TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

13 Mai 2024

2ème Chambre civile

N° RG 23/03997 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KMUE

AFFAIRE :

S.A.R.L. LUVINO,

S.E.L.A.R.L. ATHENA (partie intervenante)

C/

S.C.I. SAVAJO,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt quatre, le treize mai

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LUVINO, inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 513 007 591, prise en la personne de son gérant

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

INTERVENANT :

S.E.L.A.R.L. ATHENA, mandataire judiciaire représentée par Me [L] [Y], es qualités de mandataire judiciaire représentant des créanciers désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 18/12/2023

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. SAVAJO, inscrit au RCS de Rennes sous le numéro D510 667 330, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Maxime BARGAIN, avocat au barreau de RENNES

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 25 Mars 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 13 Mai 2024,

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 15 juin 2009, la société civile immobilière (SCI) Savajo a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Luvino un bail commercial portant sur un local livré « brut de béton », à usage de boucherie, charcuterie et traiteur, implanté dans le parc d’activités de Hédé situé à Domloup (35).

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2009, soit jusqu’au 31 mai 2018 et moyennant un loyer annuel de 18 000 € HC et HT, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois. Les parties ont stipulé une clause d’accession du bailleur, en fin de jouissance, aux travaux que réaliserait le preneur au cours du bail.

Par avenant du 1er juin 2012, elles ont convenu qu’entre contrepartie de la prise en charge par le bailleur de travaux, le loyer, notamment, était rétroactivement porté à la somme annuelle de 19 232,76 € HT et une clause d’échelle mobile, se référant à l’indice national du coût de la construction, a également été prévue.

Par exploit d’huissier de justice en date du 24 mars 2022, la SARL Luvino a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2022, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré sauf à intégrer les modifications issues de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application.

Par lettre missive en date du 28 mars suivant, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail mais sous le maintien du loyer au prix de celui du bail expiré, soit la somme annuelle de 20 733,24 € HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2022, le preneur a notifié au bailleur un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 16 000 € HT.

Suivant avis de la commission de conciliation des baux commerciaux du 12 octobre suivant, le loyer annuel de renouvellement peut être fixé à la somme annuelle de 19 288 € HC et HT.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mai 2023, la SARL Luvino a ensuite fait assigner la SCI Savajo, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, au visa de l’article L 145-33 du code de commerce et sur le fondement d’une expertise unilatérale, fixer à compter du 01er avril 2022 le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle HT de 14 664 €.

Évoquée dès l’audience du 03 juillet suivant, l’affaire a ensuite été renvoyée, à trois reprises, à la demande des avocats des parties.

Lors de l’audience du 25 janvier 2024, la juridiction a constaté par mention au dossier l’interruption de l’instance en conséquence de l’ouverture d’une procédure collective, au profit du preneur, par un jugement du tribunal de commerce de Rennes du 18 décembre précédent. La société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Athéna, prise en la personne de Maître [L] [Y], mandataire judiciaire de la SARL Luvino, est intervenue volontairement en reprise d’instance par mémoire déposé lors de l’audience sur renvoi et utile du 25 mars 2024.

Aux termes de leur mémoire n°5, non daté et dont la notification au bailleur n’est pas justifiée mais qui ne fait pour autant pas débat, la SARL Luvino et la SELARL Athéna sollicitent désormais la fixation, à compter du 01er avril 2022, du montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle HT de 11 980 €.

Ils demandent, subsidiairement, la désignation d’un expert avec mission habituelle.

Au moyen de son mémoire n°4 du 23 novembre 2023, dont il n’est pas plus justifié de sa notification au preneur, la SCI Savajo sollicite également la fixation du loyer de renouvellement HC et HT à la valeur locative des lieux mais qu’elle dit être, sur le fondement de sa propre expertise unilatérale, de 27 360 €.

Elle demande elle aussi, subsidiairement, la désignation d’un expert.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires précités, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Les parties s’accordent, à les lire, sur la fixation du prix du bail renouvelé, à compter du 01er avril 2022, à la valeur locative des lieux, par application combinée des articles L 145-33 et 34 du code de commerce, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

Sur la valeur locative du local commercial donné à bail

L’article L 145-33 du code de commerce, précité, dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ».

En l’espèce, la SARL Luvino soutient que la valeur locative du local par elle pris à bail est très inférieure au loyer actualisé par l’effet de la clause d’échelle mobile, qu’elle dit être, désormais, de 11 980 € sur le fondement notamment des travaux de son expert, M. [F] [T] (ses pièces n° 5, 8, 18 et 18 bis).

La SCI Savajo s’oppose à cette prétention et prétend que la valeur locative de son local s’établit à 27 360 €, affirmation au soutien de laquelle elle produit notamment sa propre expertise unilatérale (sa pièce n°7).

Les parties, dont les prétentions respectives varient ainsi de plus du simple au double, s’opposent sur la pondération des surfaces, sur le prix à retenir au m² et sur l’application, ou non, d’abattements pour tenir compte de leurs obligations respectives.

L’article R 145-30 du code de commerce dispose que :

« Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

Au cas présent, bailleur et preneur s’opposent sur les éléments, limitativement énumérés par l’article L 145-33 du code de commerce, précité, qui déterminent la valeur locative des locaux commerciaux. Elles parviennent, en outre, à des estimations de la valeur locative du local litigieux très éloignées l’une de l’autre puisque séparées, en effet, par un écart de 1 à 2,3. Les rapports de leurs experts divergent sur plusieurs points.

Il doit dès lors être ordonné avant dire droit la réalisation d’une expertise judiciaire, comme énoncé au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SARL Luvino, demanderesse à l’instance.

Le technicien ne recevra pas mission d’auditer les comptes du preneur, comme le bailleur le réclame, en ce que ceux-ci ne rentrent pas dans les éléments qui déterminent la valeur locative.

Sur les demandes annexes

Les dépens et donc, les frais irrépétibles, seront réservés dans l’attente de la décision au fond.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE une expertise,

et DÉSIGNE, pour y procéder, Mme [R] [J], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domiciliée [Adresse 4] à [Localité 9] (44) mob : [XXXXXXXX01] courriel : [Courriel 11], avec pour mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ;

* se rendre sur les lieux au [Adresse 3] à [Localité 7] (35), visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui ;

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative, conformément aux définitions des articles L 145-33 et R 145-3 à 8 du code de commerce ;

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er avril 2022 et ce, conformément à ces critères ;

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ;

DIT que la SARL Luvino devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes avant le 31 juillet 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500 € (trois mille cinq cents euros) à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

RAPPELLE que cette mesure d’expertise sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers ;

RAPPELLE que l’expert pourra s’adjoindre les services de tout sapiteur de son choix, exerçant dans un autre domaine que le sien, dont l’avis lui paraîtra utile dans le cadre de la présente expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 1er avril 2025, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès de la juridiction ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles.

La greffière Le juge des loyers commerciaux