TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/04070 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LAPM

Jugement du 12 Décembre 2024

[B] [K]

C/

[S] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à monsieur [K]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [B] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2017, Monsieur [S] [Z] a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [B] [K] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 10].

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 9 novembre 2017.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 août 2023, Monsieur [B] [K] a notifié à Monsieur [S] [Z] sa décision de quitter le logement.

Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 9 septembre 2023.

Par requête reçue au greffe le 08 avril 2024, Monsieur [B] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [S] [Z] à lui payer les sommes de :

375,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie 28,00 euros au titre du prorata des provisions sur charge 262,50 euros au titre des indemnités de retard 100,00 euros au titre de l’article 700

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024.

Monsieur [B] [K] a comparu en personne. Il a actualisé ses demandes et sollicité :

375,00 euros au titre du dépôt de garantie 28,00 euros au titre de la régularisation des charges les intérêts de retard avec réajustement à la date de l’audience 387,99 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, Monsieur [B] [K] fait valoir que l’état des lieux de sortie était conforme et que le propriétaire s’était engagé à restituer le dépôt de garantie à l’arrivée du nouveau locataire ce qu’il n’a jamais fait.

Par ailleurs, il expose avoir dépensé la somme totale de 387,99 comprenant le coût du billet de train, de sa journée de congé et de la préparation du dossier en vue de l’audience.

Monsieur [S] [Z], défendeur, n’a pas comparu, bien que régulièrement convoqué par lettre recommandé avec avis de réception signé le 12 juin 2024. Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire, s’agissant d’une affaire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution amiable des litiges

L’article 750-1 du code de procédure civile, issu du décret n°2023-357 du 11 mai 2023 impose, notamment, une tentative de conciliation préalablement à l’introduction d’une demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation de recourir à l’un des modes de résolution amiable si elle est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur.

En l’espèce, un procès-verbal du 7 février 2024 dressé par la Commission Départementale de Conciliation constate l’absence non justifiée de M. [S] [Z] à la tentative de conciliation.

Les circonstances précitées rendant impossible la tentative de conciliation préalable obligatoire, les demandes de Monsieur [B] [K] sont donc recevables.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

L’article 1728 du code civil dispose que : “Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1730 du même code précise que : “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée décrit le logement comme neuf, s’agissant d’une première occupation. Seul est constaté, sur le sol du séjour « 2 petits impacts ; 1 rayure », sur la porte d’entrée « rayures contour poignée, difficile à manipuler (réserves) » dans la salle de bain « traces légères à côté porte accès douche » sur le mur, et « choc bas porte » sur la porte.

L’état des lieux de sortie mentionne exactement les mêmes commentaires et ajoute la mention « jaunit » concernant le joint périphérique sans autre précision. En tout état de cause, cette mention découle d’une occupation normale du logement pendant 6 années.

La comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée ne démontrant aucune dégradation de nature à retenir un montant pour réparation à la charge du locataire sortant, Monsieur [B] [K] est bien fondé à solliciter la somme de 375 euros au titre de la restitution de l’entier montant du dépôt de garantie, ce montant découlant du courrier adressé au bailleur par Monsieur [B] [K] le 25 octobre 2023.

Monsieur [S] [Z] n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester cette demande.

Dès lors, Monsieur [S] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 375 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 15 de la loi précitée prévoit que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

En l’espèce, les charges étaient payées par le locataire via le versement d’une provision de 40 euros selon quittance de loyer du 08 août 2023 produite par le locataire.

La quittance de loyer pour la période du 01 septembre 2023 au 09 septembre 2023, date de départ du locataire tel que cela ressort de l’état des lieux de sortie, démontre que Monsieur [B] [K] a payé la somme de 40 euros au titre des provisions sur charge.

Or, il se déduit de l’article 15 précité que ce dernier n’était redevable des charges que jusqu’au 09 septembre 2023.

Toutefois, aucune régularisation des charges n’a été produite de sorte qu’il n’est pas possible de connaître le montant exact des charges régularisées incombant au locataire sur le temps où il a effectivement occupé les lieux.

Dès lors, Monsieur [B] [K] sera débouté de sa demande en paiement de 28 euros au titre de la régularisation des provisions sur charges.

Sur la demande d’intérêts de retard

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En application de l’alinéa 4 dudit article, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le montant du dépôt de garantie, soit 375 euros, n’a pas été restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés en main propre le 9 septembre 2023, date de l’état des lieux de sortie conforme, soit le 9 octobre 2023.

La pénalité de 10% commence à courir à compter du 10 octobre 2023 jusqu’au 17 octobre 2024, soit 12 mois x 37,5 = 450 euros.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de majoration de 10% présentée par Monsieur [B] [K] et de condamner Monsieur [S] [Z] à payer au demandeur la somme de 450 euros au titre de la pénalité de retard calculée jusqu’au 17 octobre 2024, étant précisé que la majoration de 10% due au locataire sortant continuera d’être due à hauteur de 37,50 euros par mois durant chaque mois écoulé jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de Monsieur [S] [Z].

Monsieur [S] [Z] sera également condamné à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 387,99 euros, tel que justifiée notamment par son déplacement à l’audience depuis [Localité 11], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l’ancienneté de l’absence de restitution du montant du dépôt de garantie, justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 375 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 450 euros, à titre de la majoration de 10% pour la période du 10 octobre 2023 jusqu’au 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [B] [K] la majoration mensuelle de 10% , soit la somme mensuelle de 37,50 euros, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE Monsieur [B] [K] de ses plus amples demandes au fond ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 387,99 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection