TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

N° RG 25/02644 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LQY2

Jugement du 18 Décembre 2025

Société [Localité 8] CONSTRUCTION

C/

[I] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [Localité 8] CONSTRUCTION

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Décembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 8] CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par madame [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2018,la société [Localité 8] CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [P] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 461,65 euros, provision de charges incluses.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 405,71 euros.

Par courrier écrit le 18 mars 2023 et reçu le 26 septembre 2023, Madame [I] [P] a donné congé, en invoquant un préavis de trois mois.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 20 novembre 2023.

Par assignation du 19 mars 2025 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, la société [Localité 8] CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande la condamnation de Madame [I] [P] à lui payer la somme de 7201,29 ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, [Localité 8] CONSTRUCTION a maintenu ses demandes.

Madame [I] [P], valablement convoquée par acte remis à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire.

I. Sur les demandes principales

[Localité 8] CONSTRUCTION répartit sa créance de 7201,29€ ainsi :

237,58 euros au titre des loyers et charges impayés6963,71 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 405,71€

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société [Localité 8] CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, pour prouver les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’à la date du 15 novembre 2023, la dette locative de Madame [P] s’élève à 1149,21€, composée des loyers de septembre, octobre et novembre (jusqu’au 13), déduction faite des 99,94€ versés le 14 octobre 2023.

Il convient de déduire de ces frais les sommes de 765,60€ de rappel d’APL versés le 15 décembre 2023 et de 146,03€ de rappels RLS reçu le 15 décembre 2023. De plus, le bailleur ne justifiant pas qu’une somme de 2,78€ est prévue dans le contrat de bail en cas de pénalité d’assurance, la somme de 2,78€ sera rejetée. Concernant le loyer de novembre, alors même que le loyer d’octobre est de 511,71€, soit 16,51€ la journée, le prorata du loyer du au 13 novembre est donc de 13x16,51€, soit la somme de 214,63€. Alors que le bailleur sollicitait la somme de 222,95€ pour cette période, il sera donc déduit la somme de 8,32€.

Alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, Madame [P] ne démontre pas l’existence de paiements supplémentaires que ceux mentionnés sur le relevé de compte

La dette au titre des loyers et charges concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 226,48 euros.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1731 du code civil dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil précité.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé au dossier, le logement est réputé avoir été reçu en bon état. Le bailleur justifie d’ailleurs de la facture de la société SALLIOT du 9 septembre 2018 que la pose d’un sol avait été effectué, la peinture du plafond refaite et les murs retapissés. La facture de OPTIMA services du 20 septembre 2018 précise le changement du placard de l’entrée. La facture de la société HAMON du 14 aout 2018 évoque le changement du meuble sous évier et de l’évier. Enfin, la facture de la société CONCET nettoyage du 10 octobre 2018 mentionne un nettoyage complet du logement.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 20 novembre 2023 avec un chiffrage des couts des travaux imputés au locataire qui a signé le document. Le document ne présente pas cependant suffisamment de garantie (modalité et conditions de recueil de la signature, mention chiffrée et manuscrite des sommes dues…) pour valoir reconnaissance de dette et il appartient à la juridiction de déterminer l’existence ou non de dégradations locatives de nature à ouvrir droit à réparation.

Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de déterminer avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables à la locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.

Concernant les photographies produites par le bailleur de l’intérieur d’un logement (pièces 10 à 18), celles-ci ne sont pas datées et il n’est pas établi qu’il s’agit du logement de Madame [P]. En effet, il n’est pas fait mention sur l’état des lieux de sortie contradictoire de la présence de photos en annexe. Il ne sera donc pas tenu compte de cette pièce pour apprécier l’apparition ou non de dégradations locatives. Les factures produites permettent de démontrer la réalisation de prestations mais sont inopérantes pour déterminer si la prestation était due en raison d’une éventuelle dégradation antérieure.

Le bail ayant été conclu le 30 octobre 2018 et l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le 20 novembre 2023, Madame [P] a donc résidé dans le logement cinq années.

Concernant l’entrée/dégagement

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail et l’entrée/dégagement est réputé avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état. Il est précisé un usage « abusif » de la porte palière, de la peinture des murs, du sol, un usage anormal du plafond et un usage normal du placard. Le bailleur sollicite 40,76 % des frais de réfection de peinture, 100 % des frais de réfection locataire et 100 % des frais de réfection du sol

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état de l’entrée et du dégagement. La simple mention des termes « abusifs/anormal » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état.

Les sommes sollicitées concernant l’entrée et le dégagement ne seront donc pas dues.

Concernant les rangements :

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant les rangements qui sont réputés avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état. Il est précisé un usage « abusif » de la peinture du plafond, des papiers peints murs, du plastique sol. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état des rangements. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état.

Les sommes sollicitées concernant les rangements ne seront donc pas dues.

Concernant les WC

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant les WC qui sont réputés avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état à l’exception du sol qui est constaté dans un état neuf. Il est précisé un usage « abusif » du plastique des sols et du papier peint murs. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état des WC. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état, voir en état neuf pour le sol.

Les sommes sollicitées concernant les WC ne seront donc pas dues.

Concernant la salle d’eau

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant la salle d’eau qui est réputée avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état Il est précisé un usage « abusif » de la peinture du plafond, du plastique des sols et du papier peint murs. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état de la salle d’eau. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état. Les sommes sollicitées concernant ces éléments ne seront donc pas dues.

En revanche, il est précisé sur l’état des lieux contradictoire que le lavabo est à changer. Alors même qu’il avait été changé 5 ans auparavant, la vétusté ne peut expliquer la nécessité de son changement intégral qui est nécessairement dû à un mauvais entretien par la locataire. Le bailleur sollicite la somme de 100€ pour son changement et il produit la facture de la société SERVIMO démontrant un cout de 151,14€ concernant ce changement. La somme de 100€ sollicitée pour le changement de lavabo est donc due par la locataire.

Concernant la cuisine

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant la cuisine qui est réputée avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état. Il est précisé un usage « abusif » de la peinture du plafond, du plastique des sols et du papier peint murs. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état de la cuisine. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état. Les sommes sollicitées concernant ces éléments ne seront donc pas dues.

En revanche, il est précisé sur l’état des lieux contradictoire que le meuble de la cuisine est à changer. Alors même qu’il avait été changé 5 ans auparavant, la vétusté ne peut expliquer la nécessité de son changement intégral qui est nécessairement dû à un mauvais entretien par la locataire. Le bailleur sollicite la somme de 200€ pour son changement et il produit la facture de la société [E] [S] mentionnant un cout de 87,41€ concernant la vérification et le dépannage des menuiseries intérieures, dont les portes meuble sous éviers ». La somme de 200€ sollicitée pour le changement de meuble est donc disproportionnée et la somme de 87,41€ sera due à ce titre.

Concernant le séjour

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant le séjour qui est réputé avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état à l’exception du sol qui est constaté dans un état neuf. Il est précisé un usage « abusif » du plastique des sols et du papier peint murs et de la peinture du plafond. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état du séjour. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état.

Les sommes sollicitées concernant le séjour ne seront donc pas dues.

Concernant la chambre 1

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant la chambre 1 qui est réputée avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état à l’exception du sol qui est constaté dans un état vétuste mais dont la dernière réfection date du 16 juillet 1994. Il est précisé un usage « abusif » du papier peint murs et de la peinture du plafond. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état du séjour. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état.

Les sommes sollicitées concernant la chambre 1 ne seront donc pas dues.

Concernant la chambre 2

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant la chambre 2 qui est réputée avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état. Il est précisé un usage « abusif » du papier peint murs, un usage anormal de la peinture du plafond et du plastique du sol. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection des murs et 64,46 % concernant le sol.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état du séjour. La simple mention « abusif » ou « anormal » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état.

Les sommes sollicitées concernant la chambre 2 ne seront donc pas dues.

Concernant la chambre 3

Il n’est pas démontré de dégâts lors de la prise à bail concernant la chambre 3 qui est réputée avoir été en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des équipements est en bon état. Il est précisé un usage « abusif » du papier peint murs, de la peinture du plafond et du plastique du sol. Le bailleur sollicite 100 % des frais de réfection de ces éléments.

Il ressort cependant de ces éléments que l’état des lieux de sortie ne fait aucune constatation objective sur l’état du séjour. La simple mention « abusif » ne permet pas de démontrer l’existence d’une dégradation qui serait apparue, d’autant plus qu’il est expressément constaté que les équipements sont en bon état.

Les sommes sollicitées concernant la chambre 3 ne seront donc pas dues.

Concernant les frais supplémentaires

Le bailleur sollicite la somme de 250€ au titre des frais de nettoyage. Alors que l’état des lieux de sortie ne mentionne nullement un état de saleté rendant nécessaire des frais de nettoyage, il n’est pas démontré l’existence d’un mauvais entretien ou d’une dégradation à ce titre et la somme sollicitée n’est pas due.

Le bailleur sollicite la somme de 400€ au titre des frais de menuiserie : placard, rail, coffre de porte. L’état des lieux de sortie ne mentionne cependant nullement des dégâts concernant ces éléments en dehors du meuble de l’évier qui a déjà été traité antérieurement. Il n’est donc pas démontré l’existence de dégradations et les sommes sollicitées ne sont pas dues.

Le bailleur sollicite la somme de 500€ concernant les frais de peintures (portes + plinthes + huisserie. L’état des lieux de sortie ne mentionne cependant aucun dégât concernant les peintures. Il n’est pas démontré l’existence de dégradations locatives et ces sommes sollicitées ne seront donc pas dues.

Au titre des dégradations locatives, la somme de 187,41€ est donc due.

Il résulte des développements qui précèdent que Madame [I] [P] est redevable auprès de [Localité 8] CONSTRUCTION de la somme de 413,89 euros (226,48 + 187,41). Il convient de déduire le dépôt de garantie (405,71).

Madame [I] [P] sera donc condamnée à payer à [Localité 8] CONSTRUCTION la somme de 8,18 euros.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[I] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [P] à verser à la société [Localité 8] CONSTRUCTION la somme de 8,18 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives dus concernant le logement situé [Adresse 2],

CONDAMNE [I] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 18 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,