RE F E R E

N°

Du 28 Février 2025

N° RG 22/00905

N° Portalis DBYC-W-B7G-KDFI

30Z

c par le RPVA

le

à

M^e Jean-philippe RIOU,

M^e Yann RUMIN

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean-philippe RIOU,

M^e Yann RUMIN

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

S.C.I. COUSSELE,

dont le siège social est sis [Adresse 23]

représentée par M^e Jean-philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES, substitué par M^e Solenne LAGRAVE, avocate au barreau de RENNES

S.C.I. DES GATINES GEREONNAISES,

dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par M^e Jean-philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Solenne LAGRAVE, avocate au barreau de RENNES

S.C.I. LE CHENE VERT LGB,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Jean-philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Solenne LAGRAVE, avocate au barreau de RENNES

S.C.I. MAROUE [Localité 9],

dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Jean-philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Solenne LAGRAVE, avocate au barreau de RENNES

S.C.I. PAMGUIN,

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Jean-philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Solenne LAGRAVE, avocate au barreau de RENNES

S.C.I. LA VIEILLE GARDE,

dont le siège social est sis « [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Solenne LAGRAVE, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S. CELTAT,

dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentée par M^e Yann RUMIN, avocat au barreau de NANTES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 22 Janvier 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 28 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 13] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant actes sous signature privée en date du 10 février 2017, les sociétés civiles immobilières (SCI) Coussele, Des Gatines Géronnaises, Le Chêne vert, Maroue [Localité 9], La Vieille Garde et Pamguin, demandeurs à la présente instance, ont consenti au renouvellement de baux commerciaux portant sur des locaux à usage commercial, au profit de la société par actions simplifiée (SAS) Celtat, défendeur au présent procès (pièces n° 1, 2, 3, 4, 5 et 6 demandeurs).

Suivant lettres recommandées en date des 01er et 03 juin 2021, les bailleurs ont invité leur preneur à réaliser des travaux d’entretien sur l’ensemble des locaux loués, notamment leur toiture (pièces n° 7, 8, 9, 10, 11 et 12 demandeurs).

Suivant lettre recommandée en date du 10 mai 2022, ils l’ont mis en demeure de leur justifier des travaux d’entretien réalisés (leur pièce n°29).

Par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, les SCI Coussele, Des Gatines Géronnaises, Le Chêne vert, Maroue [Localité 9], La Vieille Garde et Pamguin ont assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, la SAS Celtat au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation ;

— réserver les dépens.

Par ordonnance du 5 avril 2023, la juridiction a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Suite à cette injonction, une médiation judiciaire a été entreprise mais les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 22 janvier 2025, les bailleurs, représentés par avocat, ont persisté dans leur demande d’expertise par voie de conclusions.

La SAS Celtat, pareillement représentée, a par conclusions demandé au juge des référés :

— à titre principal, de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes ;

— les condamner à lui payer la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, de compléter la mission de l’expert de la manière suivante :

« – déterminer si des gros travaux sur les toitures de l’ensemble des sites ont été réalisés par les sociétés bailleresses,

— déterminer l’origine et les causes des désordres, ainsi que le coût des travaux de traitement et de remise en état,

— donner tous les éléments permettant de déterminer si les éventuels désordres résultent de la vétusté, d’un défaut de grosses réparations ou bien d’un défaut d’entretien locatif,

— donner son avis sur l’opportunité de procéder au démoussage et à l’hydrofugation sur une couverture en fibrociment amiantée »,

— dire et juger que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge des sociétés requérantes ;

— réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Les bailleurs affirment que leur preneur n’a jamais entretenu les toitures en fibrociment des six bâtiments loués, comme pourtant il lui incombe en application des baux, de sorte que sont apparus des mousses et des désordres, mais sans toutefois dire de quels désordres il s’agirait. Ils sollicitent le bénéfice d’une mesure d’expertise, pour déterminer l’état de ces toitures et leurs modalités d’entretien.

La SAS Celtat s’oppose à cette prétention, au motif que les parties se sont accordées sur “certains” (page 5) travaux d’entretien, lesquels ont été réalisés. Elle affirme que la réfection des toitures ne lui incombe pas, en application de l’article 606 du code civil et qu’elle ne peut être tenue de procéder à d’éventuels travaux de remise en état qu’à son départ des lieux.

La présence de mousse et de désordres n’est donc pas discutée. L’affirmation de cette société, selon laquelle la réfection des toitures incombe à ses bailleurs, est ici inopérante dans la mesure où le litige en germe ne porte pas, à ce stade, sur leur réfection mais sur un possible défaut d’entretien, lequel incombe au preneur en application des baux (pièces bailleurs n°1 à 6, annexes, page 1). C’est au moyen d’une erreur de droit que la SAS Celtat prétend, ensuite, que ses bailleurs seraient “irrecevables” (page 5) en leur demande, en ce qu’ils ne pourraient exiger d’elle une exécution de réparations locatives en cours de bail, alors qu’au contraire l’article 145 du code de procédure civile a pour but de permettre à une partie d’obtenir, avant même tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre celui-ci, lequel au cas présent pourrait porter sur un plausible manquement du preneur à ses obligations contractuelles. L’accord invoqué, enfin, dont la réalité est contestée par les bailleurs, ne porte de l’aveu même du preneur que sur certains travaux d’entretien.

Il en résulte que la SAS Celtat est mal fondée en sa demande de débouté.

Les bailleurs disposent dès lors d’un motif légitime à ce qu’un expert soit désigné, lequel accomplira sa mission comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et à leurs frais avancés.

La SAS Celtat sollicite, à titre subsidiaire, un complément de mission, prétention à l’appui de laquelle elle n’articule toutefois, dans sa discussion, aucun moyen auquel la juridiction serait tenue de répondre et alors même que ses bailleurs en ont sollicité le débouté dans leur dispositif.

Elle sera, en conséquence, déboutée de cette demande.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n° 34).

En conséquence, les demandeurs conserveront provisoirement la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par la SAS Celtat. Elle en sera déboutée.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe :

ORDONNE une expertise et désigne, pour y procéder, M. [K] [X], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 13], domicilié [Adresse 2] à [Localité 5] (22) tél. : [XXXXXXXX01], mèl : [Courriel 4], lequel aura pour mission de :

— après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats, se rendre sur place, à savoir :

→ [Adresse 22] à [Localité 12] (35),

→ [Adresse 19] à [Adresse 3] (44),

→ [Adresse 10] à [Localité 6] (35),

→ [Adresse 17] » à [Localité 9] (22),

→ [Adresse 15] [Localité 18] (22),

→ [Adresse 8] (50),

— décrire et donner son avis sur l’état d’entretien des toitures des bâtiments donnés à bail ;

— dire si ces toitures souffrent de dommages et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher alors les causes et conséquences ;

— indiquer dans cette hypothèse l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;

— dire de quelle façon ces couvertures doivent être entretenues ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous les éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant, saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

FIXE à la somme de 5 000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les sociétés demanderesses devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

DIT qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

DESIGNE le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

LAISSE provisoirement la charge des dépens aux sociétés demanderesses ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés