RE F E R E

N°

Du 20 Juin 2025

N° RG 24/00626 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LDRL

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN, M^e Antoine CHEVALIER, M^e Caroline RIEFFEL

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN, M^e Antoine CHEVALIER, M^e Caroline RIEFFEL

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [N] [T], [O] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e GRAND-COIN, avocat au barreau de Rennes,

Madame [H] [I] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES par M^e GRAND-COIN, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [A] [X] [J], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e BERNARD-NORDEY, avocat au barreau de Rennes,

S.A.S. LEXONOT Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline RIEFFEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e DEGROOTE, avocat au barreau de Rennes,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 07 Mai 2025,

ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 20 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 9] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Le 05 septembre 2022, Monsieur [N] [F] et Madame [H] [U] ont acquis auprès de Monsieur [A] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10] (35), suivant acte au rapport de Maître [S] [W], notaire à [Localité 9], pour le prix de 420 800 euros (pièce n°1).

La vente était négociée par l’office notarial LEXONOT, au sein duquel Monsieur [J] avait la qualité de notaire-associé.

Par courrier en date du 08 mars 2023, les consorts [G] ont mis en demeure Monsieur [A] [J] de prendre en charge les travaux de remise en état de la maison (pièce n°6).

Suivant rapport en date du 13 juin 2023 (pièce n°12), le cabinet SARETEC a relevé un affaissement de la véranda et a émis les hypothèses suivantes :

— l’affaissement aurait pour conséquence un défaut d’écoulement des eaux de pluie au niveau de la gouttière et une dégradation du crépi du mur,

— l’affaissement aurait pour conséquence la désolidarisation du chainage du mur créant un glissement vers l’avant de la rangée inférieure de panneaux photovoltaïques posés sur ce préau, ce qui a laissé apparaitre un jour entre les panneaux posés sur le toit du préau et ceux posés sur le toit de la maison, permettant à la pluie de s’infiltrer,

— la situation résulte d’une action progressive dans le temps.

Suivant actes de commissaire de justice séparés délivrés le 08 août 2024, les consorts [G] ont fait assigner Monsieur [J] et la société LEXONOT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au bénéfice de la mission décrite dans l’assignation.

Suivant rapport en date du 31 janvier 2025 (pièce n°15), le cabinet SARETEC, sur le fondement du rapport en recherche de fuite du 07 août 2024 (pièce n°14), a noté deux sources d’infiltrations :

— une infiltration au droit de la liaison entre le 1er rang de panneaux et le 2ème rang,

— une infiltration par la jonction capotage faitage / jonction verticale des panneaux.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 07 mai 2025, les consorts [G], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la maison est affectée de désordres qui créent des infiltrations, apparus dès le mois d’octobre 2022, un mois après la vente de la maison en septembre 2022 (pièces n°1-2). Ils soulignent que ces infiltrations n’avaient été signalées ni par le vendeur, notaire de profession, ni par l’étude notariale au sein de laquelle exerce Monsieur [J], fondant ainsi une future demande indemnitaire sur le fondement de la responsabilité des vices cachés, de la responsabilité en cas de manquements au devoir d’information précontractuelle et du devoir de conseil.

Par ailleurs, ils soulignent que l’expert a considéré que les désordres étaient anciens et n’avaient pu échapper à la vigilance du précédent propriétaire, et produisent notamment un devis en date du 22 juillet 2021 établi à la demande de Monsieur [J] pour un problème d’insuffisance de glycol sur les panneaux solaires (pièces n°12-13).

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 07 mai 2025, Monsieur [J], représenté par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— à titre principal,

— débouter Monsieur [N] [F] et Madame [H] [U] de leur demande d’expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [A] [J],

— condamner Monsieur [N] [F] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [A] [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— écarter des débats la pièce n°13 de Monsieur [N] [F] et Madame [H] [U],

— à titre subsidiaire,

— lui donner acte qu’il émet toute protestation et réserve sur l’opportunité et le bien-fondé de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [N] [F] et Madame [H] [U].

Au soutien de ses prétentions, monsieur [J] soutient que l’acte de vente comporte une clause de non-garantie des vices cachés, laquelle ne s’applique que si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est démontré qu’il avait connaissance des vices. Monsieur [J] indique ne pas avoir conclu le contrat de vente en qualité de professionnel de l’immobilier, mais l’avoir fait en qualité de vendeur. Il ajoute que les consorts [G] ne justifient pas de sa connaissance des vices, et affirme que le devis produit en pièce n°13 est un faux qui doit être écarté des débats.

Par ailleurs, il produit un courriel et des attestations des consorts [M], les anciens locataires, affirmant n’avoir jamais rencontré de problèmes d’infiltrations (pièces n°2-3-4).

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 07 mai 2025, la société LEXONOT, représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— débouter Monsieur [N] [F] et Madame [H] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société LEXONOT,

— subsidiairement,

— décerner acte à la société LEXONOT de ses plus expresses protestations et réserves, notamment quant à sa responsabilité,

— mettre à la charge de Monsieur [N] [F] et de Madame [H] [U], demandeurs à l’expertise, la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert,

— mettre les dépens à la charge de Monsieur [N] [F] et de Madame [H] [U].

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’est intervenue qu’au stade des négociations et n’a pas formalisé la vente, étant au surplus précisé qu’elle n’a jamais eu connaissance de tels vices.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l’audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité de la pièce n°13 des demandeurs

Sur la demande d’irrecevabilité de la pièce n°13, il y a lieu de relever, d’une part, que Monsieur [J] ne mobilise aucun fondement juridique au soutien de sa prétention, et d’autre part, que la pièce n°13 a été contradictoirement versée aux débats, de sorte qu’il appartient désormais à la présente juridiction d’en apprécier son contenu, de sorte que sa demande d’irrecevabilité sera rejetée.

Monsieur [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Selon l’article 1112-1 du Code civil, « [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Selon l’article 1643 du Code civil, « Il est tenu des vices cachés [le vendeur], quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Il est constant que le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices de la chose vendue, et qu’un régime identique s’applique aux vendeurs disposant d’une compétence particulière relativement au bien vendu (Civ. 3e, 26 avr. 2006, no 04-18.466).

L’acte de vente en date du 05 septembre 2022 comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, laquelle ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier, ou s’il avait connaissance des vices ainsi qu’une clause d’information réciproque précontractuelle (pièce n°1 p9 et p28).

En l’espèce, Monsieur [J] exerce la profession de notaire, profession particulièrement qualifiante dans le domaine des ventes immobilières, permettant ainsi de faire jouer la présomption de connaissance des vices attachée aux vendeurs professionnels, de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne trouverait pas nécessairement à s’appliquer lors d’une instance au fond.

Au surplus, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment des rapports d’expertise, que la maison acquise par les consorts [G] subit des infiltrations en raison de la position des panneaux solaires, l’expert relevant que la nature des dommages indique que les désordres ont débuté avant l’acquisition de la maison. Ainsi, l’ancienneté des désordres allégués permet une nouvelle fois de considérer que le vendeur pouvait avoir connaissance des vices, de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés pourrait être écartée dans le cadre d’un débat au fond (pièces n°12-14-15).

Dès lors, eu égard aux recours en responsabilité, tant pré-contractuelle, que contractuelle, que les consorts [G] détiennent à l’encontre de Monsieur [J], ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire judiciairement établir la réalité et l’étendue des désordres, ainsi que de déterminer les responsabilités encourues.

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande d’expertise, selon les modalités précisées au présent dispositif, et à leurs frais avancés.

Toutefois, concernant la société LEXONOT, si cette dernière confirme être intervenue au stade des négociations, les consorts [G] sollicitent sa mise en cause uniquement en raison de l’appartenance de Monsieur [J] à la société LEXONOT, sans évoquer, ni justifier d’un prétendu manquement qui lui serait personnellement imputable.

Par conséquent, les consorts [G] qui ne parviennent pas à démontrer l’existence d’un motif légitime à ce que la société LEXONOT participe aux opérations d’expertise seront déboutés de leur demande à son encontre.

Sur les autre demandes

Les consorts [G] conserveront les dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter Monsieur [J] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons Monsieur [J] de sa demande de rejet de la pièce n°13 produite par les consorts [G] ;

Déboutons Monsieur [F] et Madame [U] de leur demande à l’encontre de la société LEXONOT ;

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire, et désignons pour y procéder Monsieur [L] [Y], domicilié [Adresse 5], tél [XXXXXXXX01], port. : 06 19 94 35 46, mèl : [Courriel 8], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, après avoir pris les convenances des parties et de leur conseil, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,

— entendre les parties et tous sachants,

— se faire communiquer les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation ainsi que dans le rapport d’expertise amiable du 13 juin 2023 ainsi que dans le rapport DLF 35 du 07 Août 2024 et le rapport d’expertise amiable du 31Janvier 2025 et affectant l’immeuble litigieux,

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ; préciser, le cas échéant, si désordres dénoncés étaient antérieurs à la vente au profit de Monsieur [F] et Madame [U], s’ils étaient apparents ou non lors de la prise de possession des lieux par ceux-ci et au cas où ils auraient été cachés, rechercher sa date d’apparition,

— préciser si ces désordres pouvaient être ignorés par le vendeur,

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par les désordres,

— donner son avis sur les solutions appropriées de réfection et chiffrer précisément leur coût,

— fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

Fixons à la somme de 4 000 euros (quatre mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Monsieur [F] et Madame [U] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Condamnons Monsieur [F] et Madame [U] aux dépens de l’instance ;

Déboutons Monsieur [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière, La juge des référés,