TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

27 Janvier 2025

2ème Chambre civile

30B

N° RG 23/00610 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-KCUJ

AFFAIRE :

S.A.S. SNEC EVENTS,

C/

S.A.S. BRETAGNE STRUCTURES,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. SNEC EVENTS, immatriculée au RCS d’Ajaccio sous le n° 451 180 020 qui a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire le 25 février 2019 et représentée par Maître [S] [G] es qualité de mandataire liquidateur

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[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Stéphane RECCHI, avocat au barreau d’AJACCIO, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. BRETAGNE STRUCTURES, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 840 173 906, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Martin TOMASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

FAITS ET PRETENTIONS

Les sociétés SNEC EVENTS, bailleresse, et BRETAGNE STRUCTURES, preneuse, sont dans les liens d’un contrat de bail commercial conclu le 30 mars 2005 dont l’échéance est prévue le 1er avril 2026.

La société SNEC EVENTS a été placée en liquidation judiciaire, le 25 février 2019, par le tribunal de commerce d’Ajaccio.

À la suite d’un différend entre le liquidateur judiciaire, maître [S] [G] et la société BRETAGNE STRUCTURES, le tribunal judiciaire de Rennes a été saisi le 17 janvier 2023 par assignation délivrée à la requête du mandataire judiciaire, aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de sa saisine, et de condamnation de la société BRETAGNE STRUCTURES au paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la liquidation judiciaire jusqu’à la prise d’effet de la résiliation judiciaire du bail, soit 176.000 € outre la TVA au taux de 20 %, soit 35.200 €.

Il était par ailleurs demandé l’expulsion de la société preneuse et de tous occupants de son chef, la fixation de l’indemnité d’occupation due par celle-ci à compter de l’assignation à un montant de 4.000 € hors taxes mensuels en sus des taxes, charges et accessoires.

Le demandeur sollicitait en outre le bénéfice de la capitalisation des intérêts, condamnation de la preneuse à la remise en état des lieux, l’attribution du dépôt de garantie, et la condamnation de la société BRETAGNE STRUCTURES au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts, et à celle de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, maître [S] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SNEC EVENTS SAS sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et des mesures sus visées qui en seront la suite, en raison d’un défaut de paiement des loyers et de l’absence de justification par la société preneuse de la souscription d’une assurance couvrant l’immeuble, et du fait qu’elle ne peut invoquer sa propre turpitude pour se prévaloir d’un quelconque manquement du bailleur à l’obligation de délivrance.

Le liquidateur s’oppose à la demande reconventionnelle formée par la société BRETAGNE STRUCTURES de désignation d’un expert judiciaire afin de faire le compte des dettes et créances réciproques des parties.

À titre infiniment subsidiaire, en cas d’expertise, il sollicite l’extension de la mission proposée par la défenderesse.

Le liquidateur a par ailleurs porté sa demande d’article 700 à un montant de 10.000 €.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société BRETAGNE STRUCTURES expose que, par suite d’une “erreur administrative”, elle a payé entre juin 2018 et mars 2019, pour un montant de 67 870,5 € hors taxes sur le compte bancaire de la SCI du PETIT MONT, alors même qu’elle n’était tenue de régler au cours de cette période qu’une somme totale de 2.800 € hors taxes, ce qui fait ressortir un trop-perçu de 67.070,5 € hors taxes.

La société BRETAGNE STRUCTURE se prévaut de la réfaction de 3.600 € HT sur 18 mois de loyers prévue par avenant, de la prise en charge par ses soins de travaux de grosses réparations suite à deux tempêtes de 2019 et 2022, ainsi que d’un préjudice de jouissance dû au défaut de délivrance de la bailleresse, pour exciper d’une créance nette de 118.416 € hors taxes en sa faveur, faisant obstacle selon elle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire dont la mission sera de dire si elle a réalisé les travaux visés à l’avenant du 1er avril 2018, de décrire les travaux de réparation qu’elle a pris en charge en 2019 et 2021 et d’en évaluer le coût, tout en donnant son avis sur le point de savoir s’ils constituaient des réparations locatives ou des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, et d’évaluer le montant de la réduction de loyer qui doit être appliquée au titre du trouble de jouissance consécutif aux fuites survenues dans les locaux loués et à l’absence de remplacement de l’ascenseur, et enfin d’évaluer le coût du remplacement de cet équipement défectueux.

La société BRETAGNE STRUCTURE conclut au rejet de toutes les demandes du liquidateur et sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 20.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 octobre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’office du juge consiste à trancher le litige et non à donner suite à des demandes de “constater”, “dire” ou “dire et juger”, qui hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4,5 et 954 du Code de procédure civile, lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

La résiliation judiciaire, qui constitue la sanction de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, est conditionnée à la constatation d’un manquement aux stipulations du contrat et/ou aux règles générales du Code civil, suffisamment grave pour prospérer.

