Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 7] – tél : [XXXXXXXX01]

09 Décembre 2024

1re chambre civile

50G

N° RG 22/03044 – N° Portalis DBYC-W-B7G-JXPB

AFFAIRE :

[M] [Y]

[I] [H] épouse [Y]

C/

[R] [D]

[E] [K]

[X] [W] [S]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER :Séraphin LARUELLE lors des débats et Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Y]

Madame [I] [H] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Maître [R] [D]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [E] [K]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Eva DUBOIS, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [X] [W] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Eva DUBOIS, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 18 février 2021, M. [M] [Y] et Mme [I] [H], son épouse, ont unilatéralement promis de vendre à M. [E] [K] et à Mme [X] [W] [L] une maison d’habitation, située [Adresse 10] (35), au prix de 400 000 €.

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 10 mai 2021. Les parties ont convenu de sa réalisation, soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée d’option faite par les bénéficiaires, suivie de ladite signature, dans le délai précité.

Elles ont également convenu d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 40000€, dont la moitié à verser dans les quinze jours suivant la signature de la promesse, entre les mains du notaire instrumentaire, le surplus devant être versé au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

En application de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, une stipulation relative à la faculté de rétractation des bénéficiaires a été intégrée à la promesse.

Suivant courriel du 1er mars 2021, le notaire a avisé les bénéficiaires qu’un nouveau délai de rétractation était nécessaire « au vu de la nouvelle information concernant le non raccordement de la maison au compteur d’eau existant sur la propriété ». Cette information a été réitérée, avec la précision que la maison étant uniquement alimentée en eau du puits, celle-ci devait faire l’objet d’analyses régulières, par lettre recommandée du 15 mars 2021 avec accusé de réception daté du lendemain.

Par lettre recommandée du 17 mars 2021 avec accusé de réception adressée aux promettants, les bénéficiaires se sont rétractés, au visa de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par lettre recommandée d’avocat du 30 mars 2022 avec accusé de réception, les promettants ont indiqué aux bénéficiaires que leur rétractation était tardive et ils ont sollicité leurs explications « à quinzaine », sous peine de « procédure contentieuse » aux fins de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends, alors même qu’elles avaient convenu d’une clause intitulée « médiation ».

Par actes de commissaires de justice du 14 avril 2022, les époux [Y] ont assigné M. [K], Mme [W] [L] et Maître [R] [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1124 et 1240 du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer, sous astreinte comminatoire, la somme de 40 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, le tout sous bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°1 notifiées par le RPVA le 20 mars 2023, ils demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles 1124 et 1240 du code civil,

DEBOUTER Monsieur [K] et Madame [W] [S] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER Maître [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER solidairement Maître [D] ainsi que Monsieur [K] et Madame [W] [S] au versement de la somme de 40.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNER solidairement Maître [D] ainsi que Monsieur [K] et Madame [W] [S] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 05 mai 2023, M. [K] et Mme [W] [L] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter Monsieur [M] [Y] et Madame [I] [Y] de toutes leurs demandes ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [E] [K] et Madame [X] [W] [S] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

Condamner Maître [R] [D] à relever et garantir Monsieur [E] [K] et Madame [X] [W] [S] de toute condamnation prononcée à leur égard ;

En tout état de cause, Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [I] [Y] ou tout succombant à payer à Monsieur [E] [K] et Madame [X] [W] [S] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 21 avril 2023, Maître [D] demande au tribunal de :

DEBOUTER les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER les consorts [K]-[W] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les époux [Y] à verser à Maître [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

Par ordonnance du 22 juin 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et a fixé l’audience de plaidoirie à la date du 27 mai suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue, en application de l’article 768 du code de procédure civile, que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire de leurs acquéreurs et du notaire instrumentaire à leur payer la somme de 40 000 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse, en raison de la défaillance fautive des premiers et de la faute du troisième. Ils soutiennent à cet effet que les défendeurs étaient, lors de la signature de la promesse, « pleinement » (page 10) informés du non raccordement de la maison au réseau public d’eau potable et de son alimentation par un puits. Ils contestent, en conséquence, toute modification substantielle de l’avant contrat puisque cette caractéristique du bien était connue des parties et du notaire, de sorte que celui-ci a commis une faute en accordant aux bénéficiaires un nouveau délai de rétractation, dont ces derniers se sont saisis tout aussi fautivement.

M. [K] et Mme [W] [L] répondent qu’il ne saurait être utilement soutenu qu’ils ont été valablement informés de ce non raccordement par sa seule mention, avec de surcroît l’emploi de l’acronyme AEP (alimentation en eau potable, NDR), dans un rapport de contrôle du système d’assainissement non collectif annexé à la promesse. Ils ajoutent que si la promesse fait clairement état de l’absence de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées, elle ne dit rien de l’absence de desserte par le réseau d’eau potable. Ils précisent qu’ils ne pouvaient également pas déduire cette absence du seul raccordement du puits à la maison, évoqué dans le rapport précité et repris dans la promesse.

Maître [D] confirme que l’absence de raccordement au réseau d’eau potable n’était pas connue au stade de la promesse, de sorte qu’un nouveau droit de rétraction a été offert aux acquéreurs en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, cette nouvelle information quant aux caractéristiques du bien litigieux, obtenue après la signature de l’avant contrat, devant être regardée comme une modification substantielle. Il ajoute que la présence d’un compteur d’eau pouvait laisser croire à un raccordement au réseau de service public. Il affirme que la réalisation d’un tel raccordement est coûteuse et prétend qu’il n’avait pas à informer les promettants de la nécessité de purger une seconde fois le droit de rétraction des acquéreurs. Il conclut au débouté.

Les demandeurs n’ont pas répliqué.

Les six premiers alinéas de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation disposent que :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion ».

En cas de modification substantielle des éléments sur lesquels les parties se sont accordées, intervenue entre l’avant-contrat de vente immobilière et le contrat définitif, il est possible de considérer que l’acquéreur bénéficie d’un nouveau droit de rétractation (Civ. 3ème 26 septembre 2007 n° 06-17.187, 24 novembre 2016 n° 15-19.073 et 30 janvier 2019 n°17-25.952 publié au Bulletin).

En tout cas, les demandeurs ne le contestent pas, pas plus qu’ils ne discutent le caractère substantiel du raccordement de la maison au réseau du service public de distribution d’eau potable.

La promesse (pièce demandeurs n°2) comporte un paragraphe intitulé « Assainissement », en pages 24 et 25, qui reproduit les conclusions d’un rapport de contrôle du système d’assainissement non collectif de la maison, daté du 4 décembre 2017 et joint en ses annexes, lequel comporte la phrase suivante :

« L’assainissement se situe dans le périmètre des 35 mètres d’un puits raccordé à l’habitation de la parcelle ».

Les bénéficiaires de la promesse ne pouvaient déduire de cette seule phrase, incluse dans un paragraphe dédié à l’assainissement, que ce puits était la source unique d’alimentation de la maison alors même que les demandeurs ne contestent pas la présence, sur leur propriété, d’un compteur à eau à propos duquel ils ne forment aucune observation. La présence, ensuite, de l’adverbe « non » qui suit les mots « terrain desservi par l’AEP », figurant en seconde page du rapport précité, n’était pas plus suffisante pour informer les bénéficiaires de cette absence de raccordement au réseau de service public.

A l’inverse, l’acte authentique de vente du bien litigieux, daté du 12 avril 2018 (pièce demandeurs n°1), avait clairement informé les acquéreurs de l’époque, à savoir les époux [Y], dans le paragraphe intitulé « Assainissement » (pages 28 à 30), de cette absence de raccordement au moyen d’un sous-paragraphe rédigé comme suit, de surcroît en caractère dits gras :

« Le vendeur a informé l’acquéreur que l’immeuble (…) n’est pas alimenté en eau « de ville » mais uniquement par un puits dont l’eau n’est pas potable, l’acquéreur dûment informé déclare vouloir en faire son affaire personnelle et prendre à sa charge les analyses d’eau et tous travaux qui pourraient s’avérer nécessaires, sans recours contre le vendeur ni contre les notaires soussignés ».

Les époux [Y] n’expliquent pas pourquoi cette mention ne figure plus dans la promesse litigieuse alors même qu’il est constant qu’ils n’ont pas effectué les travaux nécessaires au raccordement.

Il résulte de ce qui précède que l’information relative à cette absence de raccordement, laquelle n’est parvenue au notaire instrumentaire qu’après signature de la promesse litigieuse, doit être considérée comme une modification substantielle des caractéristiques du bien vendu sur lesquelles les parties se sont accordées. Cette modification a dès lors ouvert, au profit des acquéreurs, un nouveau délai de rétractation.

Les demandeurs ne discutent pas la régularité de la mise en œuvre, par ces derniers, de leur faculté de rétractation au cours de ce nouveau délai, laquelle a conduit à l’anéantissement immédiat de la promesse.

Dès lors mal fondés en leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, ils ne pourront qu’en être déboutés.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [K] et Mme [W] [L] sollicitent, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation « solidaire » de leurs vendeurs à leur payer la somme de 3 000€ en raison du caractère qu’ils disent être abusif de la présente action en justice. Ils soutiennent, à cet effet, que celle-ci était manifestement vouée à l’échec et empreinte de mauvaise foi.

Les demandeurs s’y opposent, au seul argument du bien fondé de leur prétention.

L’article 1240 du code civil dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [K] et Mme [W] [L] ne démontrent pas en quoi la demande en justice de leurs vendeurs a dégénéré en abus de leur droit d’ester en justice. Par ailleurs, ils ne justifient pas le montant des dommages et intérêts qu’ils sollicitent de ce chef, ni n’invoquent avoir subi un préjudice distinct de celui réparé par les indemnités qu’ils sollicitent sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mal fondés en leur demande, ils ne pourront qu’en être déboutés.

Sur les demandes annexes

Parties succombantes, les époux [Y] seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, en outre, de les condamner dans les mêmes formes à payer à M. [K] et à Mme [W] [L] la somme de 3 000 € au titre de leurs frais non compris dans les dépens.

Les autres demandes formées du même chef sont rejetées.

DISPOSITIF

Le tribunal :

DEBOUTE M. [M] [Y] et Mme [I] [H] épouse [Y] de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

les CONDAMNE in solidum aux dépens ;

les CONDAMNE in solidum à payer à M. [E] [K] et à Mme [X] [W] [L] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente