TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 8]

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

N° RG 24/05190 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LDGP

JUGEMENT DU :

12 Mai 2025

SDC [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

[Y] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 24 Février 2025.

En présence de Gilles DE DESSUS-LE-MOUSTIER, magistrat à titre temporaire en formation.

En présence de Victoire PALI, magistrate en formation.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 12 Mai 2025.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°69 et n°71 correspondants respectivement à une cave et à un appartement au sein d’un immeuble situé [Adresse 6]) à [Localité 13].

Se prévalant de charges de copropriété demeurées impayées, le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait délivrer à M. [Y] [T] un commandement de payer la somme principale de 1.950,04 euros.

Le 26 juin 2024, le conciliateur de justice a rédigé un bulletin de carence suite à sa saisine aux fins de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner M. [Y] [T] devant le tribunal judicaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété restées impayées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet [M] Syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et signifiées le 5 février 2025 au défendeur.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 10 et 10-1, 15 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1343-2 du Code civil, il sollicite la condamnation de M. [Y] [T] au paiement des sommes suivantes :

—  5.534,17 euros, arrêtée au 16 janvier 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 mai 2022 et jusqu’à parfait paiement outre d’ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir le caractère certain, liquide et exigible de sa créance au regard de l’approbation des comptes par l’assemblée générale de copropriété et de l’absence de contestation de ceux-ci par le défendeur. Il affirme que depuis le mois de juillet 2022, M. [T] n’a réglé aucune charge courante et n’a pas régularisé la situation malgré des relances, mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer. Elle souligne qu’il ne s’est pas davantage présenté à la tentative préalable de conciliation proposée par l’ancien syndic. Elle considère que le retard de paiement est préjudiciable à la copropriété justifiant l’octroi d’une indemnisation distincte des seuls intérêts moratoires de la créance.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt en l’étude de Maître [H], M. [Y] [T] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 22 avril 2025. A cette date, elle a été prorogée au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [Y] [T], qui est propriétaire des lots de copropriété n°69 et n°71 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 9 décembre 2021 au 31 décembre 2022 (société Foncia Armor), du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 (société Foncia Armor), et du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025 (Cabinet [M] Syndic), détaillant notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit également les procès-verbaux de l’assemblée générale des 6 octobre 2022, 28 septembre 2023 et 20 juin 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2023, 2024 et 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 16 janvier 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Il communique une mise en demeure du 10 mai 2022 et sa relance du 24 mai 2022, une mise en demeure du 10 novembre 2022 et sa relance du 1er décembre 2022, une mise en demeure du 6 février 2023 et sa relance du 1er mars 2023. Les accusés de réception ne sont pas produits.

Les pièces versées et le document dénommé « situation [Y] [T] au 16 mai 2024 » mentionnent la facturation d’une mise en demeure et de deux relances, pour un montant total de 133,50 euros. Ils indiquent également l’imputation de frais de constitution de dossier à l’huissier pour 177 euros et de transmission du dossier à l’avocat pour 460 euros.

Sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver une mise en demeure, pour un montant de 49,50 euros, une relance, pour un montant de 42 euros et, au vu de la facturation établie par le commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer de ramener les frais d’huissier à la somme de 130,76 euros. Les autres frais doivent être déduits des sommes dues par M. [Y] [T].

Ce document mentionne également l’imputation au débit du compte de M. [T] des intérêts de retard pour un montant total de 5,41 euros. Le demandeur ne justifie pas des modalités de calcul de ces intérêts. Ils seront donc soustraits du montant principal de la créance, étant souligné que les intérêts légaux ont vocation à s’appliquer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil. Ainsi, ils seront dus à compter du 21 juin 2023, date de notification du commandement de payer, seule date certaine en l’absence de production des accusés de réception des mises en demeure.

Le relevé de compte arrêté au 16 janvier 2025 mentionne que le copropriétaire reste redevable de la somme de 5.534,17 euros.

Ainsi, au vu des pièces produites, après déduction des frais et intérêts non justifiés tels que détaillés ci-dessus, M. [Y] [T] doit être condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4.980,52 euros arrêtée au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions fixées à l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires de la créance.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [Y] [T] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [Y] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet [M] Syndic, la somme de 4.980,52 euros arrêtée au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet [M] Syndic, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet [M] Syndic, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,