RE F E R E

N°

Du 11 juillet 2025

N° RG 25/00421

N° Portalis DBYC-W-B7J-LQBR

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Jean-briac JUNCKER,

M^e Valérie LEBLANC

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean-briac JUNCKER,

M^e Valérie LEBLANC

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

Société CARUDEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie LEBLANC, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e ROCHER, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDERESSE AU REFERE:

Société PIRAMID MAITRISE D’OEUVRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Juillet 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 11 juilet 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 4] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2021, la société CGJT Rivoli a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) BCM, aux droits de laquelle vient la SAS Piramid Maitrise d’œuvre, un ensemble immobilier à usage commercial et artisanal sis [Adresse 1]. Le loyer annuel est de 13 680 € TTC, réglé par paiement mensuel (pièce n°3 demandeur).

Suivant attestation notariée, la CGJT Rivoli a vendu le local loué à la société civile (SC) Carudel (pièce n°5 demandeur).

Le 26 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à la société Piramid Maitrise d’œuvre à défaut de paiement dans un délai de 2 mois de la somme de 6 583, 50 € correspondant aux loyers impayés depuis août 2024, ainsi qu’aux charges et à la taxe foncière (pièce n°7 demandeurs).

Le commandement de payer est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la société Carudel a assigné en référé la société Piramid Maitrise d’œuvre, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail régularisé le 31 mars 2021 depuis le 26 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la société Piramid Maitrise d’œuvre ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, ainsi qu’éventuellement le transport des meubles qui seraient laissés dans les lieux du local loués et ce, aux frais des expulsés, dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur, aux frais et périls du locataire, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pourra être liquidée à défaut d’exécution dans un délai de 15 jours ;

— condamner à titre provisionnel la société Piramid Maitrise d’œuvre au paiement de la somme de 9 122, 85 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner à titre provisionnel la société Piramid Maîtrise d’oeuvre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.316,70 € TTC pour la période commençant à courir du 27 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que conformément aux dispositions du bail, le dépôt de garantie d’un montant de 1 900 € est acquis à la société Carudel ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Piramid Maitrise d’œuvre au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement (lequel s’élève à la somme de 164,38 €).

Lors de l’audience du 18 juin 2025, la société Carudel, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherche infructueuse, la société Piramid Maitrise d’œuvre n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La demanderesse produit une notification aux créanciers inscrits (sa pièce n°8), de sorte que la présente décision leur sera opposable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, la société Carudel sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la société Piramid Maitrise d’œuvre, faisant valoir qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 26 décembre 2024, visant clause résolutoire, d’un montant de 6 583, 50 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il résulte des éléments versés aux débats par la demanderesse que :

— un contrat de bail a bien été conclu avec la société Piramid Maitrise d’œuvre, prévoyant un loyer annuel de 13 680 € TTC, payable mensuellement (ses pièces n°3 et 5),

— un commandement de payer visant clause résolutoire signifié à la preneuse à bail le 26 décembre 2024, portant sur la somme totale de 6 583, 50 € au titre des loyers restés impayés est demeuré infructueux (sa pièce n°7).

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, s’est abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant sa signification.

Par suite, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société Piramid Maîtrise d’oeuvre, devenue occupante sans droit ni titre à compter du 27 février 2025, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En l’espèce, il y aura lieu de requérir la force publique si nécessaire, et le serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvoir résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, la bailleresse sollicite la condamnation de la société Piramid Maîtrise d’oeuvre à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 316, 70 € TTC à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bailleur produit un décompte des lois d’août à décembre 2024, d’un montant de 1 316,50 € TTC (sa pièce n°9 et le commandement de payer pièce n°7).

Dès lors, la société Piramid Maîtrise d’oeuvre sera condamnée au paiement de la somme de 1 316,70 € TTC par mois d’occupation à compter du 27 mars 2025 et ce, jusqu’à parfait libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dûs pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièces n°3 et 4 demanderesse).

La société Carudel sollicite la condamnation de la société Piramid Maîtrise d’oeuvre à lui payer la somme provisionnelle de 9 122, 85 euros au titre des loyers exigibles restant dûs au 26 février 2025.

La demanderesse produit aux débats un détail des loyers impayés du 1er aout 2024 au 01er mars 2025 d’un montant mensuel de 1316, 70 € soit la somme totale de 10 533,60 € (sa pièce n°9 et le commandement de payer pièce n°7).

Il convient de retirer le loyer du mois de mars 2025 puisque compensé par l’indemnité d’occupation. La somme réclamée de 9 122, 85 € n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La société Piramid Maîtrise d’oeuvre sera donc condamnée au paiement d’une provision de 9 122, 85 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à l’article 5 de la partie 3 du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par le bailleur. (Pièce n°3 demanderesse page 16).

Sur les demandes accessoires

La société Piramid Maîtrise d’oeuvre, qui succombe sera condamnée à verser aux demanderesses la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des

dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 27 février 2025, portant sur l’ensemble immobilier à usage commercial et artisanal sis [Adresse 1] ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Piramid Maîtrise d’oeuvre tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 1] avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la société Piramid Maître d’oeuvre à payer à la société Carudel, la somme provisionnelle de 9 122, 85 € (neuf mille cent vingt-deux euros et quatre vingt cinq centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période du 1er aout 2024 au 26 février 2025 ;

Condamnons la société Piramid Maîtrise d’oeuvre à payer à la société société Carudel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle arrêtée à la somme de 1316,70 € (mille trois cent seize euros et soixante dix centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dûs par mois à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Autorisons la société Carudel à conserver la somme versée au titre du dépôt de garantie par la société Piramid Maîtrise d’oeuvre, conformément à l’article 5 de la partie 3 du contrat de bail;

Condamnons la société Piramid Maîtrise d’oeuvre aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la société Piramid Maîtrise d’oeuvre à verser à la société Carudel la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des référés