Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 4] – tél : [XXXXXXXX01]

04 Juillet 2024

1ère chambre civile

50G

N° RG 21/02687 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JG6Q

AFFAIRE :

S.C.I. KMG

C/

S.C.I. LES TROIS ANGES

[L] [Y] ès qualité de gérant et liquidateur de la société SCI LES TROIS ANGES,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : David LE MERCIER, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Avril 2024

Grégoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

Rendu au nom du peuple français

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Grégoire MARTINEZ.

ENTRE :

La SCI KMG prise en la personne de son représentant légal M. [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par la Selarl Salmon et Chritin associés (M^e Christin), barreau de Nanterre, et assistée de la Selarl Guillotin, Le Bastard & associés, barreau de Rennes.

ET :

DEFENDEURS :

La SCI Les Trois Anges prise en la personne de son liquidateur M. [L] [Y],

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par la Selarl Debroise (M^e Debroise), barreau de Rennes

FAITS ET PROCEDURE

Le 30 décembre 2010 et le 6 janvier 2011, la SCI Les Trois anges a acquis un bien immobilier au sein de la copropriété dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 2] à [Localité 8] pour un prix de 380 000 €.

Le bien composé d’un terrain et d’un bâtiment comprenant un rez-de-jardin, un rez-de-chaussée et deux niveaux, se répartissait comme tel selon l’acte de vente :

— Lot n° 1 : au rez-de-jardin, un local (cave)

Lot n° 2 : au rez-de-jardin, un local (cave)Lot n° 3 : au rez-de-jardin, une caveLot n° 6 au rez-de-chaussée, un appartementLot n° 10 : au rez-de-chaussée, un local d’habitation issu des parties communes (extension) consistant en un complément de la pièce 4 appartenant au lot n° 1Lot n° 11 : au rez-de-chaussée, un local d’habitationLot n° 12 : au rez-de-chaussée, une pièce

Selon l’acte de vente, la superficie totale du bien est de 207,34 m².

La 14 septembre 2020, la SCI les Trois anges a revendu le bien immobilier à la SCI KMG pour un prix de 558 000 €.

Selon l’acte de vente, la superficie du bien était de 76,90 m² pour le rez-de-jardin et de 217,70 m² pour le rez-de-chaussée, soit une surface totale de 294,60 m².

Le 28 septembre 2020, la société KMG a fait procéder à une évaluation de la superficie « loi Carrez » par un géomètre-expert, M. [E], qui a estimé à 225,20 m² la superficie totale du bien.

Par acte du 23 avril 2021, la SCI KMG a assigné la SCI Les trois anges devant le tribunal judiciaire de Rennes en réduction du prix de vente.

Lors d’une séance du 30 avril 2021, l’assemblée générale extraordinaire de la SCI les Trois anges a prononcé la dissolution anticipée de la SCI et désigné M. [Y] en qualité de liquidateur amiable.

Par acte du 30 juin 2021, la SCI KMG a assigné en intervention forcée M. [L] [Y] es qualités de liquidateur de la SCI les trois anges. Cette assignation a été enregistrée sous le n° RG n° 21/5094, la « jonction » avec la procédure initiale a été ordonnée par le juge de la mise en état le 16 septembre 2021.

La SCI a été radiée du RCS de Rennes après une clôture de la liquidation lors de l’AGE du 30 septembre 2021.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par conclusions d’incident de la SCI KMG du 28 septembre 2021.

Par conclusions récapitulatives n° 1, notifiées via RPVA le 25 août 2022, la SCI KMG demande au tribunal de :

— DIRE ET JUGER que la SCI KMG a initié une action en diminution de prix dans le délai d’un an de l’acte authentique de vente ;

— DÉCLARER RECEVABLES les prétentions, fins et conclusions la SCI KMG ;

— DIRE ET JUGER que la SCI KMG, acquéreur, démontre que la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte et que SCI LES TROIS ANGES vendeur, doit donc supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

— CONDAMNER M. [L] [Y], en qualité de liquidateur de la SCI LES TROIS ANGES, à payer à la SCI KMG :

— (558.000 € x 26,10% =) 145.638 € ou (558.000 € x 23,46% =) 130.906,80 € à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2021 (date de signification de l’assignation valant mise en demeure) ;

—  8.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

— FIXER les créances de la SCI KMG au passif de la procédure de liquidation de la SCI LES

TROIS ANGES aux sommes de :

— (558.000 € x 26,10% =) 145.638 € ou (558.000 € x 23,46% =) 130.906,80 € à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2021 (date de signification de l’assignation valant mise en demeure) ;

—  8.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

— DÉBOUTER les parties adverses de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par conclusions n°1, notifiées par RPVA le 2 décembre 2022, la SCI les Trois anges et M. [Y] demandent au tribunal de :

DEBOUTER la SCI KMG de toutes ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER la SCI KMG à verser à M. [Y] es qualités de liquidateur amiable de la SCI les Trois anges la somme de 8 000 € au titre des frais irrépétibles ;CONDAMNER la SCI KMG aux entiers dépens.

Il est renvoyé à ces conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 8 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience fixée par la suite au 15 avril 2024, date des plaidoiries.

MOTIFS

Sur l’action en réduction du prix de vente :

L’article 46 alinéa 7 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 dispose que : « (…) Tout contrat mentionnant ou constatant la vendre d’un lot (…) mentionne la superficie de la partie privative de ce lot (…) Les dispositions (…) ci-dessus ne sont pas applicables aux caves (…).

Si la superficie est inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure »

La SCI KMG soutient que les lots n° 1 et 10, qui représentent plus d'1/20ème de la surface du bien vendu, doivent être exclus du mesurage. Elle expose que ces lots n’avaient pas été comptabilisés lors de l’achat par la SCI les Trois anges en 2010-2011. Elle fait état de la désignation du lot n° 1 en « cave » par le règlement de copropriété et de la désignation du lot n° 10 comme d’une simple extension du lot n° 1. La SCI KMG soutient que les lots concernés n’étaient pas habitables au jour de la vente et que des travaux d’aménagement importants étaient nécessaires.

M. [Y] et la SCI les Trois anges rappellent la procédure de liquidation amiable de la SCI. Ils soutiennent que l’utilisation réelle des pièces au jour de la vente doit être prise en compte pour le calcul de la superficie privative. Ils font état de l’absence de preuve d’un déficit d'1/20ème. Ils exposent que l’état réel du local ne constitue pas un critère déterminant du calcul de la superficie privative. Ils soutiennent la SCI KMG était consciente de l’ampleur des travaux à réaliser et que le prix de la vente a été fixé en conséquence.

En la matière, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente (Civ., 3ème, 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.593)

Si la superficie mentionnée est supérieure de plus de 1/20ème de la superficie réelle, l’acquéreur peut agir en diminution du prix dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Le potentiel aménageable du local concerné importe peu. Il en est de même des intentions de l’acquéreur sur l’objet de la vente.

En l’espèce, lors de son acquisition par la SCI les Trois anges en décembre 2010, le bien présentait une superficie privative de 207,34 m². Le certificat de superficie du 22 septembre 2008 de la société APOP diagnostic avait exclu du calcul l’ensemble du rez-de-jardin.

Lors de la revente en septembre 2020, le bien présentait une superficie privative total de 294,60 m² dont 76,9 m² en rez-de-jardin (certificat OCD 4 avril 2017).

Les plans du rez-de-jardin en annexe de l’état modificatif du 1 février 2010 (pièce n° 9 KMG) permettent de comprendre que la surface intégrée lors de la revente fait partie du lot n° 1, désigné comme une « cave » sur le règlement de copropriété et les actes de vente de 2010 et de 2020. Les parties du rez-de-jardin restant exclues concernent une partie du lot n° 1 et le lot n° 10, pourtant désigné comme local d’habitation, extension du lot n° 1.

Les défendeurs indiquent qu’ils n’ont procédé à aucun travaux entre l’achat fin 2010 et la revente en septembre 2020. Les photographies versées confirment la nécessité d’entreprendre des travaux d’ampleur pour rendre ces locaux habitables. Les intentions affichées par l’acquéreur lors de discussions précontractuelles (courriel du 22 mars 2020) n’y changent rien.

Il en résulte qu’au jour de la revente, les locaux se trouvaient dans la même situation que lors de l’acquisition et qu’à défaut d’aménagement, il n’existe aucune raison objective d’intégrer ces locaux en superficie privative.

Le déficit de surface est de 76,9 m² / 294,60 m² = 26,1 % soit plus d'1/4 de la surface.

La SCI KMG est fondée à solliciter la réduction proportionnelle du prix de vente et le remboursement d’une somme de 26,1% de 558 000 € soit 145 638 € avec les intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 23 avril 2021 valant sommation suffisante.

Il y a lieu de condamner la SCI les Trois anges et M. [Y] en sa qualité de liquidateur de la SCI les Trois anges.

Sur les autres demandes :

M. [Y], és qualités, et la SCI les Trois anges, parties perdantes, sont condamnées aux dépens de l’instance et à verser à la SCI KMG une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la réduction du prix de vente de 26,1 % résultant de l’acte authentique du 14 septembre 2020 passé devant Me [O], notaire à [Localité 7], entre la SCI KMG et la SCI les Trois anges ;

CONDAMNE in solidum la SCI les Trois anges et M. [L] [Y], es qualités, à verser à la SCI KMG la somme de 145 638 € en remboursement du prix de vente avec les intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 23 avril 2021 valant sommation suffisante ;

CONDAMNE in solidum la SCI les Trois anges et M. [L] [Y], es qualités, aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SCI les Trois anges et M. [L] [Y], es qualités, à verser à la SCI KMG la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le Greffier La Présidente