N° RG : N° RG 20/08749 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4QV

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 20/08749 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4QV

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[J] [E]

C/

[W] [P]

S.A.R.L. MEUBLES [E]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELAS ELIGE BORDEAUX

la SCP GAUVIN ROUBERT SCP INTERBARREAUX

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [E]

né le 02 Septembre 1931 à Bordeaux (33)

de nationalité Française

63, cours d’Albret

33000 BORDEAUX

représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [P]

de nationalité Française

La Chesnaye Taniot

22550 MATIGNON

N° RG : N° RG 20/08749 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4QV

représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Thomas ROUBERT de la SCP GAUVIN ROUBERT SCP INTERBARREAUX, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. MEUBLES [E]

99 Cours d’Albret

33000 B0RDEAUX

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte sous seing privé du mois de juin 1978, Monsieur [U] a donné à bail à Monsieur [E] ([Y]) (ci-après “le preneur”) un local commercial sis 63 cours d’Albret à BORDEAUX (33000) (ci-après “le local loué”).

Le bail a pris effet le 1er juillet 1978, pour une durée de 9 ans, puis il a fait l’objet de reconductions successives, dont le dernier en date du 5 mai 2010 avec Mme [W] [U], épouse [P], es qualité d’usufruitière (ci-après “le bailleur”), représentée par FONCIA CHABANEAU, aux conditions du bail signé le 1/06/2001, avec toutefois un montant de loyer annuel fixé à 27.900€ HC, indexé tous les trois ans.

Enfin, le 27/12/2019, il a fait l’objet d’une demande de renouvellement acceptée en son principe avec un loyer alors fixé à 33.000€ HT et HC.

Des dégâts des eaux ont affecté les locaux loués.

Par LR/AR du 10/03/2020 adressée au gestionnaire mandataire du bailleur, le conseil du preneur, outre le rappel d’un différend sur le paiement et la restitution des taxes foncières des cinq dernières années, a mis en demeure le bailleur de procéder à la réparation de fuites de la toiture de l’immeuble

Le 25/09/2020, le preneur a fait dresser par huissier un constat des traces d’infiltrations d’eau sur le plafond et les murs.

Procédure:

Par assignation délivrée le 23/10/2020, M [J] [E] a assigné Mme [W] [P] devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de remboursement des taxes foncières versées par le preneur au bailleur et d’ordonner à ce dernier de faire procéder aux travaux d’étanchéité de la couverture sous astreinte.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le bailleur a constitué avocat et fait déposer des conclusions,

— le 28/02/2023, le Juge de la mise en état a rejeté les demandes de provisions réciproques des parties,

— à la demande du preneur, un second constat d’huissier a été dressé le 14/04/2023, un troisième le 20/06/2023, un quatrième en date du 29/11/2023,

— par acte authentique en date du 3/05/2024, le preneur a cédé son fonds de commerce à la SARL MEUBLES [E], ce y compris le droit au bail en cause. Le dit acte a stipulé que le cessionnaire était subrogé dans tous les droits du cédant vis à vis du bailleur, y compris ceux relatifs à la procédure en cours et a pris acte de l’absence d’agrément du bailleur à cette cession dont les parties ont toutefois entendu passer outre en connaissance de cause du risque juridique pour lequel le notaire les a informés,

— le 9/09/2024, au motif de l’état d’avancement de la procédure et par mention au dossier, le Juge de la mise en état a joint au fond l’incident soulevé le 25/07/2024 par le bailleur tendant à faire déclarer irrecevable M [E] pour défaut de qualité à agir en raison de la cession de son fonds de commerce,

— le 10/12/2024, la SARL MEUBLES [E] est intervenue volontairement et a conclu par des demandes identiques à celle de M [E],

— un dernier constat a été dressé par un commissaire de justice en dates des 24 et 26 novembre 2024,

L’ordonnance de clôture est en date du 18/12/2024.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 16/01/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20/03/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le preneur, M [J] [E] :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29/01/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :

Condamner Madame [P] à faire procéder aux réparations de son local loué, sis 63, Cours d’ Albret à Bordeaux (33000),

La condamner à faire procéder à la réparation de la toiture dans un délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 10.000 euros par semaine de retard,

Condamner Madame [P] au paiement d’une indemnité de 66.000 euros en réparation du préjudice pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, outre la somme de 1.500 euros par mois jusqu’à la date de réalisation des travaux, sauf à parfaire,

Autoriser la locataire commerciale à suspendre le paiement des loyers à compter de la décision, jusqu’à la date de réalisation des travaux,

Condamner Madame [P] au paiement d’une somme de 10.000 euros à valoir sur la réparation du second oeuvre dégradé,

La condamner au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le cessionnaire, la SARL MEUBLES [E]:

Dans ses conclusions d’invention volontaire notifiées par voie électronique le 10/12/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :

Déclarer recevable en son intervention volontaire la SARL MEUBLES [E],

Condamner Madame [P] à faire procéder aux réparations de son local loué, sis 63 cours d’Albret à Bordeaux (33000),

La condamner à faire procéder à la réparation de la toiture dans un délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 10.000 euros par semaine de retard,

Condamner Madame [P] au paiement d’une indemnité de 66.000 euros en réparation du préjudice pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, outre la somme de 1.500 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 3 mai 2024, au profit de la SARL MEUBLES [E], jusqu’à la date de réalisation des travaux, sauf à parfaire,

Autoriser le locataire commerciale à suspendre le paiement des loyers, ou à les séquestrer, à compter de la décision, jusqu’à la date de réalisation des travaux,

Condamner Madame [P] au paiement d’une somme de 10.000 euros à valoir sur la réparation du second œuvre dégradé, au bénéfice de la SARL MEUBLES [E],

La condamner au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, Mme [W] [U], épouse [P] :

Dans ses dernières conclusions en date du 16/12/2024 le défendeur demande au tribunal de :

— SUR L’IRRECEVABILITÉ DES DEMANDES DE MONSIEUR [E]

DÉCLARER Monsieur [E] irrecevable en ses demandes suivantes du fait de la perte, en cours d’instance, de sa qualité de locataire des locaux initialement loués, et ce, pour défaut d’intérêt et de qualité pour agir :

« faire procéder aux réparations de son local loué, sis 63, Cours d’Albert à Bordeaux (33000) »,

« faire procéder à la réparation de la toiture dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 10 000 euros par semaine de retard ».

«  Condamner Madame [P] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros par mois jusqu’à la date de réalisation des travaux. "

«  Autoriser la locataire commerciale à suspendre le paiement des loyers à compter de la décision, jusqu’à la réalisation des travaux.

«  Condamner Madame [P] au paiement d’une somme de 10.000 € à valoir sur la réparation du second œuvre. "

— SUR LA DEMANDE TENDANT A VOIR CONDAMNER MADAME [P] A FAIRE PRÉCÉDER AUX REPARATIONS SOUS ASTREINTE

DÉCLARER la demande de Monsieur [E] et de la société MEUBLES [E] sans objet au motif tiré de la réalisation des travaux de réfection de la toiture et de la verrière par Madame [P] en cours d’instance ;

DÉCLARER la demande de Monsieur [E] mal fondée au motif tiré que Monsieur [E] a empêché depuis l’année 2019 la bonne réalisation des travaux de réfection de la toiture pourtant souhaités par sa bailleresse, Madame [P] ;

EN CONSEQUENCE :

DÉBOUTER Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] de leur demande tendant à voir condamner Madame [P] à faire procéder aux réparations sous astreinte ;

— SUR LA DEMANDE TENDANT A VOIR CONDAMNER MADAME [P] AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ

DÉCLARER Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] défaillants dans l’administration de la preuve d’un quelconque manquement qui aurait été commis par Madame [P] ;

DÉCLARER Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] défaillants dans l’administration de la preuve de leur prétendu préjudice ;

DÉCLARER Monsieur [E] responsable de l’absence de réalisation des travaux et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

EN CONSÉQUENCE :

DEBOUTER Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] de leur demande tendant à voir condamner Madame [P] à lui payer une indemnité de 66.000 euros au titre de son préjudice économique ;

DEBOUTER la société MEUBLES [E] de sa demande tendant à voir condamner Madame [P] à lui payer une indemnité de 1.500 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTER Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] de leur demande tendant à voir condamner Madame [P] à lui payer une indemnité de 10.000 euros au titre de son préjudice matériel ;

— EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT ET /OU IN SOLIDUM Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] à verser à Madame [P] la somme 6.000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER solidairement et /ou in solidum Monsieur [E] et la société MEUBLES [E] aux entiers dépens ;

RAPPELER que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire ;

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet du dernier constat d’huissier dressé à la demande de la partie intervenante volontaire

Conformément aux dispositions des article 16 et 783 du code de procédure civile, le dernier constat d’huissier dressé en janvier 2025 à la demande de la partie intervenante volontaire, soit postérieurement à la date de clôture fixée au 18/12/2024, alors que la révocation de cette ordonnance de clôture n’est pas demandée sera écartée des débats car irrecevable.

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

Sur la fin de non recevoir de Mme [U] tirée d’une absence de qualité à agir de M [J] [E]

Le bailleur, au visa de l’article 122 du Code de procédure civile, fait valoir que depuis le 3/05/2024, date de la cession du fonds de son commerce à la SARL MEUBLES [E], aujourd’hui devenue titulaire du bail, Monsieur [E] ne serait plus en droit de solliciter judiciairement sa condamnation à réaliser les moindres travaux dans les locaux, puisque qu’il n’aurait plus d’intérêt à agir, ni même la qualité pour formuler de telles demandes.

Il demande donc que l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes soit prononcée à l’exclusion de celle liée aux dommages et intérêts pour préjudice de jouissance jusqu’à la date de cession et de celle liée à l’article 700 du CPC.

M [J] [E] reste taisant sur cette demande.

Réponse du Tribunal:

En droit, l’article 122 du code de procédure civile dispose que: “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

En fait, depuis la cession du fonds de commerce intervenue à effet du 3/05/2024, M [J] [E] n’est plus preneur ; il a perdu intérêt et qualité à agir pour toutes ses demandes liées à l’exécution du bail.

Il sera donc fait droit à cette fin de non recevoir et M [J] [E] sera déclaré irrecevable dans ses demandes d’ordonner sous astreinte au bailleur d’exécuter des travaux de toiture, de suspension du paiement des loyers et de provision pour travaux de second oeuvre.

Seule sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera retenue.

Sur la demande de la SARL MEUBLES [E] d’ordonner sous astreinte au bailleur des travaux de toiture

Le preneur soutient que si des travaux de réfection de la verrière sont bien intervenus, pour autant la partie du local sous toiture et faux plafond serait restée affectée d’infiltrations d’eau.

Il en justifierait par la production d’un dernier constat de commissaire de justice.

Selon lui et sur la base d’un avis recueille auprès de M [D], toute la toiture serait à refaire

Le bailleur fait valoir que les travaux de réfection de la toiture, objet de la demande de condamnation sous astreinte auraient été exécutés par l’EURL Pascal TOMPS, selon factures du 5 décembre 2022, de sorte que les causes de l’assignation ayant été purgées, la demande serait devenue sans objet et devrait être rejetée.

Par la suite de nouveaux désordres sur la partie verrière qui n’avaient pas été traités par le précédent couvreur ont été signalé au bailleur, lequel aurait signé un nouveau devis et versé l’acompte pour le démarrage des travaux depuis le 25 octobre 2023 ; une déclaration de travaux aurait été déposée auprès de la commune de BORDEAUX ainsi qu’une demande d’arrêté de voirie pour pouvoir installer son échafaudage ; l’intervention sur la verrière était prévue pour le 3 juin 2024 et les travaux auraient finalement été réalisés et facturés par la société SAS AC TOMPS, selon facture du 31 juillet 2024.

Réponse du Tribunal:

En droit, selon l’article 9 du Code de procédure civile :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Alors que – en matière contractuelle – l’article 1353 du Code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

Toutefois il peut y être dérogé en application de l’article 1354 qui énonce que :

« La présomption que la loi attache à certains actes ou à certains faits en les tenant pour certains dispense celui au profit duquel elle existe d’en rapporter la preuve.

Elle est dite simple, lorsque la loi réserve la preuve contraire, et peut alors être renversée par tout moyen de preuve ; elle est dite mixte, lorsque la loi limite les moyens par lesquels elle peut être renversée ou l’objet sur lequel elle peut être renversée ; elle est dite irréfragable lorsqu’elle ne peut être renversée."

Par ailleurs, en matière de bail commercial, en l’absence de clause contraire dans les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, et dans tous les cas pour les baux conclus ou renouvelés après cette date, le bailleur est tenu des grosses réparations.

En l’espèce, il n’est pas contesté d’une part, que le bailleur est tenu de garantir à son preneur une jouissance paisible et d’assurer que le bâtiment loué soit parfaitement étanche aux entrées d’eau et d’autre part, que des travaux portant sur le clos de l’immeuble ont été réalisés sur ordre du bailleur en septembre 2024. La question à résoudre est celle de savoir si ces travaux ont suffit, ou non, à assurer l’étanchéité des locaux loués et faire ainsi obstacle à toute infiltration d’eau(hors cas exceptionnel) sur les agencements et les biens du preneur.

Le Tribunal, à la lecture des seuls documents produits très tardivement (le 17/12/2024), relève que le demandeur ne démontre pas que les infiltrations persistent encore à ce jour, en ce que:

— le constat d’huissier du commissaire de justice des 24 et 26 novembre 2024 se contente de dresser la description des stigmates pour l’essentiel anciens et pour d’autres (quelques gouttes d’eau vues au sol) non probantes,

— l’avis d’un simple particulier daté du 13/12/2024, même à supposer ancien professionnel, ne permet pas de s’assurer de la justesse de son opinion qui manque de précision ; alors que le Tribunal n’a pas la compétence pour se déterminer sur la base de photographies non datées,

Toutefois, il résulte également de la comparaison faite entre les travaux devisés par l’entreprise GIRARDI en 2019, pour lesquels le bailleur avait donné son accord (sa pièce 9) pour un montant initial de 68.942€ TTC, somme actualisée à 80.710€ en 2021 et les travaux effectivement réalisés et facturés en 2021 et 2024 par l’entreprise TOMPS pour des montants de 300€, 17.196€ et 13.262€ (pièces 22, 23 et 29) qu’à l’évidence tous les travaux initialement prévus n’ont pas été réalisés puisque qu’une différence de plus de 50.000€ est constatée ; de sorte que le bailleur ne démontre pas avoir rempli son obligation de délivrance avec prise en charge des travaux relevant de l’article 606 du Code civil.

Le Tribunal ordonnera la poursuite des travaux afin d’assurer la parfaite étanchéité et sécurité du local commercial.

L’astreinte demandée n’apparaît pas nécessaire dans la mesure où le Tribunal accordera la consignation du montant des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux.

Sur la demande de M [J] [E] de condamnation du bailleur à dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour les années 2020 à 2023, outre 1.500€ jusqu’à la réalisation des travaux

Le preneur rappelle que le loyer est de 33.000 euros HT par an.

Il soutient que la privation de jouissance et le défaut de délivrance auraient touché plus de la moitié de la superficie louée, ce depuis 2019, ce qui entraînerait l’indemnité de son préjudice à hauteur de 50% de la valeur locative, pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et en cours au prorata temporis, à la date de remise des lieux réparés.

Il affirme que les constats d’huissier permettraient de constater l’ampleur du désastre, car le sinistre toucherait toutes les parties des surfaces de vente.

Il invoque le fait que l’impact commercial serait dégradé et aurait amené les clients à fuir, même si le mobilier exposé était protégé ; la présentation du mobilier ne pourrait être optimisée, car simplement aménagée de façon à ce que les meubles soient mis à l’abri des fuites d’eau.

Il conteste s’être opposé aux travaux projetés en 2019 pour lesquels il ne serait pas démontré qu’un devis accepté et l’acompte correspondant auraient été adressés à l’entreprise choisie. De plus, le bailleur ne lui aurait adressé à ce titre aucune mise en demeure.

Les perturbations persisteraient, y compris après les derniers travaux engagés, de sorte que son indemnisation devrait également être assurée sur la base de la superficie restant affectée (50%), soit à hauteur de 1.500€ par mois jusqu’à parfaite réparation.

Le bailleur fait valoir qu’il a fait faire les travaux selon lui nécessaires, que ceux-ci ont cependant été retardés par la conjonction de plusieurs facteurs :

la recherche d’une entreprise et d’un devis,la crise sanitaire liée au covid 19,les autorisations administratives,nonobstant la clause contractuelle lui imposant cette mesure, le refus du preneur de libérer les lieux de ses meubles, l’artisan refusant d’effectuer les travaux,face à ce refus, l’entreprise choisie n’étant plus disponible, la recherche d’une nouvelle entreprise avec les démarches sus-visées à reproduireEn outre, le preneur ne produirait aucune pièce ni aucun document comptable pour justifier de la réalité et de l’ampleur de son préjudice, il échouerait dans l’administration de la preuve de son préjudice.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l’article 1193 du même code “Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.”

Alors que les articles 1156, 1157, 1158 et 1162 du Code civil invitent le juge à interpréter les clauses d’un contrat lorsque celles-ci ne se suffisent pas à elles mêmes.

En l’espèce, le Tribunal relève que lors de la cession du fonds de commerce par acte authentique du 3/05/2024, les parties, M [J] [E] et la SARL MEUBLES [E], ont stipulé page huit (pièce 13, demandeur) :

“qu’il existe un litige avec le bailleur concernant un dégât des eaux nécessitant vraisemblablement des travaux relativement importants sur l’immeuble dont dépend les locaux (…)” ;

“la société cessionnaire sera par suite de plein droit subrogée dans les droits du cédant vis à vis du bailleur et des assurances à compter de ce jour”

(le gérant du cessionnaire déclare) “ – prendre la suite de la procédure en cours relativement à ce dégât des eaux et vouloir faire son affaire personnelle du sujet (…)”.

Il résulte donc de cette convention que M [J] [E] ne détient plus aucun droit propre consécutif à ce litige pour les avoir intégralement cédé au cessionnaire de son ancien fonds de commerce. Il ne pourra donc qu’être débouté de ses demandes, au profit du seul cessionnaire, la SARL MEUBLES [E], sauf en ce qui concerne sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

Etant par ailleurs précisé que les demandes des cédants et cessionnaires sont séparées et non pas conjointes ; de sorte que s’il y était fait droit cela reviendrait alors à condamner le cas échéant le débiteur deux fois et doublement, ce pour une même cause, ce qui ne saurait être admis.

Comme déjà indiqué, il sera déclaré irrecevable pour l’ensemble de ses demandes à l’exception de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de la SARL MEUBLES [E] de condamnation du bailleur à dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour les années 2020 à 2023, outre 1.500€ à compter du 3/05/2024 jusqu’à la réalisation des travaux

Les arguments et moyens sont ici les mêmes que ceux évoqués au paragraphe précédent.

Réponse du Tribunal:

Outre les règles de preuves déjà visées, selon l’article 1231-1 du même code :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le Tribunal rappelle que le bailleur est tenu des grosses réparations en application de l’article 606 du Code civil, notamment celles portant sur le couvert du bâtiment, que si un délai pour y satisfaire peut lui être accorder notamment au regard des difficultés rencontrées, celui-ci doit toutefois rester raisonnable.

Par ailleurs, le Tribunal retient, que le préjudice de jouissance est distinct du préjudice économique ; que le preneur – qui démontre l’existence d’une atteinte à la pleine jouissance de l’ensemble des parties du local loué ou encore une jouissance dégradée par des troubles dans l’exercice de son activité, notamment portant sur l’image de son entreprise auprès des clients et fournisseurs – doit être indemnisé de ce préjudice sans avoir à justifier d’une perte de chiffre d’affaires, de marge brute ou de bénéfice.

En l’espèce, il résulte des constats d’huissier produits et portant sur une période courant de 2019 à 2023 que les infiltrations d’eau par la toiture (par défaillance de la verrière ou encore des tuiles) a d’une part, dégradé significativement les faux plafond, lesquels ne pouvaient être remplacés par le preneur qu’une fois ayant eu l’assurance que les dégâts des eaux cesseraient, ce qui a nécessairement donné une image négative du commerce de meubles, outre le fait que le preneur devait réorganiser le positionnement des meubles exposés afin de ne pas les exposés et de sécuriser le cheminement des clients.

Enfin, le preneur justifie avoir adressé par la voie de son conseil une mise en demeure d’avoir à réaliser ces travaux, alors que le bailleur – s’il justifie de la mauvaise volonté du preneur à libérer les lieux pour y permettre un chantier de réparation jusqu’au 30/09/2021 – ne justifie nullement avoir lui même mis en demeure le preneur de respecter la clause contractuelle l’obligeant à vider les lieux depuis cette dernière date, de sorte qu’à compter de celle-ci jusqu’au derniers travaux supposément aboutis au 31/07/2024, son manquement est démontré.

Le Tribunal fixe donc ce préjudice à hauteur de 500€ par mois d’atteinte à la jouissance : de la date supposée de refus de libérer les lieux par le preneur (dernière lettre du mandataire FONCIA du 30/09/2021) – jusqu’au derniers travaux, soit du 30/09/2021 au 31/07/2024, soit au plus 500x 34 mois = 17.000€.

La poursuite des fuites d’eau n’étant pas pleinement démontrée, l’indemnisation de ce préjudice sera arrêté au 31/07/2024.

Sur la demande de la SARL MEUBLES [E] de suspension du paiement des loyer ou à les séquestrer jusqu’à réalisation des dits travaux

Le preneur soutient implicitement que tant que les travaux ne sont pas réalisé son obligation de paiement des loyers doit être suspendue.

Le bailleur fait valoir que les travaux sur la verrière auraient été réalisés en cours d’instance et que à ce jour, le local commercial serait totalement exploitable.

Réponse du Tribunal:

En droit, le Tribunal ne peut autoriser la suspension de l’exécution, totale ou partielle, d’une obligation contractuelle d’un contrat synallagmatique que si la demande repose sur la démonstration que l’autre partie n’a pas respecté sa contre partie.

En l’espèce, le Tribunal a retenu ci-dessus qu’il n’était pas démontré par le bailleur que les derniers travaux entrepris par le bailleur en 2024 avaient pleinement assuré l’étanchéité de la couverture de l’immeuble ; de sorte que le manquement invoqué à l’appui de la demande d’autorisation a suspendre le paiement des loyers est bien fondée.

le Tribunal accordera la consignation du montant des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux.

N° RG : N° RG 20/08749 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4QV

Sur la demande de la SARL MEUBLES [E] de condamnation du bailleur à une provision de 10.000€ pour réparation du second oeuvre dégradé

Le preneur soutient que l’entêtement du bailleur depuis 4 ans à ne pas réparer la cause du sinistre lui aurait fait perdre tout droit à l’égard de son assurance d’obtenir la réparation du second oeuvre dans la mesure où la réclamation devait être traitée par l’assureur dans les deux ans ; alors que le cessionnaire aurait repris le local en l’état, à charge pour lui d’assurer les travaux de remise en état du second oeuvre estimé à 10.000€.

Le bailleur fait valoir que le preneur n’aurait opéré aucun travaux d’aménagement depuis de très nombreuses années, et qu’il tenterait de faire supporter à son bailleur le coût de réfection d’un plafond vétuste qui n’a jamais été remplacé depuis plusieurs décennies.

Réponse du Tribunal:

En droit, l’existence d’une assurance dommage est indifférente à la demande d’indemnisation formée par une personne s’estimant victime d’un préjudice causé par son contractant.

Tant que le manquement à l’obligation de délivrance pour cause de non réfection de la toiture en temps raisonnable est retenu par le Tribunal, son éventuelle incidence sur les agencements à la charge du preneur peuvent être pris en compte, à condition pour ce dernier de démontrer que cette incidence prévaut sur la vétusté normale.

Il sera également rappelé que selon l’article 9 du Code de procédure civile :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, force est de constater – au regard des photographies jointes aux constats d’huissier – que les dégâts des eaux récurrents ont totalement dégradé l’ensemble du faux plafond qu’il convient à l’évidence de changer entièrement.

Pour autant, aucun devis de remplacement des dalles de plafond n’est fournis par le demandeur, alors que le Tribunal se doit de tenir compte également d’une vétusté pour fixer le montant du préjudice réellement subi par le preneur de sorte que le préjudice considéré sera fixé à 5.000€.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le bailleur.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

Le bailleur sera condamné à verser à ce titre :

—  3.000€ à M [J] [E]

—  1.000€ à la SARL MEUBLES [E]

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

ECARTE des débats le dernier constat d’huissier dressé en janvier 2025 à la demande de la SARL MEUBLES [E] ;

DÉCLARE M [J] [E] irrecevable dans l’ensemble de ses demandes, à l’exclusion de celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, du fait de la perte en cours d’instance de sa qualité de locataire des locaux initialement loués, et de ce fait d’un défaut d’intérêt et de qualité pour agir ;

ORDONNE à Mme [P] de parfaire les travaux de réparation des toitures afin d’assurer la parfaite étanchéité au bénéfice du local loué ;

AUTORISE le locataire, la SARL MEUBLES [E], dans l’attente de ces travaux, à consigner le montant des loyers au moyen d’un séquestre ;

DIT que le constat de la réalisation des travaux mentionnés ci-dessus donnera lieu à un procès-verbal contradictoire établi entre les parties,

REJETTE la demande d’assortir la condamnation du bailleur à effectuer les travaux d’une astreinte ;

CONDAMNE Mme [P] à payer à la SARL MEUBLES [E] les sommes suivantes :

—  17.000€ au titre du préjudice de jouissance pour la période comprise du 30/09/2021 au 31/07/2024,

—  5.000€ au titre des réparations du second oeuvre dégradé ;

CONDAMNE Mme [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [P] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

—  3.000€ à M. [J] [E],

—  1.000€ à la SARL MEUBLES [E] ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT