Tribunal Judiciaire de Tulle, Jcp, 6 mars 2026, n° 25/00106

TJ Tulle 6 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tulle, jcp, 6 mars 2026, n° 25/00106
Numéro(s) :	25/00106
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric DIAS
Parties :	Société Coopérative d'Intérêt Collectif d'HLM dfe la

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

N° RG 25/00106 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEXR

[Adresse 2] d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e DRUART

— Mme, [N]

1 copie exécutoire à :

— M^e DRUART

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Société Coopérative d’Intérêt Collectif d’HLM dfe la, [Localité 3] (COPROD)

RCS, [Localité 4] B 30 598 159,

[Adresse 3],

[Localité 5]

représentée par M^e Eric DIAS, avocat au barreau de BRIVE, substitué par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDERESSE

Madame, [U], [N]

née le 14/12/1985 à, [Localité 6],

[Adresse 4],

[Localité 7]

non comparante ni représentée

DÉBATS : 05 Janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2011 avec effet au 1er janvier 2012, la SA COPROD a donné à bail à Madame, [U], [N] et Monsieur, [X], [M], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction un local à usage d’habitation sis, [Adresse 5] à, [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 390,61 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire le 29 décembre 2011

Par avenant en date du 6 mai 2021, avec effet au 2 juillet 2021, le bail a été porté au seul nom de Madame, [U], [N].

Par ordonnance de référé en date du 17 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle a, notamment, constaté la résiliation pour défaut de paiement du bail susmentionné à compter du 5 septembre 2024, condamné Madame, [U], [N] à libérer les lieux, à défaut, dit que la SA COPROD pourra faire procéder à l’expulsion de Madame, [U], [N] et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, et a rejeté la demande formée par la SA COPROD à ce titre, fixé à la somme de 472,34 euros l’indemnité mensuelle d’occupation, montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, condamné Madame, [U], [N] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 5 septembre 2024, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, condamné Madame, [U], [N] à payer à la SA COPROD la somme de 2 657,89 euros, en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 657,89 euros à compter de la signification de la présente décision, rejeté la demande de dommages et intérêts de la SA COPROD ainsi que celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné Madame, [U], [N] aux dépens.

Madame, [U], [N] a quitté les lieux le 5 mai 2025 et un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire, le même jour.

La SA COPROD a, ensuite saisi, par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir la condamnation de Madame, [U], [N] à lui verser la somme de 2229.12 euros au titre des frais et travaux de remise en état du logement donné à bail, juger que les sommes mises à la charge de Madame, [U], [N] porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi que la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande de la défenderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience, la SA COPROD, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, maintient ses demandes et argumentations initiales.

Au soutien de ses demandes, la SA COPROD, représentée par son conseil, indique que lors de la sortie des lieux de la locataire, il a été constaté un logement particulièrement sale et dégradé. Elle mentionne que l’état des lieux de sortie fait ressortir un mitigeur cassé, un mur de la cuisine dégradé, un vitrage de la baie vitrée cassé, des auréoles sur le plafond du séjour, des traces diverses et trous dans chaque pièce, des plafonds, radiateurs, fenêtres, appareillage électrique, (…) sales, ainsi qu’une absence d’attestation d’entretien de la chaudière et de la fosse septique. La SA COPROD, représentée par son conseil, produit plusieurs factures et devis, à savoir de l’entreprise, [Localité 9] d’un montant de 7 824,73 euros, de l’entreprise BRL, [W] d’un montant de 528 euros, de l’entreprise PROMETAL d’un montant de 351,57 euros et de l’entreprise CSL d’un montant de 389,97 euros. Elle souligne avoir tenu compte de l’application de la vétusté pour la réfection de la peinture, ne sollicitant que la somme totale de 2 229,12 euros. La SA COPROD, représentée par son conseil, ajoute que le comportement de Madame, [U], [N] est seul à l’origine de la présente procédure et que celui-ci lui a causé un préjudice distinct des seules sommes dont elle est redevable.

Madame, [U], [N] n’a pas comparu ni n’a été représentée, son ancien conseil indiquant qu’elle n’intervient plus dans la présente affaire, qu’elle en avait informé la défenderesse par courrier recommandé avec accusé de réception, dont elle a eu retour.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé : – c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, – d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987 sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage priva-tif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revête-ment des plafonds, murs intérieurs et cloisons et à la remise en état des revêtements de sols.

En application de ces textes, il est considéré qu’il doit être tenu compte de la durée d’occupation du logement et que le locataire ne doit pas répondre des dégradations consécutives à la vétusté du logement et ce même si les éléments d’équipement de celui-ci étaient neufs ou en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi le 29 décembre 2011, qui mentionne un bon état général.

Madame, [U], [N] a quitté les lieux le 5 mai 2025 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le même jour.

La SA COPROD sollicite la somme totale de 2 219,12 euros, mentionnant tenir compte de l’application de vétusté pour la réfection de la peinture.

