TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

10 février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/00799 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-KZOT

AFFAIRE :

S.C.I. DES VEYETTES,

C/

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE REPUBLIQUE PRE BOTTE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt cinq, le dix février

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES VEYETTES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 352 769 509, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE REPUBLIQUE PRE BOTTE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 843 411 828, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 25 Novembre 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 10 février 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats,

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 03 avril 2003, les consorts [Z] ont consenti au renouvellement d’un bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2002, au profit de Mme [C], d’un local à usage de pharmacie situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (35).

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 14 635 €, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions, à la date du 1er juillet 2011, avec un loyer fixé judiciairement à la valeur locative, en raison de son déplafonnement, soit la somme annuelle de 25 460 € HT.

Par acte d’huissier en date du 13 mars 2019, la société civile immobilière (SCI) des Veyettes, venant aux droits des consorts [Z], a fait signifier à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Pharmacie République Pré Botté, venant aux droits de Mme [C], un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Un accord sous condition suspensive conclu par acte authentique, le 10 février 2020, sur le renouvellement du bail et moyennant un loyer de 45 000 € HT par an, n’a pu aboutir faute de réalisation de la condition.

Par un nouvel acte d’huissier en date du 15 novembre 2021, la SCI des Veyettes a notifié à son preneur l’exercice de son droit de repentir, moyennant un loyer de 60 000 € HT et HC par an.

Le 23 novembre suivant, le preneur a accepté cette offre de renouvellement de son bail, aux mêmes clauses et conditions, hormis quant au prix proposé par son bailleur.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends et aucune d’elles n’indique avoir proposé à l’autre d’y recourir.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SCI des Veyettes a fait assigner la SELARL Pharmacie République Pré Botté, devant le juge des loyers commerciaux de Rennes, aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé, à compter du 15 novembre 2021, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 60 000 € HT.

Aux termes de son mémoire n° 2, régulièrement notifié à son preneur le 11 septembre 2024, la SCI des Veyettes persiste dans sa demande et sollicite subsidiairement une mesure d’expertise aux fins de détermination de la valeur locative. A titre infiniment subsidiaire, elle réclame la fixation d’un loyer annuel d’un montant de 45 000 € HT sur lequel les parties se seraient accordées.

Au moyen de son mémoire n° 2, dont la notification à son bailleur n’est pas justifiée mais sans que cela ne fasse débat, la SELARL Pharmacie République Pré Botté sollicite, notamment, le débouté de ce dernier de ses demandes et la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafond, soit la somme annuelle de 28 670,60 € HT, le tout sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Les parties s’accordent, à les lire, sur le renouvellement du bail les liant, aux mêmes clauses et conditions que celui expiré et avec effet au 15 novembre 2021, leur désaccord ne portant que sur son prix.

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

L’article L 145-34 du même code prévoit que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Le dictionnaire Larousse définit l’adjectif « notable » comme caractérisant ce « qui est digne d’être remarqué et retenu ». Il lui propose les synonymes suivants : « frappant, important, remarquable ».

Le [Adresse 6] (CNRS) précise lui que, par extension, cet adjectif est relatif à un fait « important, considérable ». Il prend également soin de rappeler qu’aux XIXème et XXème siècles, un arrêt « notable » était celui « d’une cour souveraine fixant un point de jurisprudence ».

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur, invoquant des dérogations aux règles légales du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations (Civ. 3ème 1 mars 2000 n° 98-18.787 Bull. n°47).

La SCI des Veyettes sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, à la date du 15 novembre 2021, au motif, en premier lieu, que les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés dans un sens favorable à l’activité de son preneur. Elle invoque comme premier facteur la réfection totale, en 2020, des façades du rez-de-chaussée et du premier étage de l’immeuble dans lequel se trouve le local loué. Elle affirme que ces travaux ont nécessairement favorisé la visibilité et donc l’attractivité dudit local. Elle allègue le caractère dynamique de la zone de chalandise dans laquelle se trouve le local, en raison de l’implantation de plusieurs grandes enseignes et de restaurants ainsi que de la présence des halles centrales et de commerces d’importance. Elle prétend que la station de bus [8] n’a cessé de croître au cours du bail expiré. Elle entend ensuite se prévaloir, comme second élément de la valeur locative qui aurait été notablement modifié, des autorisations obtenues par son preneur du syndicat de copropriétaires pour mener des travaux dans son local. Elle affirme, enfin, que l’accord des parties sur la modification du loyer intervenu au cours du bail expiré, le 10 février 2020, constitue également un motif de déplafonnement.

En réponse, la SELARL Pharmacie République Pré Botté s’oppose à cette demande en soutenant que cet accord, devenu caduque en raison de la non réalisation de la condition suspensive, est de nul effet. Elle indique que les autorisations portent sur des travaux qui n’ont pas encore été engagés. Elle critique l’affirmation de son bailleur sur la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, laquelle n’est ni démontrée, ni surtout exacte. Elle invoque, à l’inverse, une évolution défavorable de ces facteurs sur les petites officines de quartier comme la sienne, dont six ont fermé, en raison du développement sur le centre ville de grandes pharmacies. Enfin, elle affirme que la modification de la façade de l’immeuble ne rentre pas dans les prévisions de l’article R 145-6 du code de commerce.

Cet article dispose que :

« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

En ce que ce texte cite expressément « le lieu de l’implantation » du local loué et « l’attrait particulier (…) que peut représenter l’emplacement », la notion de facteurs locaux de commercialité vise à prendre en compte les critères de la valeur locative extrinsèques au bail et au local, à savoir principalement celui de l’emplacement, élément central de la valeur immobilière. Il en résulte que l’état de la façade d’un immeuble, dans lequel se trouve en son pied un local commercial, ne peut être regardé comme un facteur local de commercialité. Même à supposer que tel puisse être le cas, la SCI des Veyettes, qui procède par l’affirmation, ne démontre pas que la modification d’une façade puisse avoir un intérêt pour une activité de pharmacie, laquelle dépend bien plus d’achats de raison que d’impulsion.

Son affirmation, ensuite, selon laquelle l’offre de transports en commun et les activités exercée dans le voisinage du commerce de son preneur, au cours du bail à renouveler, se sont notablement et favorablement modifiées, est dépourvue d’offre de preuve alors même qu’elle est contestée de façon circonstanciée par son preneur. En outre, la SCI des Veyettes ne conteste pas, ni ne s’explique sur les fermetures d’officines comparables à celle de son preneur, signe pourtant plausible d’une dégradation de l’attractivité du secteur pour ce type d’activité du fait de l’implantation de grandes pharmacies de réseaux.

Il en résulte que cette société ne rapporte pas la preuve d’une modification notable, au cours du bail expiré, des facteurs locaux de commercialité ayant présenté un intérêt pour l’activité de son preneur.

L’autorisation délivrée par le syndicat de copropriétaires de procéder à des travaux, invoquée également par le bailleur, ne saurait pas plus être retenue dans la mesure ou son preneur soutient, sans être contesté, que lesdits travaux n’ont pas été engagés.

La SCI des Veyettes ne peut pas, enfin, utilement se prévaloir d’un acte notarié du 10 février 2020 portant notamment fixation d’un nouveau loyer, comme motif de déplafonnement, alors même qu’elle reconnaît la caducité de ce contrat (page 3), c’est à dire son anéantissement, en application du premier alinéa de l’article 1187 du code civil.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que cette société ne justifie pas d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce précité.

Dès lors mal fondée en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, elle en sera déboutée.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, à désignation d’un technicien, comme elle le réclame subsidiairement aux fins de détermination de la valeur locative, dès lors que la SELARL Pharmacie République Pré Botté ne prétend pas que celle-ci est supérieure au loyer plafond.

La SCI des Veyettes prétend, à titre infiniment subsidiaire, qu’un accord est intervenu entre les parties sur un prix de 45 000 € HT, ce que conteste son preneur.

Il a été retenu que cet accord a été anéanti, de sorte que mal fondée en cette prétention, cette société en sera également déboutée.

La SELARL Pharmacie République Pré Botté affirme enfin, sans être contestée, que le montant du loyer plafond s’établit, à la date d’effet du bail renouvelé, à la somme annuelle de 28 670,60 € HT, laquelle sera dès lors retenue comme prix du loyer de renouvellement.

Sur les demandes annexes

La SCI des Veyettes, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera alloué à la SELARL Pharmacie République Pré Botté une somme de 3 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SCI des Veyettes de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement du bail la liant à la SELARL Pharmacie République Pré Botté et portant sur un local à usage de pharmacie situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à Rennes (35) ;

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 15 novembre 2021 correspond à sa valeur plafonnée, soit la somme annuelle de 28 670,60 € (vingt-huit mille six cent soixante-dix euros et soixante centimes) HT ;

CONDAMNE la SCI des Veyettes aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à la SELARL Pharmacie République Pré Botté la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux