TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 25/00822 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIA7

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

du

20 Février 2026

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION

c/

[L] [S],

[B] [O] – [S]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Florian CANDAN

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [L] [S]

à Mme [B] [O] – [S]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 20 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION

Cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION (Siège social)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Franck AIDAN, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS:

M. [L] [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Mme [B] [O] – [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 18 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [L] [S] et Madame [B] [S] sont propriétaires du lot n°54 et 97 correspondants respectivement à un appartement de type T3, et un parking au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 2].

Des charges de copropriétés n’ont pas été régulièrement acquittées.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION, a assigné M. [L] [S] et Mme [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— condamner solidairement M. [L] [S] et Mme [B] [S] à lui payer les sommes suivantes :

2 986,79 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échus au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

90 euros correspondant au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

2 000 euros au titre de dommages et intérêts,

3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement M. [L] [S] et Mme [B] [S] au paiement des entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par M^e Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 2], maintient ses demandes telle que dans l’assignation. Elle précise que les charges ne sont toujours pas payées et actualise pour informations le montant de la dette à la somme de 3 316,50 euros.

Bien que respectivement régulièrement cités à étude, M. [L] [S] et Mme [B] [S], ces derniers n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

Le tribunal a autorisé les parties à produire une note en délibéré.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2026.

Par courrier du 29 décembre 2025, le conseil de la demanderesse a déposé la première page manquante de la pièce n°5 « appels de fond de la période considérée ».

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété mais ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que M. [L] [S] et Mme [B] [S], copropriétaires indivis, doivent être condamnés conjointement, mais non solidairement, à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

2- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

le règlement de copropriété le contrat de syndic,le relevé de propriété,le relevé de compte copropriétaire du 19 janvier 2022 au 5 décembre 2025, les appels de fonds pour charges et travaux entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2018 à 2024,des attestations de non recours des Assemblées générales,

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 3 316,50 euros, arrêté au 5 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit des copropriétaires des frais de procédure d’un montant total de 441,35 euros (30 euros le 9 juin 2022, le 29 septembre 2022 et le 10 juin 2024, 288 euros le 8 mars 2025, et 63,35 euros le 1er juillet 2025) qui ne constituent pas des charges de copropriétés ou contributions mais des frais de recouvrement ou dépens et seront donc pris en compte à ce titre.

Il convient de déduire cette somme de la créance totale.

En conséquence, il convient de condamner conjointement M. [L] [S] et Mme [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 2], à hauteur de leur part dans l’indivision, la somme de 2 875,15 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 5 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal qu’à compter de la signification de l’assignation, en raison de l’absence de preuve de réception des mises en demeure.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation solidaire des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 90 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de M. [L] [S] et Mme [B] [S] des frais de mise en demeure de 30 euros à trois reprises ainsi que des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice de 288 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, le demandeur ne produit aux débats aucune mise en demeure, de sorte que ces frais doivent être rejetés.

S’agissant des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement.

3- Sur la demande de capitalisation des intérêts sur les charges de copropriété

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires demande les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

Cependant, aucun élément produit au dossier ne justifie d’ordonner la capitalisation des intérêts.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

4- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par M. [L] [S] et Mme [B] [S] depuis le 3ème trimestre de l’année 2021 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété sans raison valable, M. [L] [S] et Mme [B] [S] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

5- Sur les autres demandes

M. [L] [S] et Mme [B] [S], parties perdantes, supporteront conjointement les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, étant rappelé qu’un avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens à son profit que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DIT que la solidarité doit être écartée pour défaut de mention dans le règlement de copropriété,

CONDAMNE conjointement M. [L] [S] et Mme [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à hauteur de leur part dans l’indivision, la somme de 2 875,15 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 5 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal qu’à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE conjointement M. [L] [S] et Mme [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE conjointement M. [L] [S] et Mme [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

N° RG 25/00822 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIA7 . Jugement du 20 Février 2026.

CONDAMNE conjointement M. [L] [S] et Mme [B] [S] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière La présidente