L’état des lieux de sortie relève un état de saleté du logement qui n’est pas dû à un usage normal des lieux mais bien au contraire révélateur d’un manquement de la locataire à son obligation d’entretien. Il sera, donc, tenu compte du devis de, [Localité 9] pour un montant de 500 euros.

La SA COPROD produit également une facture de PROMETAL en date du 6 juin 2025 avec mention d’un mitigeur baignoire et d’un mitigeur lavabo pour un montant de 351,57 euros. Alors que l’état des lieux d’entrée fait état d’un état neuf, sans mention particulière concernant la salle de bains, l’état des lieux de sortie mentionne un mitigeur lavabo cassé et un mitigeur baignoire cassé. Dès lors, la somme de 351,57 euros sera retenue.

La SA COPROD produit une facture CSL en date du 31 mai 2025 concernant la vidange de la fosse septique pour un montant de 389,97 euros et évalue de manière forfaitaire à 90 euros l’entretien de la chaudière.

L’entretien annuel d’une chaudière individuelle est obligatoire, prévu par les dispositions du code de l’environnement et celui-ci est à la charge du locataire.

De même, le locataire doit supporter la vidange de la fosse septique.

L’état des lieux de sortie fait état de l’absence de l’attestation d’entretien de la fosse septique ainsi que de celle de l’entretien de la chaudière. Il est rappelé que cet état des lieux de sortie a été établi en présence de la locataire sortante.

Dès lors, la défenderesse devra supporter ces entretiens et les sommes de 90 euros et de 389.97 euros seront retenues.

La requérante sollicite par ailleurs la remise en état des murs et plafonds du logement et produit en ce sens un devis de l’entreprise, [Localité 9] en date du 22 juin 2025.

Il ressort notamment de l’état des lieux de sortie contradictoire, par comparaison avec celui d’entrée contradictoire que :

— Entrée : papier peint dépareillé sur un mur, stickers, diverses traces visibles sur les murs, plafond sale,

— Cuisine : mur 3 dégradé, plafond sale, des chevilles sur les murs (une seule cheville sur état des lieux d’entrée),

— Salle de bains : un trou sur la porte, un trou dans le mur, murs sales, deux chevilles faïence lavabo,

— WC : traces visibles sur les murs, stickers sur les murs,

— Salle de séjour : auréole au plafond, traces visibles sur ensemble des murs, trois trous et un lé papier peint arraché sur mur, une cheville sur mur, (une trace sur papier peint côté garage+ côté radiateur sur état des lieux d’entrée),

— Liaisons : diverses traces visibles, un accroc sur papier peint murs, stickers murs + portes WC+ une vis porte de la chambre,

— Chambre 1 : peinture écaillée tuyau radiateur,

— Chambre 2 : un trou mur 3, stickers sur portes de placard,

— Chambre 3 : six chevilles mur 1, plusieurs petits accrocs mur 2 et 3, + crayons noirs sur papier peint + plusieurs chevilles, trace noire sur mur,

— Cellier : diverses traces visibles, sept chevilles sur les murs.

La SA COPROD produit un chiffrage en tenant de l’application de la vétusté, soit la somme de 369,58 euros.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est rappelé en effet que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement nécessite une reprise en peinture, la locataire sortante ne saurait être, pour autant, tenue du coût de la remise à neuf de l’ensemble des peintures. Il convient, en effet, de tenir compte de la durée d’occupation, soit en l’espèce 13 ½ ans, et d’appliquer un coefficient de vétusté.

En l’espèce, le chiffrage de la requérante avec application de la vétusté apparaît justifié et sera, donc, retenu.

La SA COPROD produit un devis de, [Y], [W] en date du 18 juin 2025 qui mentionne le remplacement d’un vitrage sur baie vitrée existante et dépannage VR de la chambre pour un montant total de 528 euros.

Or, si l’état des lieux de sortie mentionne dans la rubrique salle de séjour : "1 vitrage baie vitrée cassé + PVC sale", il convient de relever que l’état des lieux d’entrée faisait déjà état dans la rubrique salle de séjour de deux carreaux fissurés.

Compte tenu de ce comparatif et en l’absence d’autre précision de la requérante, la demande au titre du vitrage de la baie vitrée sera rejetée.

Madame, [U], [N] sera condamnée à payer à la SA COPROD, la somme totale de 1 701,12 euros.

La condamnation sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 29 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA COPROD sollicite une indemnisation d’un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que le comportement de la locataire sortante est seul à l’origine de la présente procédure et qu’elle subit un préjudice distinct des seules sommes dont elle est redevable.

Or, si la requérante fait état d’un préjudice distinct, elle ne le démontre nullement.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame, [U], [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SA COPROD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [U], [N] à payer à la SA COPROD, la somme de 1 701,12 euros (mille sept cent un euros et douze centimes), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 29 juillet 2025, au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SA COPROD de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA COPROD de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame, [U], [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame, [U], [N] à payer à la SA COPROD la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 6 mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge