N°Minute:25/544

N° RG 24/01697 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEF2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 13 Février 2025

DEMANDEUR:

Madame [C] [K] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe DELSOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [P] [Z], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-34172-2024-006742 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

représentée par M^e Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 13 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Février 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Philippe DELSOL

Copie certifiée delivrée à : M^e Cécilia LASNE

Le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 22 janvier 2003, Monsieur [U] [V] a donné à bail à Madame [P] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et ce moyennant un loyer de 435 € outre 98 € de provision sur charges.

Par acte séparé en date du 24 janvier 2003, Monsieur [U] [V] a donné à bail à Madame [P] [Z] un garage situé [Adresse 3] et ce moyennant un loyer de 61 €.

Suite au décès de Monsieur [U] [V] et à la suite d’une donation en nue-propriété réalisée le 31 décembre 1997, Madame [C] [V] est devenue propriétaire dudit appartement et du garage.

Selon exploit de commissaire de justice, Madame [C] [V] a donné congé pour vendre à Madame [P] [Z] et ce à effet au 31 janvier 2024 à la fois sur l’appartement mais également sur le garage.

En l’absence de départ de la locataire, Madame [C] [V] a selon exploit de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, délivré assignation à Madame [P] [Z] afin de voir valider les dits congés, de constater que Madame [P] [Z] est occupante sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et de la voir condamner à une indemnité d’occupation ainsi qu’à lui verser la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

À cette audience, Madame [C] [V], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment l’article 15 I ;

Vu le bail

Vu les deux congés délivrés concernant l’appartement et garage objet du bail,

Vu la remise des clés du garage

Vu les lettres de Maître [E] respectivement en date des 6 et 19 novembre 2024

Constater la remise des clés du garage à date d’effet du 16 octobre 2024, si bien que la procédure en Validation de congé n’a plus d’objet de ce chef,

Déclarer valable le congé délivré le 30 mai 2023, s’agissant de l’appartement, par exploit de la SCP [E] [L], commissaires de justices.

Constater dès lors que Madame [P] [Z] occupe sans droit ni titre les lieux objet du bail concernant l’appartement et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

Condamner Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 549,46 € au titre de l’indemnité d’occupation due concernant le garage mois d’octobre 2024 inclus,

Condamner Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 5.992,22 € concernant l’indemnité d’occupation due au titre de l’appartement objet du bail mois de novembre 2024 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au jour de son déménagement effectif et de la complète libération des lieux, savoir la somme mensuelle de 731,87 € charges comprises,

Condamner encore Madame [P] [Z] à payer à Madame [C] [V] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés, et aux entiers dépens.

En défense, Madame [P] [Z], également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, comme suit :

Repoussant toute conclusion contraire comme injuste et en tout cas mal fondée,

Vu les articles 640 et 648 du code de procédure civile,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats et notamment la notification d’un logement social par ACM HABITAT,

Dans tous les cas,

Dire et juger que Madame [V] ne justifie pas des charges pour lesquelles elle a réclamé paiement d’une provision mensuelle de novembre 2019 à décembre 2024.

La condamner à restituer la provision sur charges prélevées mensuellement depuis 2019 arrêtée provisoirement à la somme de 8.477,98 € jusqu’au départ de Madame [Z].

A titre principal,

Prononcer la nullité des deux congés délivrés à Madame [Z] les 31 ou 30 mai 2023.

En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [V].

A titre subsidiaire,

Donner acte à Madame [Z] de ce qu’elle a mis à disposition de son bailleur le garage loué dès le mois de septembre 2024

Dire et juger que la demande en Validation de congé relative au garage loué est sans objet depuis le 16 octobre 2024 date de restitution des clés par Madame [Z].

Accorder 3 mois de délais à Madame [Z] pour quitter le logement loué à compter de la décision à intervenir.

Accorder les plus larges délais à Madame [Z] de paiement pour s’acquitter des sommes pouvant rester à sa charge.

Dire et juger qu’il n’y aura pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

➢Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est indiqué, en outre, qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Cette dernière disposition mise en application par l’arrêté du 13 décembre 2017 qui est venu préciser le contenu de cette notice, n’est applicable qu’aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018.

En l’espèce, Madame [P] [Z] demande à titre principal de voir prononcer la nullité du congé en raison de la distorsion de date entre l’en-tête de l’acte de commissaire de justice qui mentionne le 31 mai 2023 et celle de la signification mentionnant le 30 mai 2023.

Toutefois l’article 114 du code de procédure civile prévoit expressément que la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charges pour celui qu’il invoque de prouver l’existence d’un grief. Dès lors, si effectivement l’article 648 du code de procédure civile mentionne que tout acte du huissier de justice doit indiquer sa date à peine de nullité, Madame [P] [Z] ne démontre absolument pas en quoi la distorsion entre les dates sur le congé lui cause grief puisque ce congé mentionne explicitement qu’il est donné pour le 31 janvier 2024. Dès lors, la nullité du congé sur ce motif ne sera pas retenue.

Il ressort des éléments versés aux débats que le congé pour vente délivré par Madame [C] [V] pour le 31 janvier 2024 est assorti de la notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de reprise ou de vente du logement ainsi que des termes exacts de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mentionne bien qu’il s’agit d’une offre de vente et le prix en chiffre et en lettre. Ainsi, le congé fait figurer les mentions obligatoires pour être déclaré valable et apparaît suffisamment explicite sur l’offre de vente et le prix.

En conséquence, le congé pour vente délivré par Madame [C] [V] sera déclaré valable. Le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Madame [P] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre à compter du 31 janvier 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Madame [P] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.412-4 du même code précise que, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ou supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [P] [Z] a justifié d’une décision prise par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées qui attribue à cette dernière une allocation aux adultes handicapés avec un taux de capacité supérieure ou égale à 50 % et inférieur à 80 %. Elle justifie avoir sollicité un logement social le 8 novembre 2023 reconduit en mars 2024 ainsi que de l’attribution d’un logement par ACM habitat sur la résidence située [Adresse 1] à [Localité 5]. Toutefois, elle justifie également du report de la date de livraison de cette résidence au début d’année 2025. Elle verse aux débats un certificat médical mentionnant une insuffisance respiratoire et une aggravation de sa scoliose nécessitant l’octroi d’un appareil respiratoire.

Dès lors, il convient de tenir compte de ces éléments mais également de la délivrance d’un congé en mai 2023 soit il y a plus de 20 mois pour accorder à Madame [P] [Z] un délai pour quitter les lieux de deux mois s’agissant de l’appartement.

Relativement au garage, il conviendra de constater la remise des clés le 16 octobre 2024 par la locataire et ainsi l’absence de demande de validation du congé pour ce garage.

➢Sur les demandes au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges locatives

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [P] [Z] contestant les régularisations de charges effectuées, il convient d’examiner ce point en premier.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’ article 14 de la loi du 24 mars 2014 fixant le dispositif transitoire de la loi nouvelle n’a pas listé l’article 7-1 parmi les textes d’application immédiate aux baux en cours. Cette nouvelle disposition s’appliquant seulement aux nouveaux baux conclus à compter du 27 mars 2014.

En l’espèce, le bail a bien été reconduit postérieurement à cette loi est donc soumis aux dispositions sur la prescription triennale. Les demandes de Madame [Z] antérieures au 5 avril 2021 sont donc prescrites.

S’agissant des demandes postérieures, la bailleresse justifie non seulement d’un décompte établi par un mandataire mais également de la production des factures et projets de répartition.

Dès lors, il convient de constater que Madame [C] [V] justifie parfaitement des retenues effectuées au titre des provisions sur charges et de débouter Madame [P] [Z] de ses demandes pécuniaires à ce titre

Madame [C] [V] verse aux débats le décompte des loyers et indemnité d’occupation et charges dus au titre du garage mais aussi du logement. Il ressort de ce décompte que Madame [P] [Z] se trouve bien redevable de la somme de 549,46 € au titre des loyers, l’indemnité d’occupation et charges locatives à la date du 1er octobre 2024 s’agissant du garage.

Au titre de l’appartement, elle se trouve redevable de la somme de 5992,22 € au titre du loyer, l’indemnité d’occupation et charges locatives au 5 novembre 2024, loyer de novembre inclus.

Elle sera donc condamnée à verser ces sommes à Madame [C] [V].

➢ Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Z] ne justifie toutefois pas de ses revenus et charges et ce, alors que la dette est une somme importante. Il ne peut donc être fait droit à sa demande.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z], partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Madame [C] [V] portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et en conséquence DEBOUTE Madame [P] [Z] de sa demande d’annulation du congé;

CONSTATE que Madame [P] [Z] a remis les clés du garage le16 octobre 2024 et l’absence de demande de validité du congé portant sur ce garage situé [Adresse 3]

DECLARE Madame [P] [Z] occupant sans droit ni titre à compter du 31 janvier 2024 ;

ACCORDE à Madame [P] [Z] un délai de 2 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision,

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [Z] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [Z] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 31 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à Madame [C] [V] la somme de 549,46 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges relatives au garage ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à Madame [C] [V]la somme de 5992,22 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges relatives à l’appartement;

LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles et en conséquence DEBOUTE Madame [C] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [Z] de ses autres demandes ;

DEBOUTE Madame [C] [V] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux entiers dépens ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,