TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 24/55707 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODC

N° : 10

Assignation du :

24 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 mars 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [D] [V] [A] [B]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur [J] [G] [A] [B]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [O] [P] [T] née [B]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [M] [S] [A] [Y] née [B]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentés par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

La société ABDI S.A.S.

dontle siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 10]

et dans les lieux loués

[Adresse 1]

[Localité 10] (rez-de-chaussée cour)

représentée par M^e Olivier SARFATI, avocat au barreau de PARIS – #E1730

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 juillet 1996, Mme [B], aux droits de laquelle viennent MM. [D] et [J] [B] et Mmes [O] [T] et [M] [K], a donné à bail commercial à la société Permelec des locaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 1996.

Par acte du 9 avril 1998, la société Permelec a cédé son fonds de commerce à la société Abdi.

Par acte du 7 novembre 2005, le contrat de bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2005, moyennant un loyer en principal de 5 596 € par an, payable trimestriellement à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par actes des 19 et 20 mars 2024, à la société Abdi, pour une somme de 6 180,88 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au quatrième trimestre 2023 inclus.

Par acte délivré le 24 juillet 2024, les consorts [B] ont fait assigner la société Abdi devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Abdi et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Abdi à lui payer la somme provisionnelle de 10 310,54 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer des 19 et 20 mars 2024 et de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société Abdi à lui payer la somme provisionnelle de 2 062,10 € au titre de la clause pénale,

— dire le dépôt de garantie acquis au bailleur,

— condamner la société Abdi au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux loués,

— condamner la société Abdi au paiement d’une somme de 1 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi le 28 octobre 2024.

A l’audience du 27 janvier 2025, les consorts [B] ont par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 14 191,04 € arrêtée au quatrième trimestre 2024 inclus et ont déclaré s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Abdi demande au juge des référés de :

accorder des délais de paiement afin de lui permettre de régulariser sa situation financière, à hauteur de 14 415,85€ sur une période de trois mois moyennant le règlement le 27 janvier 2025 de la somme de 4 044,44 €, au 19 février de la somme de 6 344,22 € et un dernier paiement pour apurement complet de la dette au 19 mars 2025.suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du code de commerce,débouter les consorts [B] du surplus de leurs demandes, débouter les consorts [B] de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,statuer sur les dépens.

Elle indique ne pas contester le montant de la dette et soutient avoir été confrontée à des circonstances exceptionnelles liées une insuffisance d’actif due à des manœuvres des vendeurs de la société. Elle précise que la société Beluga Holdco 1, détentrice de la totalité des titres de la société Abdi, lui a apporté la somme de 97 968 € en compte courant d’associé lui permettant ainsi de faire face à ses obligations de paiement et d’apurer la dette dans le délai sollicité.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les consorts [B] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6 180,88 € en principal, au titre de l’arriéré locatif quatrième trimestre 2023 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Abdi propose d’apurer la totalité de la dette, non contestée, en trois mensualités, à hauteur de 4 044,44 € déjà réglée le 27 janvier 2025, de 10 392,58 € le 19 février 2025, et d’une troisième échéance au 19 mars 2025 pour le solde après régularisation des charges locatives du quatrième trimestre 2024.

Au vu de la situation financière de la société Abdi et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Abdi depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, les demandeurs produisent un décompte faisant état d’une dette locative de 14 191,04 € arrêtée au quatrième trimestre 2024 inclus.

La société Abdi verse, quant à elle, aux débats une preuve de paiement de son établissement bancaire, faisant état de deux virements d’un montant de 2 022,22 € chacun, exécutés le 27 janvier 2025.

A l’audience du 27 janvier 2025, les demandeurs ont été autorisés à transmettre une note en délibéré avant le 3 février 2025 afin de justifier de la bonne réception du paiement de 4 044,44 € invoqué par la société Abdi.

Par courriel du 6 février 2025, le conseil des demandeurs a indiqué n’avoir reçu aucun paiement.

Néanmoins, outre le fait que ce mail ait été adressé postérieurement au délai imparti, les demandeurs ne produisent pas de décompte actualisé de la dette permettant d’établir leur dire.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité de la somme de 4 044,44 €, et il convient de la déduire de la dette locative.

Ainsi, au vu des précédents développements, l’obligation de la société Abdi au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, au 27 janvier 2025, quatrième trimestre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 146,6 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Abdi.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 19 mars 2024 à hauteur de la somme de 6 180,88 € et de la délivrance de l’assignation pour le surplus.

La clause pénale dont se prévalent les consorts [B] à l’appui de leur demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De même, les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Abdi, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Abdi ne permet d’écarter la demande des consorts [B] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 avril 2024 à minuit ;

Condamnons la société Abdi à payer à MM. [D] et [J] [B] et Mmes [O] [T] et [M] [K] la somme par provision de 10 146,6 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 27 janvier 2025, quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 6 180,88 € et de l’assignation pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Abdi se libère des sommes ci-dessus allouées par 3 versements mensuels de 3 382,2 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Abdi et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Abdi devra payer mensuellement à MM. [D] et [J] [B] et Mmes [O] [T] et [M] [K], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation, et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Abdi à payer à MM. [D] et [J] [B] et Mmes [O] [T] et [M] [K] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Abdi aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 14] le 03 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE