée par la défenderesse soit la somme de 4.968,63 euros, et elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [C] épouse [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation et la clause pénale

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 576,05 euros.

Il n’y a en effet pas lieu à majorer cette indemnité d’occupation au regard de la clause pénale, laquelle est manifestement excessive au regard de la situation économique de la défenderesse. Il n’y a pour les mêmes motifs pas lieu à majorer en vertu de la clause pénale les loyers à compter du commandement de payer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Les requérants sollicitent à être indemnisées à hauteur de 1.000 euros en réparation des préjudices causés par la défaillance de leur locataire.

Elle ne versent toutefois aucun justificatif de nature à étayer la réalité du préjudice évoqué.

Elles se verront donc déboutées de cette demande.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [C] épouse [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 17 décembre 1998 concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] et au droit duquel viennent Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] d’une part et Mme [R] [C] épouse [Y] d’autre part, est résilié depuis le 22 avril 2024,

CONDAMNE Mme [R] [C] épouse [Y] à payer à Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] la somme de 4968,63 euros (quatre milles neuf cents soixante-huit euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [R] [C] épouse [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 207 euros (deux cent sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [C] épouse [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [R] [C] épouse [Y] à payer à Mme [I] [T] et Madame [Z] [L] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [C] épouse [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juin 2024,

DEBOUTE les parties pour les suprlus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge