TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Mars 2026

N° RG 24/07433 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZORB

N° Minute :

AFFAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU, [Adresse 1] représenté par la société IMMOBILIER, G,.[W]

C/

,

[H], [N],, [L], [U], [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU, [Adresse 1] représenté par la société IMMOBILIER, G,.[W]

SARL, [Z], G,.[W],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Christel CORBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0348

DEFENDEURS

Monsieur, [H], [N],

[Adresse 1],

[Localité 3]

défaillant

Madame, [L], [U], [N],

[Adresse 1],

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] sont propriétaires indivis de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme, [N], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Immobilier, [E], Coge, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 15 juillet 2024 aux fins de :

«  Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W],

Dire et juger le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W], recevable et bien fondé en son action,

Condamner solidairement Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W], la somme de 10.073,26 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date d’une mise en demeure restée infructueuse,

Condamner solidairement Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4], représenté par son syndic une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Dire et juger que les frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W], sont imputables à Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N],

Condamner solidairement Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W], une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamner solidairement Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christel Corbeau, avocat. "

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de l’assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Assignés selon procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, M. et Mme, [N] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.073,26 euros au titre des charges et provisions sur charges et frais arrêtés au 20 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la mise en demeure.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, les charges, d’un montant de 9.653,24 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 420,02 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme, [N] au paiement de la somme de 9.653,24 euros, correspondant au montant des charges et intérêts de retard, dus arrêtés au 20 mars 2024, 1er trimestre inclus.

***

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme, [N] sont propriétaires indivis des lots n° 1549 et 1420 de l’état descriptif de division,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2020, du 15 février 2022, 30 juin 2022 et du 28 septembre 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, fixé les bud-gets prévisionnels des exercices 2021 à 2024 et voté divers travaux,

— les appels de fonds correspondant,

— la mise en demeure (dont le pli a été retourné, les défendeurs ne l’ayant pas réclamé) 13 février 2024 demandant le paiement de la somme de 9.857,26 euros,

— un commandement de payer en date du 25 août 2023 pour le paiement de la somme de 7.032,19 euros, incluant le coût de l’acte d’un montant de 167,52 euros,

— un relevé de compte de charges des défendeurs.

En l’espèce, ce relevé de compte mentionne « un solde de charges au 31 décembre 2020 » d’un montant de 387,85 euros et une « reprise de solde asl villarborea » d’un montant de 1.184,45 euros facturé le 22 juin 2021. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces créances. Il convient donc d’exclure ces sommes de la créance du syndicat des copropriétaires soit au total 1.572,30 eu-ros.

En outre, le demandeur ne justifie pas des frais au titre des « intérêts de retard » des 02 juin 2022 et 25 mai 2023 pour un montant total de 16,07 euros. Il conviendra donc d’écarter cette somme de la créance du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, au vu du relevé produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance cer-taine, liquide et exigible au titre des charges impayées arrêtées au 20 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, d’un montant de 8.064,87 euros (9.653,24 – 1572,30-16,07), que M. et Mme, [N] seront condamnés à lui verser.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 420,02 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire con-cerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de re-lance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui mar-quent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmis-sion de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration cou-rante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au pro-rata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automa-tiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinc-tion de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver con-formément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le commandement de payer en date du 25 aout 2023,

— la mise en demeure (dont le pli a été retourné, les défendeurs ne l’ayant pas réclamé) en date du 13 février 2024,

— le contrat de syndic couvrant la période du 29 septembre 2023 au 30 septembre 2025,

— les relevés de compte des défendeurs comprenant 420,02 euros de frais de recouvrement décompo-sés de manière suivante :

-45,34 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturés le 04 février 2022

-45,34 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturés le 10 mai 2022

-33 euros de frais de « relance », facturés le 02 juin 2022,

-45,34 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturés le 05 mai 2023,

-35 euros au titre de frais de « relance après mise en demeure » facturés le 25 mai 2023,

-216 euros au titre de frais de « mise en demeure avocat » facturés le 14 février 2024,

Toutefois, en l’absence de mise en demeure ou de sommation de payer antérieure aux facturations des prestations du syndic quant au recouvrement de sa créance, les prestations de « mise en demeure », « relance » et « relance après mise en demeure » devront être écartées ne relevant pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais de « mise en demeure avocat » d’un montant de 216 euros, le demandeur n’en justifie pas davantage.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme qui lui est allouée au titre des charges soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2024 adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’ar-ticle 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de tréso-rerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire dé-faillant.

Le syndicat des copropriétaires produit cette mise en demeure de payer la somme de 9.857,26 euros.

Il convient par conséquent d’accueillir sa demande et d’ordonner que la somme de 8.064,87 euros qui lui a été allouée au titre des charges portera intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que la défaillance des défendeurs dans le paiement des charges contraint le syndicat des copropriétaires à exposer des frais qu’il convient d’indemniser.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme, [N] dans le paiement de leurs charges de copropriété a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur le fondement de la solidarité qu’il invoque, sa demande sera rejetée.

Les défendeurs seront condamnés in solidum.

III. Sur les demandes accessoires

M. et Mme, [N], qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui pourront être recouvrés par Maître Christel Corbeau, avocat qui en fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W], la somme de 8.064,87 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 20 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la mise en demeure;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N], aux entiers dépens de la présente instance ;

AUTORISE Maître Christel Corbeau, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [N] et Madame, [L], [F], [N] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMOBILIER, G,.[W], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT