TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XLU

MINUTE N°2026/ 197

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

S.C.I. ER2I,

c/

[P] [Z] [I]

ancien nom d’usage [N]

Copie délivrée à

M^e Isabelle KOLCHAK

M^e Nathalie PARGOIRE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. ER2I

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 791 700 438

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Z] [I]

née le 21 avril 1965 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle KOLCHAK, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date 31 juillet 2021 avec prise d’effet au 1er août 2021, LA SCI ER2I a donné à bail à Mme [N] [P] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer initial mensuel de 585.00 € et 15.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date 6 mai 2025, LA SCI ER2I a fait signifier à Mme [N] [P], un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1669.86 € dont 1541.44 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI ER2I a assigné Mme [N] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir  :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [N] [P] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Mme [N] [P] à payer à titre provisionnel LA SCI ER2I la somme de 2866.80 € représentant les loyers et charges impayés mois de juin 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Mme [N] [P] à payer à titre provisionnel à LA SCI ER2I une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamne Mme [N] [P] à payer à LA SCI ER2I la somme de 500.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [N] [P] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi Mme [N] [P] n’ayant pas répondu aux convocations du travailleur social.

Après de très nombreux renvois lors des audiences du 16 septembre 2025, 4 novembre 2025, 16 décembre 2025 à la demande des parties soit pour constituer avocat au titre de l’aide juridictionnelle soit pour faire le point et répondre à la partie adverse, l’affaire est retenue à celle du 3 février 2025 au cours de laquelle les parties déposent.

Le conseil de LA SCI ER2I, dans ses conclusions n°3, modifie les prétentions de la requérante et sollicite de dire et juger compétent le juge des contentieux et de la protection statuant en matière de référé, rejeter l’ensemble des prétentions formulées par Mme [Z] [I], prendre acte que Mme [P] [Z] [I] a quitté les lieux, la condamner à payer 2929.45 € au titre du solde de la dette locative, 463.63 € en remboursement des factures d’achat de peinture, 1000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de celles-ci et en réponse à la partie adverse, il affirme en premier lieu sur l’erreur matérielle soulevée in limine litis dans l’assignation délivrée au nom de Mme [N] [P] et non à celui de [Z] [I] [P] à la suite de son changement de nom et la demande de délivrance d’une nouvelle assignation qu’elle n’a jamais indiqué avoir perdu son nom d’usage « [N] », qu’elle a reçu l’assignation et est intervenue volontairement dans la procédure prenant un avocat pour faire valoir ses droits, la régularisant de fait et qu’ elle ne peut dès lors soulever un grief. En second lieu, sur la compétence du juge des référés tenant compte de contestations sérieuses fondées sur la validité du commandement de payer, il la réfute aux motifs que le décompte est particulièrement précis, que le montant du loyer indiqué résulte de l’indexation conformément à la clause de révision incluse dans le bail, qu’il mentionne le montant de la dette relative aux charges et que ce dernier ne concerne que Mme [Z] [I] et non les autres locataires. En troisième lieu, sur la régularisation des charges et la décence du logement, il précise que sont produits au litige les justificatifs des charges avec les modalités de calcul, que le DPE et les états des lieux d’entrée et de sortie démontrent la décence du logement et il relève que l’Agence de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération n’a pas constaté cette indécence n’ayant préconisé que quelques travaux. En quatrième lieu sur la dette locative, les demandes financières formulées en réparation de préjudices et les délais de paiement il fait observer que le montant des arriérés locatifs dus par la locataire à son départ n’est pas très éloigné de celui revendiqué par la défenderesse et pour les reste qu’elles n’ont pour but que d’obtenir une compensation afin de ne pas régulariser sa dette. En dernier lieu s’agissant de l’état du logement lors de sa restitution, il allègue les travaux réalisés rendus nécessaires pour justifier sa demande.

Le conseil de Mme [N] [P], dans ses conclusions n°2, sollicite de la juridiction de céans :

In limine litis : Ordonner la régularisation de l’acte introductif d’instance en ce que le nom de la défenderesse est « [P] [Z] [I] » et non « [P] [N] » conformément aux dispositions de l ‘article 115 du code de procédure civile, juger que le coût de la régularisation de l’acte introductif d’instance sera laissé à la charge du demandeur.

A titre principal : Constater l’existence de contestations sérieuses nécessitant un examen au fond, en conséquence juger qu’il n’y a pas lieu de statuer en référé et inviter les parties à mieux se pourvoir, condamner LA SCI ER2I aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX, la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner à payer à Mme [Z] [I], la somme de 600.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

A titre subsidiaire : Juger que la demande d’expulsion est devenue sans objet au vu de la résiliation du bail intervenue le 28 août 2025 et de la restitution des clés du logement par la locataire, juger que la réclamation de LA SCI ER2I d’une somme corresponsant à la régularisation de charges sur quatre années écoulées est déloyale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat, la condamner en conséquence à payer à Mme [Z] [I] la somme de 555.00 € en réparation du dommage subi, juger que l’action en recouvrement des charges de l’année 2021 est prescrite, juger que les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges des années 2021 à 2024 sont inexactes et injustifiées, condamner le bailleur à restituer à la locataire le dépôt de garantie d’un montant de 600.00 €, juger que LA SCI ER2I a engagé sa responsabilité contractuelle en délivrant à la locataire un logement non décent, la condamner en conséquence à payer la somme de 850.00 € au titre du préjudice subi par la locataire, ordonner la compensation entre les créances du bailleur et du locataire, juger que la dette locative de la oncluante s’élève à 2780.00 € , octroyer à Mme [Z] [I] un délai de 24 mois pour régler sa dette locative, débouter LA SCI ER2I de sa demande de remboursement des factures d’achat de peinture.

En tout état de cause : Condamner LA SCI ER2I aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX, la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner à payer à Mme [Z] [I] la somme de 600.00 € au titre de de ce même article 700.

A leur soutien, il indique que Mme [P] [N] a changé de nom le 9 janvier 2023 et se nomme désormais [P] [Z] [I], et que bien qu’elle ne soulève aucun grief ayant eu connaissance de l’assignation et ayant pu faire valoir ses droits, elle ne souhaite pas supporter le coût de la régularisation de l’acte introductif d’instance alors que le bailleur en a eu connaissance. Sur l’incompétence du juge des contentieux et de la protection statuant en référé il oppose, a l’appui de décisions de jurisprudence des contestations sérieuses fondées sur la nullité du commandement de payer du 6 mai 2025 en ce qu’il indique un montant de loyer et une dette de loyers et de charges inexacts, des montants de charges non justifiées et un décompte annexé contenant des irrégularités.

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur tenant à la régularisation des charges en 2025 au titre des 4 années écoulées de 2021 à 2024, il relève que depuis la prise à bail la provision sur charges est demeurée identique et n’a donc jamais été indexée en violation des dispositions légales et que cela caractérise une faute dans l’exécution du contrat sanctionnée par la jurisprudence de la Cour de Cassation justifiant le préjudice subi par la défenderesse. Sur la non décence du logement, il fait observer que le DPE de 2012 n’a pas été actualisé, que l’ Agence de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération avait relevé divers manquements aux dispositions du règlement sanitaire départementale et du décret « décence » du 30 janvier 2002 à la suite d’une visite des lieux effectuée le 23 janvier 2025, que le bailleur avait été informé de la nécessité de réaliser des travaux et a engagé sa responsabilité contractuelle en violant son obligation de délivrer in logement décent, que la défenderesse est ainsi fondée à solliciter la réparation de son préjudice. Sur les demandes subsidiaires, il fait valoir la situation personnelle et financière de Mme [Z] [I], sa volonté de régler sa dette locative pour demander l’octroi de délais de paiement.

En application des mêmes dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera également renvoyé aux conclusions déposées au jour de l’audience par les conseil des parties pour un plus ample exposé des faits et des moyens développés à l’appui de l’ensemble de leurs prétentions exprimées.

Lors des débats le conseil de LA SCI ER2I confirme que la locataire a quitté les lieux et actualise la dette locative à la somme de 2929.00 €. Celui de Mme [Z] [I] [P] ne fait pas d’observations.

Une note en délibéré est autorisée afin que la partie requérante transmette un extrait KBIS sur le caractère familiale de LA SCI ER2I.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le conseil de Mme [Z] [I] [P] oppose « in limine litis » des contestations dont il convient d’évaluer le caractère sérieux.

Il fait valoir que le juge des référés en l’espèce est incompétent au motif de la nullité du commandement de payer du 6 mai 2025 en ce qu’il indique un montant de loyer erroné car indexé pour la première fois en 2025 en l’absence de toute clause de révision précise, expressément stipulées dans le contrat de bail et que dès lors le montant de la dette de loyer indiqué est également erroné, qu’il vise une régularisation des charges de l’année 2021 opérée en 2025 alors que l’action en recouvrement se prescrit par 3 ans à compter de la date d’exigibilité de la dette au visa de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le décompte annexé au commandement de payer est un document manuscrit presque illisible insuffisamment explicite sur les dates d’échéances des sommes réclamées faisant état d’une somme unique concernant la régularisations de charges sur une période imprécise et injustifiée de quatre années, que le mode de répartitions avec les autres occupants de l’immeuble du montant des charges d’électricité et de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères n’est pas précisé, les factures produites étant adressées au siège de LA SCI ER2I et ne mentionnant de numéro de compteur électrique, que celle-ci ne s’est pas exécutée à la suite de la délivrance d’une sommation en date du 8 décembre 2025 par Mme [N] [P]. Il cite notamment un arrêt de la [Etablissement 1], 3ième chambre civile, en date du 3 décembre 2020 n°19-22.011. Par ailleurs il soulève une erreur dans l’acte introductif d’instance qui a été délivré au nom de « Mme [N] [P] » et non « [Z] [I] [P] », et bien qu’il n’invoque pas de grief, cette dernière ayant été en mesure de faire valoir ses droits, il demande à la juridiction de céans statuant en référé, au visa de l’article 115 du code de procédure civile une régularisation à la charge de LA SCI ER2I alléguant qu’elle en avait eu connaissance préalablement.

Le conseil de LA SCI ER2I en réplique fait observer que dans de précédentes écritures le conseil de la requise avait mentionné le nom de « [N] [P] », que dans un courrier du 18 octobre 2024 elle n’avait pas indiqué avoir perdu l’usage ce nom, qu’elle était intervenue volontairement régularisant de fait la procédure et enfin qu’elle ne soulevait pas de grief. Sur la compétence du juge des référés, il relève que la locataire ne conteste pas ne pas être à jour des loyers et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’avoir adressé une attestation d’assurance en cours de validité avant la délivrance du commandement du 6 mai 2025. Sur les arguments de la partie adverse concernant la nullité du commandement de payer il les réfute aux motifs qu’il respecte les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le montant du loyer du fait de l’indexation est le bon, que le bail contient une clause de révision annuelle des loyers à la date anniversaire de celui-ci conformément à l’article 17 de la loi, que l’augmentation du loyer a respecté l’indice de référence publié par l’INSEE et qu’il fait bien apparaître également le bon montant de la dette relative aux charges le décompte étant parfaitement précis et la concernant uniquement.

En la cause, au regard des éléments du litige et des pièces versés à l’instance par les parties au soutien de leurs prétentions respectives, des moyens développés quant aux contestations soulevées il convient de dire qu’il existe effectivement des contestations dont il n’est pas possible d’écarter le caractère sérieux et qu’en outre, tenant compte notamment de la date de départ de Mme [Z] [I] [P] et de libération des lieux, des très nombreux renvois sollicités par les parties, l’instance ayant été introduite le 1er juillet 2025 pour être audiencée la première fois le 16 septembre 2025 et n’avoir été retenue que le 3 février 2026, l’urgence requise aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne saurait en la cause être caractérisée.

Ainsi en l’espèce, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher ces contestations ni de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui relèvent de la compétence du juge du fond.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu à statuer en référé et d’examiner les autres demandes des parties.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, considérant l’existence de contestations dont il n’est pas possible d’écarter le caractère sérieux au regard des pièces versées au débat et l’absence d’urgence au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile LA SCI ER2I sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de

la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de LA SCI ER2I ;

CONDAMNONS LA SCI ER2I aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,