TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00222

N° Portalis DBW3-W-B7I-5TOV

AFFAIRE : CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MARSEILLE PELLETAN

C/ Mme [W] [I],

M. [B] [E] [P] [L]

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Mai 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MARSEILLE PELLETAN, société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, dont le siège social est situé 105 avenue Camille Pelletan à MARSEILLE (13003), immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 331 843 086, poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Virginie ROSENFELD pour avocat

CONTRE

Monsieur [B] [E] [P] [L], né le 10 janvier 1986 à Marseille, de nationalité française, célibataire non lié par un pacte civil de solidarité,

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

Madame [W] [I] née le 12 mars 1991 à MARSEILLE,

Ayant M^e Jean-Mathieu LASALARIE pour avocat

tous deux demeurant et domicilié 110 boulevard Saint Marcel à MARSEILLE (13011)

DEBITEURS SAISIS

La CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL MARSEILLE PELLETAN poursuit à l’encontre de Madame [W] [I] et Monsieur [B] [L], suivant commandement de payer en date du 20 juin 2024 signifié par Synergie Huissiers 13, Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 19 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00207, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au rez-de-chaussée d’une bâtisse (lot n°1), dépendant d’un ensemble immobilier situé 75 rue de la Granière et 84 boulevard de la Valbarelle à MARSEILLE (13011), cadastré Quartier Saint Marcel, section 867 B n°30,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 17 octobre 2024 signifié à leur domicile , le poursuivant a fait assigner à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 10 décembre 2024.

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 22 octobre 2024.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Il a répondu qu’un délai de près de 13 mois s’était écoulé entre le premier impayé et l’envoi de la première mise en demeure le 3 novembre 2023, que la résiliation du prêt n’a été effective que le 9 février 2024 et que les droits des débiteurs ont donc été respectés.

A titre subsidiaire, le créancier poursuivant rappelle que si la déchéance du terme est invalidée, invalidation qui ne pourrait porter que sur le cas d’échéances non réglées, les échéances échues et impayées restent dues et peuvent justifier une saisie immobilière.

Madame [I] a comparu à l’audience par la voix de son Conseil.

Monsieur [L] n’a pas comparu.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la déchéance du terme

L’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-2 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;”

Le contrat de prêt annexé à l’acte de vente immobilière en date du 12 mai 2017 passé devant Me [F] prévoit en son article 17 ; EXIGIBILITÉ IMMÉDIATE ; Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur avertira l’emprunteur par écrit.

— si l’emprunteur est e retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit.

Or, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties.

Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, le fait que le créancier poursuivant a attendu 13 mois pour adresser la lettre de mise en demeure puis trois mois de plus pour prononcer la déchéance du terme n’a aucun effet sur la validité de la clause.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc invalidée.

Sur la portée de l’invalidation

C’est à bon droit que le créancier relève que l’article 17 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que la demande formulée par le débiteur ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Seule l’application de l’article 17 du prêt en cas d’échéances impayées sera donc considérée comme abusive.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 12 mai 2017 auprès de Me [F] , notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 130 436 euros avec un taux d’intérêts de 1,65 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 29 mars 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 119 095,20 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux conventionnel.

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Il a actualisé la somme due à la somme de 18 284,57 euros, principat, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées au 5 décembre 2024.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’ y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article 17 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte en date du 12 mai 2017 passé devant Me [F], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur avertira l’emprunteur par écrit.

INVALIDE la déchéance du terme en date du 9 février 2024 ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas suivant :

si l’emprunteur est e retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit..

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL MARSEILLE PELLETAN pour :

—  18 284,57 euros, principat, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées au 5 décembre 2024, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au rez-de-chaussée d’une bâtisse (lot n°1), dépendant d’un ensemble immobilier situé 75 rue de la Granière et 84 boulevard de la Valbarelle à MARSEILLE (13011), cadastré Quartier Saint Marcel, section 867 B n°30,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 10 septembre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 13 MAI 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION