TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/00795 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYDA

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

Société SEQENS

C/

Mme [S] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

Société SEQENS

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [S] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e COMMERCON

CCC defenderesse

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 mars 2023, la société SEQENS a donné en location à Madame [S] [B], un immeuble à usage d’habitation situé (bâtiment A, étage 6, n° 2265) [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 622,29 €, outre provisions sur charges de 307,66 €.

Le 9 décembre 2024, la société SEQENS a fait délivrer à Madame [S] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 448,17 € selon décompte arrêté au 6 décembre 2024.

La société SEQENS a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 9 décembre 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à personne le 24 février 2025, la société SEQENS a attrait Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société SEQENS sollicite de voir :

à titre principal, prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise ; subsidiairement, prononcer la résiliation de l’engagement de location aux torts et griefs de Madame [S] [B] en raison des impayés locatifs ;

en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de Madame [S] [B], ou à défaut, sur place ;

condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 1 920,56 €, selon un décompte provisoirement arrêté au 14 février 2025 (terme du mois de janvier 2025) avec intérêts de droit ;

condamner Madame [S] [B] à lui payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [S] [B] en tous les dépens ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le 25 février 2025, la société SEQENS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 4 décembre 2025 lors de laquelle un renvoi a été ordonné à celle du 5 février 2026 pour permettre à Madame [B] d’être assistée d’un conseil au titre de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 février 2026, le dossier a été retenu et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 29 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10 931,10 €.

Madame [S] [B], comparante en personne, indique qu’elle renonce à bénéficier de sa demande au titre de l’aide juridictionnelle. Elle se réfère à un courrier déposé à l’audience intitulé « Situation personnelle et proposition d’échelonnement de dette ». Elle ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois puis 200,00 € par mois dès qu’elle commencera à travailler en plus du loyer courant. Madame [S] [B] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [S] [B] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir rencontré des difficultés de paiement à la suite du décès de son fils aîné en septembre 2024, qui l’a fragilisée psychologiquement et a entraîné des frais ;

que le versement de l’APL par la CAF a été suspendu ; qu’elle percevait à ce titre la somme de 519,00 € ;

qu’elle a travaillé en novembre et décembre 2025 en qualité de préparateur de commande et qu’à partir du 3 mars 2026, elle entame une formation pour devenir chauffeur de bus, à l’issue de laquelle elle devrait être embauchée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, soit à partir du mois de juin 2026 ;

qu’elle percevra 750 € par mois pendant la formation puis 1800 € dans le cadre du CDI ;

qu’elle a trois filles à charge et que son fils l’aide pour le paiement d’une partie des charges.

La demanderesse déclare s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Daté du 21 mars 2025, il en ressort que Madame vit seule avec ses trois enfants et que son fils ainé est décédé en septembre 2024 des suites d’une maladie, qu’elle est allocataire du RSA et indique avoir signé un contrat à durée indéterminée dans le secteur tertiaire pour lequel elle devrait percevoir un salaire de 1 400,00 € ; qu’elle explique ses difficultés financières par l’aggravation de ses difficultés de gestion budgétaire en lien avec le décès de son fils aîné ; que le versement de l’APL est suspendu depuis février 2025 et la CAF est dans l’attente du jugement pour envisager un plan d’apurement, qu’une demande au titre du FSL maintien pourrait être envisagée en cas de reprise du paiement du loyer.

La société SEQENS a été autorisée à produire, par note en délibéré avant le 28 février 2026, un décompte actualisé et à se prononcer sur une modification de ses demandes éventuelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 9 février 2026, la société SEQENS communique un décompte actualisé arrêté au 6 février 2026 faisant figurer un paiement de 350,00 € effectué par Madame [B] le 5 février 2026. Elle indique qu’elle maintient l’ensemble de ses demandes, précisant que la défenderesse n’a jamais repris un paiement régulier des échéances courantes résiduelles malgré des entretiens avec le service social dans la perspective d’un FSL et de la récupération de ses droits APL dont le montant entre février 2025 et décembre 2025 représente 6 796,78 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 29 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 931,10 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 289,72 €.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [S] [B] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 83,82 €.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société SEQENS sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [S] [B] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (120,32 €).

Il y a également lieu de déduire la somme de 350,00 € qui figure sur le décompte actualisé produit en cours de délibéré, au titre du paiement effectué par Madame [B] le 5 février 2026.

Enfin, le solde débiteur figurant au début du décompte à hauteur de 212,27 € n’est pas justifié par la société SEQENS, de sorte qu’il convient de déduire cette somme.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 1 056,13 € au 5 février 2026.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [B] à payer à la société SEQENS la somme de 9 874,97 € actualisée au 29 janvier 2026, paiement de 350,00 € du 5 février 2026 déduit, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [S] [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois puis 200,00 € par mois en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [S] [B], qui reprend une activité rémunérée devant lui permettre d’accéder à un emploi stable, est désormais en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette, après une période difficile liée au décès de son fils aîné. La reprise du paiement du loyer courant permettra à Madame [S] [B] de percevoir à nouveau l’aide pour le logement dont elle a bénéficié jusqu’en janvier 2025 pour un montant d’environ 500,00 €. La société SEQENS, qui est un bailleur social, n’a pas fait état d’un besoin urgent de trésorerie, de sorte que le fait de soumettre l’octroi de l’échéancier au paiement des échéances courantes apparaît suffisant pour satisfaire ses intérêts.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur par note en délibéré que Madame [S] [B] a effectué, au jour de l’audience, un paiement de 350,00 €, couvrant le montant de l’échéance résiduelle, de sorte qu’il peut être considéré que Madame [S] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Madame [S] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, étant précisé que Madame [S] [B] pourra payer une somme supérieure lorsqu’elle sera en mesure de le faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir, le 9 décembre 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [S] [B] le 9 décembre 2024, pour un montant principal de 1 448,17 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [S] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [S] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [S] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société SEQENS sera en droit d’exiger de Madame [S] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [B], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société SEQENS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société SEQENS ;

CONSTATE que le contrat signé le 10 mars 2023 entre la société SEQENS et Madame [S] [B] concernant les locaux situés ([Adresse 7] , s’est trouvé de plein droit résilié le 9 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [S] [B] à payer à société SEQENS la somme de 9 874,97 € actualisée au 29 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [S] [B] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [S] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 9 février 2025;

Madame [S] [B] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société SEQENS sera en droit d’exiger de Madame [S] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [S] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Madame [S] [B] à payer à la société SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [S] [B] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la société SEQENS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,