TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Cité [13]

2nde CHAMBRE

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

N° RG 24/00346 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KYQI

JUGEMENT DU :

18 Novembre 2024

SDC de la [Adresse 22] [Localité 15]

représentée par son syndic la sarl PARTNER IMMOBILIER

C/

[O] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Novembre 2024 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC de la [Adresse 22] [Localité 15], représenté par son syndic la sarl PARTNER IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [F] est propriétaire des lots portant les numéros 12,39 et 94 au sein de la copropriété RESIDENCE [11] RESIDENCE [Adresse 12] sise à [Adresse 16].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [11] RESIDENCE GEORGES [P], [Adresse 6] [Adresse 8] à RENNES représenté par son syndic en exercice, la SARL PARTNER IMMOBILIER dont le siège social est à [Adresse 18] a assigné Monsieur [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamner à régler outre les dépens les sommes suivantes :

2 209,08 euros somme arrêtée au 26 septembre 2023 au titre de l’arriéré de charges et travaux à parfaire à la date la plus proche de l’audience avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 298,83 euros à compter du 1er mars 2023 et de la délivrance de l’assignation sur le solde. 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, 2000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024 et renvoyée contradictoirement au 23 septembre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 24] sise à [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice la SARL PARTNER IMMOBILIER était représenté par son conseil et Monsieur [O] [F] a comparu en personne.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que Monsieur [O] [F] ne s’acquitte que partiellement de ses charges.

Il précise en outre qu’une mise en demeure lui a été adressée en lettre recommandée avec accusé de réception le 15 décembre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 981,37 euros suivie d’un second courrier en date du 31 janvier 2023 pour la somme de 1 298,83 euros.

Il rappelle que le syndic est tenu de procéder au recouvrement des charges impayées et doit à ce titre engager les actions nécessaires sans avoir à recueillir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il ajoute que les frais de mises en demeure, de relance et de recouvrement doivent être imputés au copropriétaire défaillant.

Enfin, pour justifier de sa demande de dommages et intérêts, il soutient que les manquements répétés de Monsieur [O] [F] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires plus particulièrement au niveau financier.

Monsieur [O] [F] reconnaît devoir le montant des charges réclamées précisant toutefois que certains courriers ne lui sont jamais parvenus et qu’il a mis en place depuis le mois d’avril 2024 un prélèvement automatique pour régler les charges de copropriété.

Il s’engage à régler le reliquat de charges soit la somme de 638,98 euros actualisée au 13 septembre 2024 ensuite de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Les parties ayant comparu en personne ou par l’intermédiaire de leur mandataire, le jugement sera contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande en principal

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont notamment afférentes aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs autres que ceux de maintenance.

Ces travaux doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Une lettre de Maître [D] notaire attestant de la vente en date du 30 septembre 2016 des lots portant les numéros 12, 39 et 94 [Adresse 19] [Adresse 23], [Adresse 7] [Localité 15] à Monsieur [O] [F].

Un décompte détaillé des sommes dues arrêté au 26 septembre 2023 et les appels de provision et de fonds de travaux correspondants.Un extrait de compte actualisé au 13 septembre 2024Les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2022, 27 avril 2023 et 20 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 et ceux du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ; Les mises en demeure des 15 décembre 2022, 31 janvier 2023, 1er mars 2023.Les appels de fonds exceptionnels pour les travaux votés lors des assemblées générales (remplacement panneaux bois peinture) des 30 août 2022, 27 septembre 2022, 9 mai 2023 et 16 août 2023 (travaux d’enrobé).

Si Monsieur [F] reconnait la dette dans son principe, le tribunal relève néanmoins que LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 21] sise à [Adresse 16] ne produit aucun contrat de syndic à la procédure de sorte que le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants justifiant la qualité de syndic de copropriété de la SARL PARTNER IMMOBILIER.

Sur le montant de la créance réclamée, il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale votant les travaux mis à la charge des copropriétaires.

Le tribunal relève l’extrait de compte daté du 13 septembre 2024 fait apparaitre des appels de provision pour travaux de remplacement d’interphones et des travaux libellés « asc du n°48, et asc n° 1 ».

A la lecture des procès-verbaux d’assemblée générales communiqués aux débats, lesdits travaux ne figurent pas dans les travaux votés (Travaux sur les flexibles d’ascenseur rejetés résolution 13 et 14 procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2023).

Dans ces circonstances et à défaut de pièces complémentaires, le [Adresse 24] sise à [Adresse 17] [Localité 15] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu du rejet des demandes formées en principal, cette demande devient sans objet et ne sera pas examinée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE LA PROMENADE ET RESIDENCE GEORGES [P] sise à [Adresse 16] succombant à l’instance supportera la charge des dépens en sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort

DEBOUTE LE [Adresse 24] sise à [Adresse 16] de sa demande en paiement de charges, frais et travaux,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE LA PROMENADE ET RESIDENCE GEORGES [P] sise à [Adresse 16] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [Localité 14] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 20] [P] sise à [Adresse 16] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 14] DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE LA PROMENADE ET RESIDENCE GEORGES [P] sise à [Adresse 16] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE