TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Cité [10]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

N° RG 25/01020 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNPC

JUGEMENT DU :

08 Septembre 2025

Syndic. de copro. immeuble sis [Adresse 3]représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

[M] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. immeuble sis [Adresse 3]représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [M] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [L] est propriétaire du lot de copropriété n°18 correspondant à un appartement au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 12].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait notifier une sommation de payer à M. [L] le 13 mai 2024.

Le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner M. [M] [L] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la notification préalable au défendeur. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [M] [L] au paiement des sommes suivantes :

—  4.635,94 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance de la copropriété certaine, liquide et exigible en fonction des quotes-parts de charges. Il souligne que le défendeur ne règle pas les charges de copropriété depuis le mois de janvier 2021 et qu’il n’a versé aucune somme depuis le mois de novembre 2022. Il relève qu’il n’a pas régularisé la situation malgré les démarches entreprises et l’introduction de la présente procédure. Il soutient que ce retard de paiement est préjudiciable pour la copropriété, remettant en cause l’équilibre de trésorerie et aggravant les dépenses.

Bien que régulièrement assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice, M. [M] [L] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [M] [L] concernant le lot n°18 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 23 janvier 2025 au 31 mars 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 28 avril 2022, 3 mai 2023 et 18 avril 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 5 juin 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître :

— des « frais de mise en demeure » d’un montant de 46 euros chacun imputés le 12 février 2021 et le 7 mai 2021, puis de 49,50 euros le 6 février 2023, puis de 47 euros le 21 juin 2023, puis de 47 euros le 8 août 2023 ; soit un total de 235,50 euros ;

— des « frais de relance » de 40 euros imputés le 4 mars 2021, de 42 euros le 1er mars 2023, de 42 euros le 13 septembre 2023 ; soit un total de 124 euros ;

— des frais d’huissier : 50 euros le 26 mai 2021 ; de commandement de payer soit 80,38 euros le 26 juillet 2021 ; de requête en injonction de payer le 20 avril 2022 pour 99 euros et de signification de l’ordonnance du 4 juillet 2022 (pour 74,37 euros) ; de « constitution du dossier » à hauteur de 460 euros le 16 avril 2024 ; de sommation de payer soit 144,46 euros le 15 mai 2024 ; de sommation de payer à hauteur de 57,71 euros le 14 mars 2025 ; soit un total de 965,92 euros ;

— des frais de constitution du dossier avocat à hauteur de 460 euros le 23 septembre 2024.

De décompte laisse également apparaître l’imputation d’intérêts de retard sans que l’assiette de la créance ne soit justifiée et expliquée, pour un montant total de 6,96 euros.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure les 12 février 2021, 21 juin 2023 et 8 août 2023, et de lettres de relances les 1er mars 2023, 25 août 2023 et 13 septembre 2023. Il est produit une sommation de payer en date du 13 mai 2024.

Sur l’ensemble de ces actes, au vu de l’absence de nécessité de certains (notamment la sommation de payer) ou de l’absence de justifications d’autres (par exemple, la procédure d’injonction de payer), il convient de conserver une mise en demeure, celle du 8 août 2023, pour un montant de 47 euros et de la relance du 13 septembre 2023 pour 42 euros, montants correspondants au contrat de gestion conclu avec le syndic. Les autres montants de facturation notamment ceux relatifs aux frais de constitution des dossiers pour l’huissier de justice et l’avocat ne sont pas justifiés alors même que le contrat de syndic précise qu’ils sont dus uniquement en cas de « diligences exceptionnelles ».

Le décompte arrêté au 5 juin 2025 mentionne une somme due de 4.635,94 euros.

Il convient de déduire de celle-ci : 1.696,42 euros de frais non nécessaires ou injustifiés ainsi que 6,96 euros d’intérêts non justifiés. Ainsi la créance peut être fixée à 2.932,56 euros (soit 4.635,94 – 1.696,42– 6,96).

En conséquence, M. [M] [L] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor la somme de 2.932,56 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [M] [L] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [L], partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [M] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 2.932,56 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,