Au cas présent, il est constant que par acte sous seing privé en date du 30 mars 2005 la SCI PRIMO OUEST, a donné à bail à la S.A.R.L. BRETAGNE STRUCTURES, sur la commune de [Localité 4], un ensemble immobilier constitué d’un parc goudronné, bétonné de 11 900 m², d’un entrepôt de stockage de 380 m² et de 180 m² d’ateliers pour une durée de 9 années entières à compter du 1er avril 2005 pour se terminer le 31 mars 2014.

La société civile du PETIT MONT, venant aux droits de PRIMO OUEST, et la SAS BRETAGNE STRUCTURES EVENEMENTS INDUSTRIE sont convenues, les 9 et 10 mars 2009, de poursuivre le bail initial pour une durée ferme de 12 ans jusqu’en 2026.

En novembre 2017 la société SNEC EVENTS, détentrice de la totalité du capital de la société civile du PETIT MONT, a approuvé la dissolution sans liquidation de celle-ci, dans les conditions de l’article 1844-5 du Code de commerce, reprenant ainsi les engagements et obligations contractées par la société absorbée envers les tiers, ainsi que les droits dont elle bénéficiait avec effet rétroactif au 1er janvier 2017.

Suivant avenant du 1er avril 2018 au bail du 1er avril 2005, la société SNEC EVENTS et la société SAS BRETAGNE STRUCTURES sont convenues qu’en contrepartie des travaux que la société preneuse s’engageait à prendre à sa charge, pour un coût estimé à environ 75.000 € hors taxes, le loyer serait limité à 400 € hors taxes mensuels, au lieu de 4.000 €, sans aucune charge complémentaire.

Le 2 mai 2018, la société SNEC EVENTS et la société SAS BRETAGNE STRUCTURES sont convenues d’un bail commercial d’une durée de 27 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2018 pour se terminer le 30 avril 2045, portant sur le bien immobilier, situé sur la commune de [Localité 4], comprenant un entrepôt constitué d’une ossature et d’une charpente aluminium et d’une couverture par bâche, à usage de stockage, d’une superficie de 2000 m² au sol, d’un bureau et d’une cour de 13 000 m², moyennant un loyer mensuel de 4.000 € hors taxes.

Le 18 juin 2018, le tribunal de commerce d’Ajaccio a prononcé la liquidation judiciaire de la société SNEC EVENTS et désigné maître [S] [G] en qualité de liquidateur.

Le 25 février 2019, le tribunal de commerce d’Ajaccio, infirmé sur les entrefaites par la cour d’appel de Bastia le 30 janvier 2019, a néanmoins à nouveau prononcé la liquidation judiciaire de la débitrice.

Le dernier règlement de loyer remonte à un virement de 7.800 € par débit, le 4 mars 2019, du compte ouvert par la société BRETAGNE STRUCTURES au Crédit Mutuel de Bretagne de [Localité 5], libellé au profit de la société civile du PETIT MONT.

Huit virements ont ainsi été effectués entre le 15 juin 2018 et le 4 mars 2019 pour un montant total de 65.070,55 €.

Cela étant exposé, le demandeur prétend à une créance locative de 176.000 € hors taxes, soit 211.200 € TTC, constituée entre sa prise de fonction en qualité de liquidateur et la date de délivrance de l’assignation.

En réplique, la défenderesse prétend au bénéfice d’une réfaction de 72.000 € hors taxes de loyers entre le 1er avril 2019 et le 1er octobre 2020, au remboursement d’un trop versé de 65.070,55 € hors taxes et se dit elle-même créancière d’un montant de 29.193,09 € hors taxes correspondant à des travaux de réparation de gros œuvre qu’elle a dû engager suite aux tempêtes de 2019 et 2022, ainsi que d’une indemnité pour trouble de jouissance qu’elle chiffre à 170.580 € hors taxes, affirmant ainsi être en position créditrice vis à vis de la liquidation judiciaire pour un montant de 118.416 € hors taxes, à la date de l’exploit introductif d’instance.

Les comptes entre parties seront apurés ainsi qu’il suit.

La franchise de 18 mois à compter du 1er avril 2018, pendant laquelle les parties étaient convenues de ramener le loyer mensuel de 4.000 € hors taxes à 400 € hors taxes, en contrepartie de l’accomplissement de travaux par la société preneuse, trouve à s’appliquer dans la mesure où celle-ci verse aux débats les pièces justificatives des dépenses de travaux d’aménagement qu’elle a engagées.

De la fin de ce délai de franchise, soit octobre 2019, jusqu’à janvier 2023, à savoir pendant une période de 40 mois, le loyer de 4.000 € hors taxes mensuel trouvait ainsi à s’appliquer à nouveau.

La créance hors taxes de la liquidation judiciaire au jour de l’introduction de l’instance s’établit donc à (18 x 400) + (40 x 4.000) = 167.208 € HT.

Pendant cette période la société BRETAGNE STRUCTURE a réglé en tout et pour tout la somme de 65.070,55 €.

Contrairement à ce qui est prétendu par la société preneuse, ce montant ne peut être hors taxes, mais nécessairement TTC, dans la mesure où six des règlements correspondent à des montants de loyers TTC.

Par ailleurs, ces règlements ne constituent pas un “trop versé” au seul motif que les extraits de compte Crédit Mutuel de Bretagne de la société BRETAGNE STRUCTURES mentionnent la société du PETIT MONT en qualité de bénéficiaire, ce de plus fort que ces paiements ont nécessairement bénéficié à la société SNEC EVENTS en raison de la confusion de patrimoines survenue en novembre 2017.

Dans ces conditions, au moment de l’introduction de l’instance, la procédure collective SNEC EVENTS détenait une créance de loyers de 167.208 € – 65.070,55 € = 102.137,45 € hors taxes, soit 122.564,94 € TTC.

Dans la mesure où la société BRETAGNE STRUCTURES a délibérément interrompu tout versement à compter du 4 mars 2019, en connaissance de l’impécuniosité de la procédure collective SNEC EVENTS, elle ne peut reprocher au liquidateur de n’avoir pas engagé de supposées grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, ni prétendre avoir subi un préjudice de jouissance.

Par ailleurs la société BRETAGNE STRUCTURES ne peut valablement exciper du défaut d’envoi de factures par le liquidateur pour justifier sa défaillance, dans la mesure où le bail prévoyait la portabilité de la dette locative, et où l’absence de facture n’efface pas la créance.

L’abstention délibérée de s’acquitter du moindre loyer pendant près de quatre ans traduit une attitude d’une particulière mauvaise foi qui constitue à elle seule une faute suffisamment grave, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur le manquement à l’obligation d’assurer le bien, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail avec effet au 17 janvier 2023.

Ce de plus fort que depuis l’introduction de l’instance aucun règlement n’est intervenu.

Il convient bien entendu de condamner la société BRETAGNE STRUCTURES au paiement de la somme de 122.564,94 € TTC outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation valant mise en demeure.

Il y a lieu d’accueillir le demandeur en sa demande de capitalisation des intérêts.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion, à compter du soixantième jour suivant la signification du jugement à partie, et ce sous astreinte de 100 € par jour pendant trente jours.

L’indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2023 est fixée mensuellement à 4.000 € et sera due jusqu’à la remise des clés.

Il n’y a pas lieu de condamner BRETAGNE STRUCTURES à réaliser dans le mois suivant la signification du jugement l’ensemble des travaux locatifs et de remise en état lui incombant.

Cette demande n’est pas en l’état justifiée.

La demande de dommages-intérêts compensatoires à hauteur de 20.000 € ne saurait être accueillie, dès lors que les intérêts de retard courent capitalisés sur l’arriéré de loyers à compter de l’assignation.

La demande reconventionnelle en paiement de la somme de 29.193 € en remboursement de frais de réparation supportés du fait de la carence du demandeur dans l’accomplissement de son obligation de délivrance ne peut prospérer dans la mesure où les dégâts en toiture étaient assurables et où la société BRETAGNE STRUCTURE ne peut invoquer sa propre turpitude, ayant été défaillante dans le paiement des loyers qui aurait permis au bailleur une éventuelle prise en charge.

Il y a lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie qui viendra s’imputer en paiement sur la dette de BRETAGNE STRUCTURE.

L’équité commande que la société BRETAGNE STRUCTURES supporte une de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, elle supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre la société SNEC EVENTS et la société BRETAGNE STRUCTURES aux torts exclusifs de celle-ci, avec effet au 17 janvier 2023.

CONDAMNE la société BRETAGNE STRUCTURES, REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIÉTÉS n° 840 173 926, à payer à maître [S] [G], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SNEC EVENTS, fonction à laquelle l’a désigné le tribunal de commerce d’Ajaccio, la somme de 122.564,94 € TTC.

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023.

DIT que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêt au taux légal.

ORDONNE l’expulsion de la société BRETAGNE STRUCTURES et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé au lieu-dit “[Localité 6]”, sur le territoire de la commune de [Localité 4].

PRONONCE une astreinte de 100 € par jour, pendant un mois, à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement à partie.

CONDAMNE la société BRETAGNE STRUCTURES à payer une indemnité d’occupation de 4.000 € par mois à maître [S] [G], ès qualités, à compter du 17 janvier 2023, jusqu’au jour de la libération effective des lieux et de la remise des clés.

DIT que le dépôt de garantie s’imputera sur la dette locative.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société BRETAGNE STRUCTURES à payer à maître [S] [G], ès qualités, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la société BRETAGNE STRUCTURES aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE