TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

N° RG 25/00853 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNEL

Jugement du 25 Septembre 2025

[N] [Z] [I]

C/

[H] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 25 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [N] [Z] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par maitre ONGIS, avocate au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-3991 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M. [H] [Y] a donné à bail à M. [N] [Z] [I] un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] par contrat du 11 août 2023, pour un loyer mensuel de 330 €. Un dépôt de garantie de 280 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 11 août 2023.

Par courrier recommandé reçu par M. [H] [Y] le 15 novembre 2023, M. [N] [Z] [I] a mis en demeure son propriétaire de procéder à des travaux de réparation du logement. L’agence SOLIHA a visité les lieux les 13 décembre 2023 et 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, M. [N] [Z] [I] a fait assigner M. [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de M. [Y] à lui verser les sommes suivantes :

* 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement loué,

* 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile.

Il sollicite, en outre, la condamnation de M. [Y] :

* à verser la somme de 1 000 € à Maître Morgane ONGIS, intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale, en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

* aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 lors de laquelle M. [N] [Z] [I], comparant par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes en précisant qu’il a quitté les lieux le 21 avril 2024.

Pour l’exposé des moyens exposés au soutien de ses prétentions, il convient de se reporter à l’assignation.

M. [H] [Y], présent en personne, a indiqué avoir réalisé les travaux de remise en état du logement sollicités par SOLIHA pour rendre le logement décent, dès qu’il a pu les faire exécuter, c’est à dire dès que son locataire, qui s’opposait à la réalisation des travaux, a quitté les lieux. Il précise avoir désormais vendu le logement qu’il louait à M. [Z] [I], si bien qu’il n’en est plus propriétaire.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, le délibéré ayant ensuite été prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS :

— Sur la résolution amiable des litiges :

L’article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose une tentative de conciliation préalablement à l’introduction d’une demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, M. [N] [Z] [I] justifie avoir effectué une demande de conciliation auprès d’un conciliateur de justice, laquelle a donné lieu à une tentative de conciliation le 8 octobre 2024. Cette dernière n’a pas abouti et, le 9 octobre 2024, le conciliateur de justice saisi a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation.

Le demandeur justifie donc d’une tentative de conciliation préalable à l’introduction de la présente instance.

Les demandes présentées par M. [N] [Z] [I] sont donc recevables.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)."

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelon-née.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, (…)"

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que :

«  Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. "

En l’espèce, M [N] [Z] [I] justifie avoir adressé à son bailleur, par courrier recommandé reçu par M. [Y] le 15 novembre 2023, une mise en demeure de procéder à des travaux de réparation du logement loué aux fins de remédier aux désordres suivants :

— volet roulant extérieur de la chambre qui ne descend pas,

— radiateur hors d’usage

— parquet très dégradé,

— murs sales.

Il a, en outre, sollicité de son bailleur la communication “du dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 incluant, en plus du DPE, le diagnostic plomb, amiante, électricité et gaz”.

Le 13 décembre 2023, l’agence SOLIHA a effectué une visite du logement en présence de M. [Z]-[I] et a relevé les désordres suivants, qu’elle a estimé de nature à rendre le logement indécent:

— revêtement de sol dégradé dans la chambre,

— problème de chauffage avec un radiateur en mauvais état permettant difficilement d’obtenir une température confortable,

— volet roulant inutilisable (absence de manivelle),

— défauts électriques : tableau de protection non conforme avec conducteurs apparents,

— dysfonctionnement de la cuisinière et du détecteur de fumée.

Estimant le logement indécent, la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement de l’allocation logement à compter du mois de janvier 2024.

SOLIHA a effectué une visite de contrôle du logement le 25 avril 2024. Il a été relevé que la cuisinière a été changée, que le tableau électrique a été mis en conformité, qu’il a été remédié au problème de radiateur et qu’un DPE a été fourni, les désordres subsistants ayant trait au revêtement de sol dégradé et à l’absence de manivelle pour le volet roulant. M. [Y] a indiqué à SOLIHA que M. [Z] [I] ne l’a pas laissé intervenir pour réparer le sol de la chambre.

M. [Y] démontre qu’une mise à jour effectuée le 20 juin 2024 par SOLIHA, soit après le départ de M. [Z] [I] a permis d’attester que le propriétaire a effectué des travaux de réfaction du revêtement de sol.

Il résulte de ces éléments qu’il s’est écoulé seulement 5 mois entre la date à laquelle M. [Z] [I] démontre avoir demandé à son bailleur d’effectuer des travaux et le jour où il a quitté le logement et que le bailleur a effectué des travaux de réfaction des désordres constatés par l’agence SOLIHA dans un délai tout à fait raisonnable.

De plus, le seul fait qu’un revêtement de sol soit dégradé dans la chambre, qu’un radiateur soit en mauvais état, qu’un volet roulant ne soit pas utilisable faute de manivelle et qu’une cuisinière dysfonctionne ne suffit pas, sans plus amples éléments, à démontrer l’indécence du logement.

Ces désordres, ainsi que ceux affectant l’installation électrique du logement ont été résorbés en quelques mois, si bien que le bailleur démontre avoir été diligent.

De plus, M [Z] [I] ne démontre pas avoir subi, du fait des désordres relevés, un préjudice de jouissance justifiant une indemnisation.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

M. [N] [Z] [I] succombant, il sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité ne commande pas de faire application, en l’espèce, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [N] [Z] [I] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection