TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

02 Septembre 2025

2ème Chambre civile

72A

N° RG 25/01814 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LONF

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5],

C/

[P] [T]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025,

date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], dûment représenté par son syndic de copropriété la société FONCIA ARMOR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[P] [T] est propriétaire du lot n° 12 au sein de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5] (35).

En raison de défauts répétés de règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise en demeure le 6 mai 2024, puis une sommation de payer le 2 octobre 2024.

Le défaut de règlement a persisté.

Par acte du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [P] [T] aux fins de condamnation à paiement notamment des charges impayées.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1343-2 du Code civil, de :

— Condamner monsieur [P] [T] à lui verser la somme de 19.304,99 € suivant relevé du 8 avril 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner monsieur [P] [T] à lui verser la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner monsieur [P] [T] à lui verser la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens.

— Maintenir l’exécution provisoire du jugement à venir.

Le syndicat des copropriétaires expose que, malgré mise en demeure et sommation de payer, [P] [T] ne s’acquitte pas des charges qui lui incombent en leur qualité de copropriétaire.

Considérant la créance certaine, liquide et exigible, le syndicat des copropriétaires réclame que le défendeur soit condamné au paiement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des dits intérêts.

Il ajoute, pour finir, que le comportement du défendeur est répétitif et injustifié, lui causant un préjudice distinct de celui enduré au titre du non-paiement des charges, dont il demande l’indemnisation.

***

[P] [T] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 avril 2025.

En application de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, le demandeur a accepté une procédure sans audience et déposé son dossier. L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur le règlement des charges de copropriété

L’article 1353 du Code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis prévoit en outre que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

L’article 10-1 a) du même texte précise que sont notamment mis à la charge du copropriétaire défaillant : “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Le syndicat de copropriétaires affirme que le défendeur est débiteur, au titre des arriérés des charges de copropriété, de la somme de 19.304,99 € arrêtée au 8 avril 2025.

Une partie de ces sommes correspond, d’après le relevé, aux appels de charges et fonds pour travaux, des travaux de rénovation énergétique, soit des charges liées à l’entretien de l’immeuble telles que définies par l’article 10 de la loi sus mentionnée. Elles incombent donc comme telles au défendeur.

Sur le relevé de compte figurent également des frais “contentieux”. Le contrat de syndic (pièce 2 demandeur) prévoit bien que divers frais de cette nature sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Sont donc ainsi bien à la charge du défendeur :

— la somme de 49,50 € facturée le 6 mai 2024 correspondant à une mise en demeure,

— la somme de 460 € facturée le 18 septembre 2024 correspondant à la constitution de dossier transmis à l’huissier,

— la somme de 460 € facturée le 14 février 2025 correspondant à la constitution de dossier transmis à l’avocat.

Soit un total à retenir de 969,50 €.

Par application de l’article 10-1 sus mentionné, la somme de 213,74 €, correspondant aux frais de commissaire de justice pour la sommation de payer (pièce 9), doit également être mise à la charge de [P] [T].

Est en revanche exclue des frais incombant au défendeur la somme de 105 € facturée le 7 mars 2025 annoncée comme correspondant au temps passé, dont il n’est nullement justifié.

Aussi, le total des sommes dues par le défendeur s’élève à la somme de 19.199,99 €.

Parallèlement, il n’est justifié d’aucun règlement.

La prétention est donc bien fondée de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

[P] [T] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19.199,99 € au titre des charges de copropriété.

2/ Sur l’intérêt au taux légal

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”.

Le syndicat de copropriétaires réclame en outre qu’il soit jugé que le montant des condamnations à intervenir porte intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit au 27 février 2025.

Rien ne s’oppose qu’il soit fait droit à cette demande, mais seulement s’agissant de la somme exigible à cette date, soit la somme 18.774,10 €.

Pour le surplus de la créance, les intérêts ne pourront courir qu’à compter du présent jugement.

3/ Sur les dommages et intérêts

Il est constant que tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires réclame de surcroît une indemnisation au titre du préjudice subi du fait de la carence du défendeur.

Le seul fait pour [P] [T] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi, ce d’autant que le relevé de compte laisse apparaître des règlements ponctuels de l’ordre de 2.000 € ou 3.000 €, qui pourraient être analysés comme une volonté d’apurer la dette.

Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

4/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, pris en son alinéa 1er : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

[P] [T] succombant à la présente instance, il sera condamné aux entiers dépens.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[…]”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5] (35), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, la somme de 19.199,99 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtée au 8 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 18.774,10 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil pour peu qu’ils soient dus pour une année entière.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5] (35), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE [P] [T] aux entiers dépens.

CONDAMNE [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5] (35), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE