TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

N° RG 25/03787 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LS52

JUGEMENT DU :

08 Septembre 2025

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic LAMY [Localité 12] REPUBLIQUE

C/

[D] [E]

[Z] [K] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic LAMY [Localité 12] REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [D] [E]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [K] [S]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 7, 14, 19 et 28 correspondants respectivement à un appartement, un grenier, une cave et un parking au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé des mises en demeure de payer lesdites sommes aux propriétaires indivis outre la notification d’une sommation de payer le 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, a fait assigner M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] au paiement des sommes suivantes :

—  1.743,02 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, outre la capitalisation des intérêts,

—  3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les débiteurs ne règlent plus les charges de copropriété depuis plusieurs mois et n’ont pas régularisé la situation malgré les démarches entreprises. Il considère que la somme est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels.

Il ajoute que leur comportement est répétitif et injustifié et, qu’il entraîne un dommage direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires à la copropriété.

Bien que régulièrement convoqués par actes remis à étude, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin il est rappelé qu’en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité des débiteurs ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété indivise de M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] concernant les lots n°7, 14, 19 et 28 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 17 juin 2022, 14 mars 2023 et 2 avril 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2023 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 19 décembre 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte en date du 19 décembre 2024 laisse apparaître un solde débiteur de 1.743,02 euros, appel de provisions pour charges et de fonds de travaux du premier semestre 2025 (1er janvier au 30 juin 2025) inclus.

Au vu des courriers produits et du dernier relevé de compte, il apparaît que la somme de 126 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et la somme de 54 euros au titre des frais de commandement de payer ont été facturées aux copropriétaires.

Toutefois, il convient de souligner que, selon le contrat de syndic, les frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice sont dus « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » et selon un barème horaire. Force est de constater que ni le caractère exceptionnel des diligences ni le nombre d’heures et le taux horaire appliqué ne sont expliqués et justifiés.

De plus, la nécessité de délivrer un commandement de payer le 14 octobre 2024 n’est nullement justifiée dans la mesure où « une ultime mise en demeure » avait été adressée aux copropriétaires le 7 mars 2024 mentionnant l’introduction d’une procédure en justice à défaut de paiement sous huit jours.

Les montants ainsi facturés n’étant ni justifiés ni nécessaires, ils seront déduits de la créance.

Ainsi la créance peut être fixée à 1.563,02 euros (soit 1.743,02 – 126 – 54).

Force est de constater qu’aucun document, notamment le règlement de copropriété, n’est produit pour justifier d’une éventuelle solidarité entre copropriétaires indivis. La solidarité ne saurait par suite être retenue.

En conséquence, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] seront conjointement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 1.563,02 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 19 décembre 2024, appel de provisions pour charges et de fonds de travaux du premier semestre 2025 (1er janvier au 30 juin 2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Faute d’intérêts dus pour une année entière, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi des intéressés et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude des débiteurs, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter

.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE, conjointement, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 1.563,02 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 19 décembre 2024, appel de provisions pour charges et de fonds de travaux du premier semestre 2025 (1er janvier au 30 juin 2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, de sa demande de capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE, conjointement, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE, conjointement, M. [D] [E] et M. [Z] [K] [S] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,