TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

N° RG 24/04506 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LBTY

Jugement du 24 Avril 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [A]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par madame [T]

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2010, l’établissement Archipel Habitat a donné à bail d’habitation à M. [S] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 20 juillet 2010 et un état des lieux de sortie par procès-verbal d’huissier effectué le 11 octobre 2022.

L’établissement Archipel Habitat a adressé le 30 octobre 2023, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée par M. [S] [A] de payer la somme de 5 279,74€ au titre des dégradations locatives.

Faute d’accord amiable l’établissement Archipel Habitat a demandé, par assignation délivrée le 18 avril 2024, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:

— condamner M. [S] [A] au paiement de la somme de 3 703,74€ au titre des réparations locatives,

— condamner M. [S] [A] au paiement à hauteur de 50% du procès-verbal d’état des lieux établi par huissier pour un montant de 94,72€,

— condamner M. [S] [A] au paiement à de la somme de 100€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M. [S] [A] aux dépens de l’instance et ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’établissement Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant ne plus avoir de nouvelle de M. [S] [A].

Bien que régulièrement convoqué, l’assignation ayant été remise à personne, M. [S] [A] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage et plusieurs remis à neuf deux mois avant l’entrée dans les lieux du locataire. Il convient de préciser que M. [S] [A] a occupé le logement durant 12 années et qu’à ce titre un coefficient de vétusté doit être appliqué aux dégradations constatées. Sur ce point, il sera souligné que le bailleur a déjà pris en compte cette vétusté, de nombreuses dégradations ayant été écartées par le bailleur en raison d’une vétusté retenue à 100%. Les réparations sollicitées concernent donc uniquement les dégradations pour lesquelles le bailleur estime qu’elles résultent d’un défaut d’entretien ou d’un mauvais usage du bien ou des équipements.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater les dégradations suivantes:

— sur l’état général du logement: l’ensemble des pièces et de nombreux équipements sont décrits comme étant encrassés et nécessitant donc un nettoyage. La mise au propre du logement avant le départ du locataire relève de sa seule responsabilité. Les frais sollicités dans les différentes pièces au titre du nettoyage seront donc mis à la charge de M. [S] [A] , aucune vétusté ne pouvant être appliquée à ce poste de dépense (375,91€).

— s’agissant de l’entrée: l’établissement Archipel Habitat sollicite le remplacement de la porte d’entrée pour un montant de 385,87€. Il résulte du procès-verbal de constat que la porte d’entrée est cassée et ne fonctionne plus. Son remplacement doit être mis à la charge du locataire, tout comme le remplacement de l’alarme incendie défectueux (17,92€).

— s’agissant de la cuisine: le bailleur demande le remplacement du néon, du meuble sous évier et de la manivelle du volet roulant, la réfection des murs et du sol vinyle. Il ressort de l’état des lieux de sortie que le néon est manquant, la manivelle du volet roulant cassée et le meuble sous évier en très mauvais état. Les photographies du procès-verbal permettent de constater un défaut d’entretien incontestable du meuble sous évier. Cependant au regard de la durée d’occupation du logement par le locataire et du fait que cet équipement n’était pas neuf lors de son entrée dans les lieux, il convient de retenir un forfait de 80€ concernant le remplacement du meuble sous évier. Les papiers peints sont décrits comme dégradés et encrassés, présentant de très nombreuses tâches et des déchirures. Les photographies attestent là encore d’un défaut total d’entretien du logement. Cependant la longue durée d’occupation du logement justifie de limiter la somme à la charge du locataire à 60€. Le remplacement du sol vinyle, bien que noté dégradé dans l’état des lieux de sortie, ne peut être mis à la charge du locataire, ce sol étant déjà noté comme vétuste lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

— s’agissant du débarras: Le bailleur sollicite à juste titre le remplacement de la douille manquante (8,02€). Il demande également la réfection du papier peint dégradé et encrassé. Un forfait de 20€ sera attribué à la réfection du papier peint dans cette pièce, conformément aux observations précédentes sur la vétusté et l’occupation des lieux par le locataire.

— s’agissant du séjour: l’établissement Archipel Habitat sollicite le remplacement d’une prise électrique cassée (18,60€), du verre oculus manquant sur la porte (300,74€) et du double vitrage cassé sur la porte fenêtre (152,82€). Ces demandes sont intégralement justifiées car résultent de dégradations et non de l’usage normale du bien. Lors de l’entrée dans les lieux du locataire, le sol vinyle du séjour était neuf. Il est décrit après le départ du locataire comme étant dégradé: graisseux, nombreuses tâches et traces de frottement. Au regard de la durée d’occupation du logement, la somme de 120€ sera attribuée à l’établissement Archipel Habitat au titre de la réfection du sol du séjour.

— s’agissant de la chambre 2: il est sollicité à juste titre le remplacement d’une prise de courant cassée (18,60€), ainsi que la réfection des papiers peints, pour laquelle la somme attribuée à l’établissement Archipel Habitat sera limitée à 40€, conformément aux observations précédentes relatives à la vétusté.

— s’agissant des clés du logement: Les clés du logement n’ayant pas été restituées par le locataire lors de son départ, le coût de leur remplacement sera mis à la charge du locataire (120€).

M. [S] [A] sera donc condamné à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme totale de 1 718,48€, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 242€ conservé par le bailleur, soit une somme due de 1 476,48€.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [S] [A] les dépens de la présente instance, l’établissement Archipel Habitat ayant du engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. Les dépens comprendront notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat, soit 94,72€.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenus aux dépens, M. [S] [A] sera condamné à payer à la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement en dernier ressort réputé contradictoire,

CONDAMNE M. [S] [A] à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme de 1 476,48 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 242€,

CONDAMNE M. [S] [A] à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [S] [A] aux dépens, qui comprendront notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat (soit 94,72€),

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par la vice-Présidente et par la greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE