TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Cité [13]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/08479 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJRB

JUGEMENT DU :

14 Mars 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE SS REPRESENTEE PAR KEREDES GESTION IMMOBILERE

C/

[V] [Y] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 27 Janvier 2025.

En présence de Gilles DE DESSUS-LE-MOUSTIER, magistrat à titre temporaire en formation.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

DEFENDEUR A L’OPPOSITION

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE SS REPRESENTEE PAR KEREDES GESTION IMMOBILERE

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par Madame [D] [I] épouse [P], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

DEMANDEUR A L’OPPOSITION

Monsieur [V] [Y] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [F] [V] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] dans la résidence [Localité 14] GALANTE à [Localité 18].

Cet immeuble est géré par le syndic KEREDES GESTION IMMOBILIERE, société coopérative d’intérêt collectif d’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2].

Un désaccord a opposé Monsieur [Y] [F] [V] au syndic concernant le paiement des charges exigibles depuis le 07 juillet 2016.

Les charges de copropriété ont été partiellement réglées.

Au 30 septembre 2023, le syndic a constaté que la situation du compte de Monsieur [Y] [F] [V] n’était pas régularisée.

Le 31 janvier 2024, l’office de Maître [M], Notaire à [Localité 17], a écrit à Monsieur [Y] [F] [V] en ces termes : « J’ai été contacté par le syndic de la copropriété, la Société KEREDES, qui m’indique qu’un arriéré de charges est dû au syndicat des copropriétaires pour l’appartement que vous occupez en qualité de propriétaire. Or, dans le cadre de l’accession à la propriété dont vous avez bénéficiée au titre de la location-accession, vous êtes redevable de ces charges. Je vous joints le justificatif de la créance de la copropriété à votre encontre et faisant apparaître un montant de 1663,37€. Je vous remercie de bien vouloir procéder au paiement (…) ».

Le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE a décidé d’agir contre Monsieur [Y] [F] [V] pour non-paiement des charges de copropriété.

Le 06 mars 2024, SDC DE LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE a déposé une requête en injonction de payer la somme globale de 1384,79€ correspondant aux charges de copropriété auprès du tribunal judiciaire de RENNES.

Selon ordonnance d’injonction de payer rendue le 10 mai 2024, le tribunal judiciaire de RENNES a enjoint à Monsieur [Y] [F] [V] de payer à SDC DE LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE la somme de 967,20€ en principal, et l’a condamné aux dépens.

Le 18 juillet 2024, Monsieur [Y] [F] [V] a formé opposition contre l’ordonnance d’injonction de payer signifiée le 18 juin 2024.

La cause a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de RENNES à laquelle les parties ont été régulièrement convoquées.

SDC DE LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE était représenté à l’audience par Madame [D] [I] épouse [P], munie d’un pouvoir.

Le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le compte de Monsieur [Y] [F] [V] présente un solde débiteur depuis plusieurs mois ; que cette situation est de nature à obérer la trésorerie du syndicat des copropriétaires ; que le défendeur est débiteur de la somme de 1384,79€ (charges courantes, frais d’impayés) au jour de l’audience.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu sa demande indemnitaire et prétend que le refus opposé par Monsieur [Y] [F] [V] de payer ses charges n’est pas justifié.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas communiqué de nouvelles pièces au soutien de ses intérêts.

Monsieur [Y] [F] [V] était présent à l’audience.

Il a précisé être devenu propriétaire de son appartement qu’à compter du 23 mars 2017 après signature de la levée d’option prévue au contrat de location-accession signé avec ARCHIPEL HABITAT le 21 juin 2016.

Il a soutenu avoir réglé ses loyers et charges à ARCHIPEL HABITAT avant le 23 mars 2017 en qualité de locataire ; il a reproché au syndic d’avoir exigé le paiement des charges à compter du 06 juillet alors que la prise de possession de l’appartement remonte au 12 août 2016.

Il a expliqué qu’il n’est pas hostile au paiement des charges de copropriété ; qu’il a demandé un prorata et s’est heurté au refus du comptable.

Il a demandé un réexamen de la situation ; il a soutenu qu’il existe deux comptes : un compte principal pour les charges d’appartement et un compte secondaire pour les charges de parking en sous-sol ; prétextant avoir effectué des virements bancaires uniquement sur le compte principal de la copropriété et sans distinction ; il a donc excipé d’une erreur comptable.

Au soutien de son opposition à l’injonction de payer, il a versé les pièces suivantes :

— requête en opposition du 17/07/2024,

— constat contradictoire du 16/08/2016 + courrier NEOTOA du 12/05/2016,

— attestation de versement des loyers du 05/07/2017,

— courrier adressé au syndic HF GESTION du 23/03/2017,

— appels de fond pour les années 2020, 2023 et 2024,

— notification au syndic du 21/06/2016,

— courrier de Maître [M] du 31/01/2024,

— courrier France TRAVAIL du 31/10/2024,

— échange courriels du 18/09/2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIVATION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’OPPOSITION :

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance ».

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’ordonnance d’injonction de payer en date du 10 mai 2024 a été signifiée le 18 juin 2024 à Monsieur [Y] [F] [V].

L’acte a été remis à personne. Monsieur [Y] [F] [V] a formé opposition par courrier du 17 juillet 2024, enregistré au greffe du tribunal judiciaire de RENNES le 18 juillet 2024.

Par conséquent, le délai légal d’un mois a bien été respecté et il y a lieu de déclarer l’opposition recevable.

L’ordonnance d’injonction de payer est donc mise à néant et le tribunal statue à nouveau.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DES CHARGES DE COPROPRIETE

Aux termes des articles 28 et suivants de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, l’accédant est tenu des obligations principales suivantes :

— d’user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;

— de s’assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d’occupant ;

— du paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts.

Le locataire accédant est considéré dès la signature du contrat comme un véritable propriétaire vis-à-vis de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble à proportion de sa quote-part.

Pendant la durée du contrat, le vendeur demeure garant du paiement des charges et le syndic peut se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire accédant.

Si le locataire accédant lève l’option, un acte notarié est signé et l’intéressé occupe le logement en qualité de propriétaire.

En cette qualité, il est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun de la résidence ; il est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, conformément aux dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR CE,

Aux termes d’un acte notarié en date du 21 juin 2016, un contrat de location-accession a été signé entre l’OPH de [Localité 16] Métropole – Office public de l’habitat dont le nom commercial est ARCHIPEL HABITAT et Monsieur [Y] [F] [V] accordant à ce dernier un droit d’achat de l’appartement sis [Adresse 4] dans la résidence [Adresse 15] à [Localité 18].

Il résulte des pièces du dossier que le contrat de location-accession a été notifié au syndic le 23 juin 2023.

Monsieur [Y] [F] [V] est redevable de toutes les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble à proportion de sa quote-part à compter du 21 juin 2016, date de signature du contrat de location-accession.

Le réajustement demandé par le défendeur sera refusé, les charges sont bien exigibles au 07 juillet 2016.

Monsieur [Y] [F] [V] a levé l’option aux fins d’acquisition le 23 mars 2017.

Monsieur [Y] [F] [V] est donc redevable depuis le 23 mars 2017 des charges de copropriété en qualité de propriétaire.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriétés, ont été versés aux débats les extraits de compte « terme échu » avec annexes, les appels de fond et décomptes de charges actualisés au 29 février 2024, la facturation au titre de l’injonction de payer, les lettres de rappels ; le contrat de location-accession avec levée d’option, le contrat de syndic en cours, une sommation de payer.

Monsieur [Y] [F] [V] prétend sans le démontrer qu’il a soldé le montant des charges.

Au cours des débats, Monsieur [Y] [F] [V] a admis le principe de la dette et a soutenu que celle-ci s’élevait à la somme de 599,53€.

La preuve de cette allégation n’est pas rapportée.

En outre, l’argument tiré de l’erreur comptable en lien avec l’existence de deux comptes bancaires de la copropriété ne sera pas retenu faute d’éléments probatoires.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande en paiement de la somme de 1384,79€ détaillée dans sa requête du 29 février 2024 comme suit : 1272,44€ au titre des charges impayées, 86,81€ au titre de la sommation de payer, 25,54€ au titre du coût de la requête.

Le principe de la créance d’arriéré de charges au profit du syndicat des copropriétaires est établi.

Les frais de requête, les frais irrépétibles ont été justement soustraits de la somme de 1272,44€.

Au 10 mai 2024, Monsieur [Y] [F] [V] reste devoir la somme de 967,20€ au titre des charges de copropriété.

Il résulte des pièces du dossier, notamment de l’appel de fonds en date du 20 juin 2024 que la créance de 967,20€ fait l’objet d’une écriture comptable et que le compte de Monsieur [Y] [F] [V] a ainsi été régularisé.

Le demandeur à l’instance n’a pas produit de décompte actualisé au jour de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [Y] [F] [V] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA RESIDENCE [Localité 14] GALANTE la somme de 967,20€ qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] [V] justifie de l’impossibilité pour lui de régler sa dette en une seule fois. Il fait état de difficultés personnelles et financières.

Il a 68 ans et cherche du travail, son indemnisation au titre de l’allocation d’aide au retour à l’emploi a cessé au 1er novembre 2024 ayant atteint l’âge légal à la retraite.

Il doit rembourser son prêt immobilier (483,12€ par mois) et affirme s’acquitter d’une pension alimentaire d’un montant de 500€.

Le défendeur n’a pas agi de mauvaise foi et sollicite des délais de paiement.

La situation économique de Monsieur [Y] [F] [V] est connue et justifie l’octroi de ces délais. Des délais de paiement sur 24 mois lui seront en conséquence accordés selon les modalités décrites au dispositif.

Il sera précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Succombant à l’instance, Monsieur [Y] [F] [V] sera condamné aux entiers dépens d’instance.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement mis à disposition au greffe, CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT,

— DECLARE recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 10 mai 2024, formée par Monsieur [Y] [F] [V] ;

— CONDAMNE Monsieur [Y] [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Localité 14] [Adresse 11] représenté par son syndic KEREDES GESTION IMMOBILIERE, la somme de 967,20€ au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 10 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— AUTORISE Monsieur [Y] [F] [V] à s’acquitter de cette somme susvisée en 24 mensualités de 40€, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

— CONDAMNE Monsieur [Y] [F] [V] aux entiers dépens d’instance,

Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits ;

LA GREFFIÈRE LE JUGE