TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03261 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQJM

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 19 Mai 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

C/

[L] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Catherine GAUTHIER

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 10 septembre 2021, à effet du même jour, la SCI [Adresse 6] [K], par l’intermédiaire de la SARL TOUCH’IMMO, son mandataire, a donné à bail à Monsieur [L], [N], [H] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à TOULOUSE (31300), ainsi qu’une place de parking extérieure n°23, pour un loyer d’un montant mensuel de 510 euros augmenté de provisions mensuelles sur charges de 60 euros.

Suivant acte sous signature électronique du 10 septembre 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle dénommée « ACTION LOGEMENT SERVICES » (ci-après « la société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution, selon le contrat de cautionnement VISALE n°A10116270837 à l’égard de la SCI [Adresse 6] [K], notamment du paiement des loyers et des charges de Monsieur [L], [N], [H] [Z] en cas de défaillance de celui-ci.

Invoquant la subrogation dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier, le 24 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 3930,60 euros au titre des loyers et charges impayées se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette dans un délai de deux mois.

Suivant quittance subrogative du 12 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la SCI [Adresse 6] [K], par l’intermédiaire de la SARL TOUCH’IMMO son mandataire, la somme de 411,83 euros au titre du loyer impayés du mois de mars 2025 imputable à Monsieur [L], [N], [H] [Z] portant le montant total des loyers impayés dus à la somme de 4754,26 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L], [N], [H] [Z] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] à l’audience du 17 novembre 2025, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

la déclarer recevable et bien fondée en son action ;constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Monsieur [L], [N], [H] [Z] ; ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse,

le condamner à lui payer la somme de 4669,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 sur la somme de 3930,60 € et pour le surplus à compter de l’assignation ; fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; le condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux ;le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour justifier de sa qualité agir, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2309 du code civil et indique que la caution, qui a payé la dette, est subrogée dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur, à l’exception des droits strictement personnels. Elle soutient pouvoir solliciter l’expulsion de la locataire, visant à éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance augmentant, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que la clause résolutoire a produit effet en l’absence de paiement dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Au soutien de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que Monsieur [L], [N], [H] [Z] a manqué gravement à son obligation essentielle de paiement des loyers.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’affaire, initialement appelé à l’audience du 17 novembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 février 2026.

Lors des débats, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2911,21 euros, selon un décompte fourni à l’audience, ainsi qu’une quittance subrogative du 15 octobre 2025, communiquée également par courriel le 09 février 2026 au défendeur.

Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris et indique ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités en défense.

En défense, Monsieur [L], [N], [H] [Z], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette, demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il explique cette situation en raison de ce qu’il a repris ses études ce qui a eu pour conséquence de diminuer ses revenus mensuels à la seule allocation France travail remontant mensuel de 700 €. Toutefois, il indique avoir trouvé un travail depuis septembre dernier et percevoir une rémunération nette mensuelle de 1600 €, ainsi que 160 € de prime d’activité. Il contribue à l’entretien et l’éducation de son enfant à hauteur de 100 € par mois et fait état de plusieurs versements en plus du loyer mensuel et sollicite les plus larges délais pour apurer sa dette.

Monsieur [L], [N], [H] [Z] n’a pas déféré aux convocations des 9 juillet et 16 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICESSelon l’article 2309 du code civil dans sa version applicable au litige, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », ce qui s’entend notamment au droit d’engager une action en paiement des loyers dont elle a, elle-même assuré le paiement, mais également en résiliation du bail et en expulsion du locataire.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative en date du 13 janvier 2025, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 413,83 euros au titre du loyer impayés du mois de janvier 2025 imputable à Monsieur [L], [N], [H] [Z] portant le montant total des loyers impayés dus à la somme de 3930,60 euros.

Puis, par quittance subrogative du 15 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la SCI [Adresse 8] [Adresse 9] et [K], par l’intermédiaire de la SARL TOUCH’IMMO son mandataire, la somme de 355,67 euros au titre du loyer impayés du mois d’octobre 2025 imputable à Monsieur [L], [N], [H] [Z] portant le montant total des loyers impayés dus à la somme de 6905,21 euros.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE stipule, au visa de l’article 2309 du code civil, que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant payé la dette locative, est subrogée dans les droits qu’avait la SCI [Adresse 6] [K] contre Monsieur [L], [N], [H] [Z] au titre du contrat de bail, et est donc recevable à exercer une demande à l’encontre de ce dernier en paiement, mais également en résolution du bail et ses conséquences.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail et expulsionLa société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Haute-Garonne par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 24 janvier 2025 pour la somme en principal de 3930,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

Toutefois, Monsieur [L], [N], [H] [Z] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, s’agissant du principe du droit de créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il résulte du contrat de cautionnement conclu avec Monsieur [V] [Q] qu’elle garantit le paiement du « loyer et [des] charges récupérables et taxes locatives inscrites au bail […] ainsi que, sous certaines conditions, [des] indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire » et peut, donc, exercer un recours subrogatoire à l’encontre du débiteur principal sur ses sommes à condition de justifier d’une quittance à l’égard du bailleur. Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut demander à Monsieur [L], [N], [H] [Z] le paiement des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dans la limite des sommes payées à la SCI [Adresse 10] et [K].

Il est produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [L], [N], [H] [Z] reste devoir, compte tenu des versements effectués par la défenderesse, la somme de 2911,21 euros à la date du 9 février 2026 (mois d’octobre 2025 inclus).

Monsieur [L], [N], [H] [Z] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2.911,21euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [L], [N], [H] [Z] a repris le paiement du loyer courant, ainsi qu’il a commencé à apurer sa dette locative et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [L], [N], [H] [Z] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, à actualiser selon les dispositions du bail.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L], [N], [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [L], [N], [H] [Z] supportera également une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE à la date du 24 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 septembre 2021, à effet du même jour, et liant la SCI [Adresse 6] [K] à Monsieur [L], [N], [H] [Z] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à TOULOUSE (31300), ainsi qu’une place de parking extérieure n°23;

CONDAMNE Monsieur [L], [N], [H] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2.911,21euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités (décompte arrêté au 9 février 2026, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [L], [N], [H] [Z] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 80 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et les dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [L], [N], [H] [Z] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [L], [N], [H] [Z] sera tenu de payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant des loyers et des charges tel que prévus par le contrat de bail et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNE sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période;

CONDAMNE Monsieur [L], [N], [H] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [L], [N], [H] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE