RE F E R E

N°

Du 28 Novembre 2025

N° RG 25/00621

N° Portalis DBYC-W-B7J-LX7Z

30F

c par le RPVA

le

à

M^e Antoine CHEVALIER,

M^e Valérie LEBLANC

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le :

à

M^e Antoine CHEVALIER,

M^e Valérie LEBLANC

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Commune DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e GOMES, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e BERAUD-NORDEY, avocat au barreau de RENNES,

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e BERAUD-NORDEY, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 22 Octobre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 28 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 9] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 24 novembre 1995 (pièce n°1), la COMMUNE DE [Localité 5] (35), a donné à bail commercial à Monsieur [L] [E] et Madame [W] [B] un local à usage commercial situé au « lieudit [Localité 4] – en bordure de l’Etang ».

Le bail a débuté le 1er décembre 1995, pour expirer le 30 novembre 2004, moyennant un loyer annuel de 36 000 francs.

Suivant acte authentique en date des 23 mai 2005 et 26 janvier 2006, le bailleur a consenti au renouvellement du bail, à partir du 1er décembre 2004, pour se terminer le 30 novembre 2013, moyennant un loyer de 6 435,48 euros (pièce n°2).

Par lettre recommandée du 18 mars 2016, avec accusé de réception, les consorts [V] ont sollicité le renouvellement de leur bail (pièce n°3).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, le bailleur a signifié aux preneurs son refus de renouveler le bail et leur a offert une indemnisation en raison de leur éviction (pièce n°3).

Les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 08 avril 2024, la COMMUNE DE LA BOUEXIERE a fait assigner les consorts [V] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation (évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation),

— réserver les dépens.

Monsieur [E] est décédé le 20 septembre 2024, Madame [B] est la seule héritière de son conjoint (pièce n°4 Mme).

Les conseils des parties ont sollicité la réouverture des débats, accordée par le juge des référés.

Par ordonnance en date du 26 mars 2025, le juge des référés a prononcé le retrait du rôle de l’instance en cours devant sa juridiction, sur demande des parties.

Par avis de ré-enrôlement en date du 08 août 2025, et suite aux conclusions en ce sens de la COMMUNE DE [Localité 5], le juge des référés a fixé l’affaire à l’audience du 22 octobre 2025.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la COMMUNE DE [Localité 5], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :

— réinscrire l’affaire au rôle,

— désigner un expert au bénéfice de la mission décrite au sein des écritures,

— débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les parties ne s’entendent pas sur le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse, et rappelle qu’une indemnité d’occupation pourrait être due par Madame [B], dont le montant n’est pas encore fixé.

S’agissant de la demande de Madame [B] au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de retenir un coefficient de précarité dans le cadre de la fixation provisionnelle de l’indemnité d’occupation, qu’aucun élément ne permet de déterminer la valeur locative du bien qui n’est pas nécessairement le montant du loyer, et qu’un abattement supérieur à 10% n’est pas justifié.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [B], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :

— désigner un expert et lui impartir la mission sollicitée par la COMMUNE DE [Localité 5],

— à titre reconventionnel, juger que l’indemnité d’occupation doit être fixée, à titre provisoire, et rétroactivement à compter de la date d’effet du congé, le 31 mars 2025, à un montant mensuel de 663,33 euros,

— condamner la COMMUNE DE [Localité 5] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle s’associe à la demande d’expertise, la détermination du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation étant nécessaire à la résolution du litige.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle précise qu’il est d’usage de se fonder sur la valeur locative diminuée de 10 à 30% pour tenir compte de la situation de précarité du locataire auquel le bailleur a donné congé. Elle indique notamment qu’exploitant un bar-restaurant, cette situation la place en difficulté pour la gestion des stocks et des réservations.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l’audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’il n’y a lieu à statuer sur la demande de ré-enrôlement formulée par la COMMUNE DE [Localité 5], devenue sans objet.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

L’article L 145-14 du Code de commerce dispose que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Il résulte de l’article L 145-28 du Code de commerce que le preneur évincé doit à son bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux ou jusqu’au jour d’exercice du droit de repentir, laquelle doit correspondre à la valeur locative des locaux, telle que définie par l’article L 145-33 du même code.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la COMMUNE DE [Localité 5] a signifié aux consorts [V], le 13 décembre 2023, son refus de renouveler le bail commercial conclu le 24 novembre 1995, et arrivant à échéance le 31 mars 2025 (pièces n°1 et 3).

Les parties s’accordent sur la tenue d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins de voir déterminer l’indemnité d’occupation due par Madame [B] et l’indemnité d’éviction due par la COMMUNE DE [Localité 5].

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire conjointement sollicitée par la COMMUNE DE [Localité 5] et Madame [B], selon les modalités précisées au présent dispositif, et à leurs frais avancés.

Sur la demande de fixation provisoire de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant comme juge des référés peut accorder au créancier une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la COMMUNE DE [Localité 5] a donné congé du bail commercial à Madame [B], avec effet au 31 mars 2025.

Il est constant que Madame [B] s’est maintenue dans les lieux au-delà du 31 mars 2025, de sorte que son obligation de paiement d’une indemnité d’occupation est suffisamment établie.

Toutefois, les parties ne s’entendent pas sur le montant de l’indemnité d’occupation due.

Le quantum de l’indemnité d’occupation donnant lieu, par la présente, à désignation d’un expert, la demande reconventionnelle est dès lors sérieusement contestable quant à son montant.

Il y a lieu de débouter Madame [B] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 663,33 € à compter du 31 mars 2025.

Sur les autres demandes

La COMMUNE DE [Localité 5] conservera provisoirement les dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de Madame [B] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Ordonnons une mesure d’expertise, et désignons pour y procéder Madame [K] [O], domiciliée [Adresse 1] [Localité 8] (44), port. 06 87 05 16 07, mel [Courriel 10], laquelle aura pour mission de :

— d’entendre les parties en leurs explications,

— se rendre sur place, lieudit « [Localité 3] » à [Localité 5], après avoir convoqué les parties et leur conseil,

— visiter les lieux en présence des parties,

— les décrire dans leur superficie, leur consistance et leur état d’entretien en donnant toute précision utile sur les commodités ou spécificités existantes,

— décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission (baux, documents contractuels, congés, correspondances échangées…) et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par Madame [B],

— fournir tout élément permettant à la juridiction compétente de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son fonds et :

* dans l’affirmative, déterminer quel serait le coût d’un tel transfert, compte-tenu des frais et droit de mutation exposés, les dépenses nécessaires au déménagement et réinstallation ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert,

* dans la négative, déterminer quel serait la valeur de la perte du fonds, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à Madame [B], à la suite de son éviction,

— fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28, alinéa 1er du Code de commerce, l’indemnité due par Madame [B] pour l’occupation des lieux, à compter du 31 mars 2025, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux dans l’hypothèse où le bailleur exercerait son droit de repentir,

— s’adjoindre en tant que besoin le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine autre que le sien,

— de manière générale, fournir tous les éléments techniques et de faits et faire toute constations permettant la juridiction le cas échéant d’apprécier les responsabilités encourues, les préjudices subis et les indemnités dues ;

Fixons à la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la COMMUNE DE LA BOUEXIERE et Madame [B] devront consigner, chacune par moitié, au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de douze mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Déboutons Madame [B] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 663,33 € à compter du 31 mars 2025 ;

Laissons provisoirement les dépens à la charge de la COMMUNE DE [Localité 5] ;

Déboutons Madame [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La juge des référés